나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39587 [2] 경상남도 남해군 남면 임포리 1173-15 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39587 [2] 경상남도 남해군 남면 임포리 1173-15 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경39587
• 주소: 경상남도 남해군 남면 임포리 1173-15
• 감정가: 20,104,780원
• 최저가: 12,867,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

진주지원 경매5계 2024타경39587 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 임포리 1173-15 | 감정가: 20,104,780원 | 최저가: 12,867,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경39587 (2)이며, 소재지는 경상남도 남해군 남면 임포리 1173-15입니다.

용도는 단독주택이며, 매각대상은 토지 및 건물 지분 매각입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 장OO, 채권자는 오OOOOOOOOO입니다.

감정가는 20,104,780원입니다.

1.2. 면적 정보 (매각 지분)

토지면적은 142.00㎡ (약 42.95평)이며, 건물 제시외면적은 11.46㎡ (약 3.47평)입니다.

매각은 이 토지와 제시외 건물의 지분이며, 정확한 지분율은 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 남해군 남면 임포리 소재 "사촌마을회관" 북서측 및 북측 인근에 위치하며, 주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 해안가 인근의 주택 밀집지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

지역 내 일반적인 교통사정은 보통시됩니다.

대상 토지(기호(2))는 서측으로 노폭 1.5미터 내외의 진입로, 남측 및 남서측으로 노폭 1.5 ~ 3미터 내외의 진입로가 각각 소재하여 차량 및 도보 접근이 가능합니다.

다만, 도로 폭이 좁아 진출입에 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 이용 상태

대상 토지(기호(2))는 계획관리지역 및 자연취락지구에 속하며, 해안경관관리지역 및 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

이용 상태는 사다리형의 토지로서 대체로 평탄하며, 주거용 부지로 이용 중입니다.

가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)으로 지정되어 있어 축산업은 영위할 수 없습니다.

2.4. 건물 현황

건물은 벽돌조적조 평스라브지붕 단층의 단독주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 및 소유 관계

본건은 토지와 건물에 대한 *지분 매각*이며, 경매 구분은 *부동산강제경매*입니다.

채무자가 소유자이므로 매각 이후 소유권 이전에는 문제는 없으나, 지분 매각의 특성상 공유물 분할 청구 소송 또는 다른 공유자(지분권자)와의 협의가 필수적이며, 이에 따른 시간적, 금전적 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 리스크)

1. **경계 및 침범 리스크:** 감정서상 목록[3] 건물(주택)과 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)의 일부가 대상 토지(임포리 1173-15) *뿐만 아니라* 인접 토지(임포리 1173-52, 임야) 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 판단됩니다. 정확한 위치 및 경계 확정은 *측량을 요합니다*.

2. **측량 필수:** 인접 필지와의 경계가 불분명하므로, 매수 후 정확한 권리 행사를 위해서는 반드시 측량이 필요하며, 그 결과에 따라 인접 토지 소유자와의 협상 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

3. **제시외 건물 매각 포함:** 제시외 건물 11.46㎡ (ㄱ~ㄷ) 역시 지분 비율로 매각에 포함되나, 이 건물 역시 인접 토지를 침범하고 있을 가능성이 있습니다.

4. **임대차 관계 미상:** 임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 실제 거주자가 있을 경우 명도 진행 시 미상의 점유자에 대한 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주택 밀집 지역 내에 위치한 단독주택으로, 상업시설이 집중된 상권과는 거리가 있습니다. 주거의 안정성과 조용함을 중시하는 입지이며, 일상적인 편의시설은 인근 마을회관 주변이나 차량 이동이 가능한 거리에 소규모로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 사촌마을회관이 인접해 있어 마을 공동 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

단순히 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설의 유무를 파악할 수 없으며, 입찰 전 현장 답사를 통해 생활 편의 시설 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

1. **지분 매각 리스크:** 지분 매각의 특성상 잔여 지분권자와의 공유물 분할을 위한 협의 또는 소송이 불가피합니다. 이는 시간과 비용이 많이 소요되는 과정입니다.

2. **건물 침범 리스크:** 주택 및 제시외 건물이 인접 임야를 침범하고 있을 가능성이 매우 높아, 매수 후 침범 면적에 대한 매입 또는 철거 등의 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 초기 예상 투자금보다 더 많은 자금이 필요할 수 있습니다.

3. **맹지 리스크:** 기호(4) 토지는 지적도상 맹지인 것으로 확인되어 활용에 제약이 따릅니다.

4. **불분명한 경계:** 경계 불분명으로 인해 측량 결과에 따라 인접 토지와의 분쟁 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군의 주택 지분을 저렴한 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다. 그러나 건물 및 제시외 건물의 인접 토지 침범 문제와 지분 매각이라는 치명적인 권리상의 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서 본건은 일반 투자자에게는 권하지 않으며, **공유물 분할 및 경계 침범 관련 분쟁 해결 경험이 풍부하고, 인접 토지 소유자와의 협상을 성공적으로 이끌 수 있는 능력을 갖춘 전문적인 투자자**에게 적합합니다. 낙찰 후 장기적인 관점에서 분쟁 해결을 위한 자금 및 시간을 확보해야 합니다.

7. 투자 포인트

1. **지분 투자 프리미엄:** 지분 매각의 특성상 높은 리스크를 반영하여 유찰을 통한 저가 매수 기회가 존재합니다.

2. **해안가 주택 소재:** 남해군 임포리 소재의 주택 부지로, 잠재적인 주거 가치 또는 별장 등 세컨드 하우스로의 활용 가치를 지닙니다.

3. **계획관리지역/자연취락지구:** 토지이용계획상 개발 및 건축 행위에 있어 비교적 자유로운 지역에 속합니다.

4. **일괄 매각:** 제시외 건물을 포함하여 토지 및 건물 지분을 일괄 매각하는 건으로, 일괄 취득 후 분쟁 해결 시 온전한 주택의 지분을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계