나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40020 [2] 경상남도 진주시 금곡면 검암리 916-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40020 [2] 경상남도 진주시 금곡면 검암리 916-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경40020
• 주소: 경상남도 진주시 금곡면 검암리 916-1
• 감정가: 182,130,000원
• 최저가: 116,563,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

진주지원 경매5계 2024타경40020 | 소재지: 경상남도 진주시 금곡면 검암리 916-1 | 감정가: 182,130,000원 | 최저가: 116,563,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경40020 (2)

소재지: 경상남도 진주시 금곡면 검암리 916-1 외

용도: 답 (농지)

토지면적: 2,802.00㎡ (약 847.61평)

감정가: 182,130,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채권자: 하OO / 이OO

1.2. 물건 상세 현황 요약

본 물건은 총 2필지(기호(1), 기호(2))의 답(논)으로 구성된 농지 매각 건입니다.

기호(1)은 대체로 평탄하나 일부 경사지이며, 지적도상 맹지이나 서측 소폭의 진입로를 통해 접근 가능한 상태입니다.

기호(2)는 세장형의 평탄한 토지이며, 북측 및 서측으로 노폭 3~4미터 내외의 포장도로에 접해 접근성이 양호합니다.

전 필지 농림지역 및 농업진흥구역 내에 위치하여 개발이 제한되며, 기호(2)는 일부 하천구역에 저촉되어 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 금곡면 검암리 소재 "차현 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을 주변 농경지대입니다. 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통입니다. 본건은 농업진흥구역 내 농지로서, 주된 가치는 농업 생산성에 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 농림지역 내 농업진흥구역에 위치하여 상업시설이나 발달된 상권은 존재하지 않습니다. 기본적인 생활 편의시설 이용은 금곡면 소재지 등을 활용해야 합니다. 주변은 조용한 농촌 환경이며, 농업 경영을 위한 기반 시설은 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 혐오시설 검토

공부 및 주변 지역 분석 결과, 본 물건지 인근에 특정할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단, 본건은 '가축사육제한구역(모든 축종 제한)' 내에 위치하여 가축 사육으로 인한 악취 위험은 낮으나, 인근 농업 활동으로 인한 환경 변화 등은 감안해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 권리 관계

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 이OO의 신청에 의해 진행됩니다. 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 다음의 법적 특이사항이 매우 중요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법률 및 행정)

가. 소유권 이전등기 소송 진행 중 리스크 (최고 리스크)

현재 매각대상 부동산과 관련하여 소유자와 신청 채권자를 상대로 창원지방법원 2025나12155 '소유권이전등기의 소'가 진행 중입니다. 해당 소송 결과에 따라 경매 절차가 취소되거나 매각 불허가 사유가 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다. 입찰 전 소송 진행 상황 및 법률적 영향을 반드시 법률 전문가와 심도 있게 확인해야 합니다.

나. 농지취득자격증명서(농취증) 제출 의무

본 물건은 농지법상 농지에 해당하므로, 매수인은 매각기일로부터 7일 이내에 '농지취득자격증명원'을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되니, 농취증 발급 가능 여부를 사전에 반드시 관할 면사무소에 확인해야 합니다.

다. 하천구역 저촉 및 측량 필요

기호(2) 토지는 일부 하천구역(검암천)에 저촉되어 있어 해당 부분의 이용에 제약이 있으며, 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필수적입니다. 감정평가 시 이미 이를 감안하여 평가가 이루어졌으나, 향후 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 용도 및 이용 현황 분석

4.1. 토지 이용 계획상 제한

본 물건은 전 필지 '농림지역' 및 '농업진흥구역'에 속합니다. 이는 농업 생산성 향상을 목적으로 지정된 구역으로, 농업인 주택, 창고 등 농업용 시설 외 일반적인 주택이나 타 용도의 건축 및 개발 행위가 엄격히 제한됩니다. 투기적 목적보다는 순수 농업용 실수요자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 토지 형태 및 현황

기호(1)은 맹지(현황 진입로 사용), 기호(2)는 도로 접합의 차이가 있어 활용 방안에 차이가 있습니다. 두 필지 모두 현재 답(논)으로 이용 중이며, 대체로 평탄하여 영농에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2,802.00㎡ (약 847.61평)의 넓은 면적을 가진 우량한 농지입니다. 농업진흥구역 내 농지로서 농업 경영을 위한 실수요자에게는 가치가 있으나, 현재 진행 중인 소유권 이전등기 소송은 예측 불가한 가장 큰 리스크입니다. 따라서 입찰 전 소송 리스크를 철저히 분석하고, 농취증 발급이 가능한 경우에 한하여 보수적인 가격으로 접근하는 것이 현명합니다.

5.2. 투자 포인트

가. 규모의 경제: 847.61평에 달하는 넓은 면적으로, 규모 있는 영농 활동이나 기계화 농업에 용이합니다.

나. 농지 본연의 가치: 농림지역, 농업진흥구역 내 답으로서, 농업 생산성을 유지하기에 적합한 환경입니다.

다. 일부 필지의 도로 접근성: 기호(2)가 포장도로에 접하고 있어 영농 편의성이 높습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계