나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40099 [1] 경상남도 진주시 가좌동 480-5 유-시티빌딩 3층304호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40099 [1] 경상남도 진주시 가좌동 480-5 유-시티빌딩 3층304호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경40099 | 소재지: 경상남도 진주시 진주대로 522, 3층304호 (가좌동,유-시티빌딩) | 감정가: 321,000,000원 | 최저가: 205,440,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 진주지원 2024타경40099 (1)이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산임의경매 사건입니다. 채무자 및 소유자는 김OO이며, 채권자는 진OOOOOOOOO입니다. 본 물건의 최초 감정가는 321,000,000원입니다.

1.2. 물건 개요

본 물건은 경상남도 진주시 가좌동 480-5 유-시티빌딩 3층 304호에 소재하며, 7층 건물 내 3층에 위치합니다.

토지면적은 33.65㎡ (약 10.18 평)이고, 건물면적은 127.57㎡ (약 38.59 평)입니다.

건물의 구조는 철골철근콘크리트구조 스라브지붕이며, 외벽은 외장석재 및 복합판넬, 창호는 샷시창 구조로 되어 있습니다. 이용상태는 근린생활시설 용도이나, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 등에 따른 통상적인 이용상황을 고려하여 평가되었습니다. 설비 내역으로는 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 "가좌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 주상복합 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수를 고려할 때 보통 수준입니다.

토지 형상은 평지의 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 대로(폭 35m~40m), 남동측으로 소로, 북동측으로 세로에 각각 접하고 있어 진출입 및 가시성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역, 택지개발완료지구로 지정되어 있어 상업용지로서의 높은 잠재력을 갖추고 있습니다. 또한, 경상국립대학교 가좌캠퍼스의 상대보호구역에 해당합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본 물건이 속한 유-시티빌딩은 2007년에 준공된 상업용 건물로서, 인근에 초등학교 및 대학교 캠퍼스가 있어 배후 수요를 확보하기에 유리한 상권입니다.

주변 상권은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 복합 상권으로, 안정적인 유동인구를 기대할 수 있습니다.

혐오시설 조사 결과, 해당 위치 주변에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰자는 반드시 현장 답사를 통한 최종 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

본 경매는 토지와 건물을 일괄매각하는 임의경매 사건으로, 매수인이 인수할 권리상의 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인의 권리 신고가 없어 임대차 관계 및 대항력 유무가 불분명하다는 주의사항이 있습니다. 신청 채권자 측에서 임차인으로 신고되었던 김경석이 2025. 03. 05. 전출하였다는 내용의 보정서를 제출한 바 있으므로, 현재는 임차인이 존재하지 않을 가능성이 높습니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대차 관계의 불분명함입니다. 신고되지 않은 임차인이 존재할 경우, 명도(인도)에 어려움이 발생할 수 있습니다. 비록 채권자의 보정서로 전 임차인의 전출 사실이 확인되었으나, 현장 폐문 부재로 인해 실제 점유 현황 및 이용 상태를 정확히 파악할 수 없으므로, 매수인은 명도 책임과 비용을 고려해야 합니다. 경매 진행 시 반드시 내부 이용상태 및 점유자를 재확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 일반상업지역 내 대로변에 접한 입지를 갖춘 근린생활시설로서, 상업 시설 투자 관점에서 우수한 입지 조건을 보유하고 있습니다. 다만, 내부 확인 곤란 및 불분명한 임대차 관계로 인해 명도 리스크가 존재하나, 신청 채권자의 보정서 내용이 사실일 경우 명도 문제는 상당 부분 해소될 수 있습니다. 감정평가 금액을 기준으로 입찰가를 신중하게 산정한다면, 안정적인 상업용 부동산 투자 기회가 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 상업지역의 희소성: 일반상업지역에 위치하며 용적률 등에서 높은 가치를 기대할 수 있는 상업용지입니다.

2. 우수한 접근성: 북서측 대로변에 접하고 있어 차량 및 대중교통 접근성이 우수하며 가시성이 뛰어납니다.

3. 배후 수요: 가좌초등학교 인근 및 대학교 캠퍼스와 가까워 주거 시설과 상업 시설의 복합 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

4. 건물 상태: 철골철근콘크리트 구조의 건물이며, 위생, 급배수, 승강기, 소화 설비 등 제반 설비가 양호합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계