나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40099 [1] 경상남도 진주시 가좌동 480-5 유-시티빌딩 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 "가좌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물내 3층 304호로서,
외 벽: 외장석재 및 복합판넬 마감,
내 벽: 인테리어 마감,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부
관찰 등에 따른 통상적인 이용상황을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기
바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단 평지의 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로, 남동측으로 소로, 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(대로 1-4)(접합),
소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 가좌캠퍼스)<교육
환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>택지개발완료지구(택지개발촉진법).

일련번호(2): 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(대로 1-4)(접합),
소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 가좌캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가
기재>택지개발완료지구(택지개발촉진법).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 권리 신고가 없어 임대차관계 및 대항력유무 각 불분명.
-신청채권자가 임차인 김경석이 2025. 03. 05. 전출하였다는 2025. 03. 10.자, 2025. 03. 12.자 보정서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경40099 (1)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 480-5 유-시티빌딩 3층 304호

용도: 근린상가

감정가: 321,000,000원

토지면적: 33.65㎡ (약 10.18평)

건물면적: 127.57㎡ (약 38.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주서부농업협동조합

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 "가좌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다. 해당 지역은 경상국립대학교를 중심으로 형성된 대학촌으로, 유동인구가 많고 상업 및 교육 시설이 밀집해 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 북서측으로 대로, 남동측으로 소로, 북동측으로 세로에 접하여 교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철골철근콘크리트 스라브 지붕 7층 건물로, 해당 물건은 3층 304호입니다. 외벽은 외장석재 및 복합판넬, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창 구조로 되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 갑1 (2007-10-16): 소유권보존 (신정분 외 1명)

* 갑2 (2007-11-30): 공유자전원지분전부 이전 (조학래)

* 갑3 (2023-05-02): 소유권이전 (김충헌, 매매 금320,000,000원)

* 을7 (2023-05-02): 근저당권 (진주서부농업협동조합, 금286,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4 (2024-12-13): 임의경매개시결정 (진주서부농업협동조합, 224,614,127원)

* 등기부채권 총액: 286,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-29

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 권리 신고가 없어 임대차 관계 및 대항력 유무가 불분명합니다. 신청채권자가 임차인 김경석이 2025년 03월 05일 전출하였다는 보정서를 제출하였으나, 해당 임차인과의 임대차 관계 및 대항력 유무에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 점을 고려할 때, 명확한 권리 신고가 없을 경우 인수 여부 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사조은사람 (대표자 유강민)

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 사업자등록일: 2023-06-09

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰 후 보증금 1,000,000원을 인수하지 않아도 될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 바 없음)

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 진주시 가좌동 일대는 경상국립대학교를 중심으로 형성된 대학촌으로, 젊은 유동인구가 풍부한 지역입니다. 또한, 주변에 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 안정적입니다.

* 상권 발전 가능성: 경상국립대학교 인근 지역은 새로운 쇼핑 및 문화의 중심지로 부상하고 있으며, '진주와이존'과 '진주유시티' 등이 위치하여 복합 상권으로서의 기능을 하고 있습니다. KTX 개통 예정, 혁신도시 건설, 대학촌 개발 등이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 주변 시설: 가좌초등학교가 인근에 있으며, 대학가 주변의 다양한 편의시설, 음식점, 카페 등이 발달해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육 환경: 가좌초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 경상국립대학교가 인접해 있어 관련 교육 및 연구 시설 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 대학가 주변 상권으로 다양한 상업시설, 금융기관, 외식업체 등이 밀집해 있습니다. 진주시 차원에서도 청년들을 위한 문화 공간 조성 등 생활 편의 증진을 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 불확실성: 임차인 김 의 경우, 대항력이 있으나 권리 신고가 없어 정확한 임대차 관계 확인이 어렵습니다. 보증금과 차임이 미상이며, 신청채권자가 전출 보정서를 제출한 상황이어서 임차인의 실제 거주 여부 및 명도 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 이는 본건 명도 시 발생할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 재매각 사유: 본건은 재매각 물건으로, 과거 경매 절차에서 발생한 문제점이나 낙찰자의 이행 불능 등의 사유가 있었을 가능성이 있습니다. 정확한 재매각 사유 확인이 필요합니다.

* 쓰레기 처리 시설 관련 지역적 이슈: 진주시 전반적으로 폐기물 처리 시설(매립장, 소각장 등) 건립 및 운영 관련 지역 사회의 이슈가 존재합니다. 비록 본건의 직접적인 인접지에 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 광범위한 지역적 문제로 인식될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상국립대학교 인근의 대학촌 상권에 위치하여 풍부한 유동인구와 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 상권 발전 잠재력이 높은 지역에 소재한 근린상가입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 상업 시설로서의 입지적 강점을 지니고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김 의 권리 관계가 불분명하고 보증금 및 차임 정보가 미상인 점, 그리고 재매각 물건이라는 점에서 명도 및 권리 분석에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 경상국립대학교 인근 상권으로 젊은 유동인구가 풍부하며, 상업 및 교육 시설이 밀집된 지역입니다.

* 상권 발전 가능성: 지속적인 지역 개발 호재와 함께 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 근린상가로서의 안정적인 임대 수익 기대: 대학가 주변 상가는 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 321,000,000원입니다.

임차인 김 의 대항력 유무 및 명도 가능성에 대한 불확실성, 재매각 물건이라는 점 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

입찰 희망가는 본건의 현장 조사, 관련 법적 검토, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.