나이스옥션 법원경매 진주 2025타경50 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예상리 553-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경50 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예상리 553-3 답 경매

• 사건번호: 2025타경50
• 주소: 경상남도 진주시 정촌면 예상리 553-3
• 감정가: 249,166,000원
• 최저가: 159,466,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

진주지원 경매5계 2025타경50 | 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예상리 553-3 | 감정가: 249,166,000원 | 최저가: 159,466,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 경매 물건은 진주지원 2025타경50 (1) 사건번호의 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 진주시 정촌면 예상리 553-3이며, 용도는 답(畓, 논)입니다.

소유자 및 채무자는 정OO으로 동일하며, 채권자는 진OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지 면적은 1,501.00제곱미터 (약 454.00평)입니다.

건물 면적은 0.00제곱미터이며, 매각 대상은 토지 매각(토지 지분율 150100)입니다.

감정가는 금 249,166,000원으로 산정되었습니다.

1.3. 특이 및 주의사항

본 물건은 농지법상 농지로 분류되어 있어 '농지취득자격증명'(농취증) 제출이 필수입니다.

만약 농지가 아니라는 사실을 증명하지 못하거나 농지취득자격증명을 미제출할 경우 입찰보증금은 몰수되오니, 입찰 전 관할 기관을 통해 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정평가서상 기호 2 지상에 제시외 건물(계사, 닭장 'ㄱ')이 소재하고 있으며, 이 제시외 건물로 인해 제한받은 상태의 토지 가격이 병기되었음이 특이사항입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 진주시 정촌면 예상리 소재 예상리 마을회관을 기준으로 기호 1은 남서측에, 기호 2는 서측에 위치합니다.

기호 1의 주위는 경지정리가 잘 된 농경지이며, 세장형의 평지로서 농경지(답)로 이용 중입니다.

기호 2의 주위는 농가주택 및 농경지가 혼재하는 지역이며, 부정형의 완경사지로서 농경지(전, 밭)로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 인근의 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 접근성 측면에서, 기호 1은 동측으로 포장된 농로에 직접 접하고 있어 영농 차량 접근 및 활동에 용이해 보입니다.

기호 2는 남서측으로 도로에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 매각 대상

본 물건은 채무자 소유의 토지에 대해 채권자가 임의경매를 신청한 사건입니다.

매각 대상은 토지 전부이며, 건물 매각은 포함되지 않습니다.

3.2. 특수 권리 분석

제시된 정보상 등기부상 특수 권리에 대한 내용은 확인할 수 없습니다.

다만, 감정평가서에 명시된 기호 2 지상의 제시외 건물(계사)은 매수인이 취득 후 철거를 진행해야 할 수 있으며, 이에 따른 비용 및 법적 리스크를 수반할 수 있습니다. 매수인은 소유권 및 일괄경매 제외 여부를 재확인해야 합니다.

또한, 임대 관계가 미상(미확인)으로 기재되어 있어, 추후 경매 완료 후 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 임대차 관계가 발생할 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 두 필지의 토지 이용 계획이 상이하여 투자의 활용 목적에 따라 가치가 달라집니다.

기호 1은 '농림지역' 및 '농업진흥구역'에 속해 있어 농업 생산 목적 외 개발 행위에 강력한 제약이 있습니다.

기호 2는 '생산관리지역'에 속해 있어 농림지역보다는 개발 행위에 대한 제약이 상대적으로 완화되어 있습니다.

두 필지 모두 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있는 점을 유의해야 합니다.

4.2. 인근 생활 정보

본 물건이 위치한 정촌면 예상리 일대는 전형적인 농촌 지역의 특성을 가집니다.

인근에는 진주 뿌리산업 특화단지가 조성되는 지역이 인접해 있어, 향후 산업 단지 완공 시 지역 경제 및 토지 이용 환경에 큰 변화가 예상됩니다.

교통 사정은 보통 수준이며, 예상리 마을회관 등 마을 중심부와 인접해 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

최우선 리스크는 농지취득자격증명(농취증) 미제출 시 보증금 몰수입니다. 농업인이 아닌 경우 농지 취득의 어려움이 있을 수 있습니다.

농업진흥구역(기호 1) 내의 토지는 형질 변경 및 용도 변경에 제한이 따르며, 제시외 건물(계사)의 존재로 인한 법정지상권 문제 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 환경적 리스크

인근에 진주 뿌리산업 특화단지가 조성되고 있어, 장기적으로 산업 시설로 인한 환경적 영향(대형 차량 통행, 소음 등)에 노출될 가능성이 있습니다.

또한, 과거 인근 지역에서 문중묘지 주차장 조성이 문제된 사례가 있는 점으로 미루어, 현장 답사 시 주변의 혐오 시설(묘지, 축사 잔여물 등) 존재 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 진주시 외곽 농촌 지역에 위치한 총 454.00평 규모의 농지입니다. 기호 1(농림지역)과 기호 2(생산관리지역)가 혼재되어 있어 투자 목적에 따라 활용 방안이 달라져야 합니다.

농취증 제출이라는 행정적 난이도는 있으나, 감정가 및 주변 개발 호재를 고려할 때 장기적 투자 가치는 높다고 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 인접한 곳에 진주 뿌리산업 특화단지 조성이라는 대형 호재가 있어, 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

용도 다양성: 전체 면적 중 일부(기호 2)가 생산관리지역에 해당하여, 향후 농업 관련 시설이나 일부 개발 용도로 활용될 여지가 농림지역에 비해 높습니다.

실수요 적합: 포장 농로에 접해 있으며 경지정리된 우량 농지(기호 1)와 밭(기호 2)으로 이용 중이므로, 직접 영농을 목적으로 하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매5계