나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40365 [1] 경상남도 사천시 실안동 805 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40365 [1] 경상남도 사천시 실안동 805 전 경매

• 사건번호: 2024타경40365
• 주소: 경상남도 사천시 실안동 805
• 감정가: 49,528,000원
• 최저가: 31,698,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

진주지원 경매5계 2024타경40365 | 소재지: 경상남도 사천시 실안동 805 | 감정가: 49,528,000원 | 최저가: 31,698,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서 (진주지원 2024타경40365 (1))

1.1. 물건 개요

소재지

경상남도 사천시 실안동 805 (전)

용도 및 면적

용도: 전(밭), 이용상태: 휴경상태

토지면적: 604.00㎡ (약 182.71평)

감정가

금 49,528,000원

매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자 및 채무자

소유자: 배OO

채무자: 배OO

1.2. 입지 조건

경상남도 사천시 대방동 소재 삼천포해상관광호텔 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 국도 주변의 근린생활시설, 단독주택, 묘지 등으로 형성된 지역이며, 해안과 비교적 가까운 자연 녹지 지역입니다. 차량 접근은 곤란하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건은 완·중경지세 내 부정형의 토지로서 현재는 경작 활동을 쉬고 있는 휴경 상태입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 토지매각으로 진행되는 부동산강제경매 건으로, 소유자와 채무자가 동일 인물(배OO)입니다. 등기부상 채권자는 주OOOOOOOO이며, 특별한 권리 상의 문제(유치권, 법정지상권)는 감정평가서 상 확인되지 않습니다. 다만, 매수인의 취득과 관련하여 두 가지 중대한 권리 상의 특이사항이 있습니다. 첫째, 농지법 제8조가 적용되는 농지이므로 매수인은 법원에 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 둘째, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있으므로 현장 조사가 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본 건 토지의 용도가 '전(밭)'이며, 자연녹지지역 및 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하)로 지정되어 있어 상업시설 개발에는 제한이 따릅니다. 부근에 삼천포해상관광호텔 등 관광시설이 위치하고 있으나, 본 건은 지적도상 맹지이고 차량 접근이 어려워 직접적인 상권 형성은 어렵습니다. 따라서 상업적 활용보다는 제한적인 건축이나 농지 보존, 또는 장기적인 투자를 목적으로 접근해야 합니다.

1.5. 생활 정보

본 토지는 국도 주변에 위치하며 인근에 근린생활시설, 단독주택 등이 일부 존재합니다. 그러나 차량 접근성이 곤란하고 버스 교통 사정도 보통 수준으로 주거지로서의 일상 생활 편의성은 낮은 편입니다. 주요 생활 편의시설(대형 마트, 병원 등)은 사천시 또는 삼천포 구도심까지 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 토지는 자연녹지지역에 속해 쾌적한 환경이지만, 부근에 묘지 시설이 인접해 있는 점은 생활 환경에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 매우 크며, 입찰 전 철저한 분석과 준비가 요구됩니다.

- 맹지 및 접근성 문제: 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통해서만 접근이 가능합니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 사용 승낙(통행 지상권)이 해결되지 않을 경우 건축 행위 자체가 불가능할 수 있습니다.

- 농지취득자격증명(농취증): 농지법 적용을 받으므로 반드시 농취증을 제출해야 합니다. 기한 내 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수되므로 사전에 농취증 발급 가능 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.

- 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 매수인이 인수해야 하는 권리이므로 낙찰 후 복잡한 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

- 경계 문제 및 측량 필요: 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필수적입니다.

- 혐오시설 노출: 감정평가서 상 부근 환경에 '묘지'가 포함되어 있어, 토지의 가치와 개발 활용에 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 약 182평 규모의 토지(전)로, 감정가 대비 면적과 입지(자연녹지지역, 해안 인근)를 고려할 때 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 '맹지'라는 치명적인 단점과 '농취증', '분묘기지권' 성립 여지 등 권리 상의 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 단순 시세 차익을 목적으로 하기보다는, 인접 토지 소유자이거나 장기적인 관점에서 맹지 해결 능력 및 농지 활용 계획을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트

- 제한적인 입지 조건: 자연녹지지역으로, 향후 사천시 지역 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

- 저렴한 평당가: 맹지 및 규제 사항을 감안하여 유찰될 경우 평당 가격이 매우 낮아질 수 있습니다.

- 장기적 활용 가능성: 인접 토지와의 협의를 통해 맹지 문제가 해결될 경우, 고도제한(3층 이하) 내에서 제한적인 용도의 건축(주말 농장 또는 단독 주택 부지 등)을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계