나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21025 [3] 경상남도 거제시 아주동 1454 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21025 [3] 경상남도 거제시 아주동 1454 전 경매

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통영지원 경매3계 2025타경21025 | 소재지: 경상남도 거제시 아주동 1454 | 감정가: 286,476,000원 | 최저가: 183,345,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21025 (3)

소재지: 경상남도 거제시 아주동 1454 외 다수 필지 (일괄 매각)

용도: 전 (답), 자연림, 휴경지 등 (총 10개 필지)

감정가: 286,476,000 원

토지면적: 594.00㎡ (약 179.68평)

1.2. 채무 및 경매 정보

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 백OO

특이사항: 공유물분할경매, 법정지상권 성립 여지 있음

주의사항: 일괄 매각, 목록[7, 10] 제시외 건물 매각 제외

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 '내곡초등학교' 북동측 인근에 산재해 있는 토지들입니다. 주위는 기존 주택 및 대단지 아파트, 농경지가 혼재하는 복합적인 환경을 형성하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량을 이용한 접근은 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 일부 필지(일련번호 2~6, 7~10)는 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태

총 10개의 필지가 일괄 매각되는 건으로, 필지별 형태와 이용 상태에 차이가 있습니다.

일련번호 1)은 사다리 완경사의 자연림 상태이며, 일련번호 2~6) 및 9, 10)은 부정형 완경사의 전(밭)으로 이용 중입니다.

일련번호 7, 8)은 부정형 급경사의 휴경지 상태로, 토지의 활용도와 개발 가능성 측면에서 필지별 심층 분석이 필요합니다.

2.3. 토지이용계획 및 상권 분석

본건 토지들은 크게 '자연녹지지역'과 '제2종일반주거지역'에 혼재되어 있어, 필지별 개발 가치가 상이합니다.

일련번호 7, 8, 9, 10) 필지는 비교적 개발 가치가 높은 '제2종일반주거지역'에 해당하며, 특히 9, 10)은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

나머지 필지들은 주로 '자연녹지지역'으로, '지구단위계획구역', '가축사육제한구역', '도로구역' 등 복잡한 규제 및 제한 사항을 포함하고 있습니다.

상권은 내곡초등학교 인근의 주거 지역 및 대단지 아파트를 배후로 하는 생활 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

2.4. 생활 정보 및 혐오 시설

인근에 내곡초등학교가 위치하고 대단지 아파트가 혼재하는 등 주거 환경은 양호한 편입니다.

다만, 거제시 아주동 일대는 하수종말처리장, 레미콘/아스콘 공장, 일반산업단지 등 산업 시설이 밀집되어 있어, 일부 주민들이 악취, 소음, 분진 등으로 인한 생활 환경의 불편함을 호소했던 사례가 있습니다. 따라서 본건 토지 주변의 구체적인 산업 시설 유무 및 그로 인한 환경 영향 여부를 현장 조사 시 면밀히 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 물건의 하자 및 유의 사항

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 일반적인 강제경매나 임의경매와 달리 채무자의 채무 변제가 아닌 공유 관계의 해소를 목적으로 합니다.

가장 중요한 권리적 하자는 '법정지상권 성립 여지'가 있다는 점입니다. 토지와 지상의 제시외 건물이 소유자를 달리하게 될 경우 매수인이 복잡한 법정지상권 관련 문제를 해결해야 하는 리스크가 발생합니다.

또한, 목록[7] 및 목록[10]에 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡)은 매각 대상에서 제외되므로, 토지 낙찰 후 해당 건물의 소유자와의 관계 정립이 필요합니다.

3.2. 지적 경계 문제

감정평가서상 '본건 토지는 인접 필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적 경계는 전문적인 지적 측량이 요구된다'고 명시되어 있습니다.

이는 향후 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 추가적인 비용과 시간을 수반할 수 있는 중대한 문제입니다.

4. 잠재적 리스크

법정지상권: 매수인이 건물의 철거를 주장하지 못할 가능성이 있으며, 법정지상권이 성립할 경우 토지 사용에 대한 지료(임대료) 청구만 가능합니다. 이로 인해 개발의 자유도와 수익성이 크게 저하될 수 있습니다.

복잡한 규제: 토지이용계획상 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 도로구역 등 다양한 규제가 얽혀 있어, 개발 사업 추진 전 관련 지자체에 대한 상세한 인허가 검토가 필수적입니다.

경계 불확실성: 지적 측량 결과에 따라 실사용 면적 및 경계 분쟁의 가능성이 존재합니다.

제시외 건물: 매각 제외된 건물의 소유권 및 철거 문제를 해결해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 토지 이용의 다양성(자연림, 전, 휴경지)과 입지의 이중성(자연녹지지역과 제2종일반주거지역의 혼재)을 동시에 가진 복합적인 물건입니다.

공유물분할 경매로서의 특성과 일괄 매각 조건을 고려할 때, 제2종일반주거지역 필지(7, 8, 9, 10)의 개발 가치를 높게 평가하여 투자 접근을 모색해야 합니다.

다만, 법정지상권 문제, 제시외 건물 제외, 그리고 지적경계 불분명이라는 중대한 권리 및 사실상의 하자가 존재하므로, 입찰 전 전문가의 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

5.2. 투자 포인트

개발 가치 우수 필지: 전체 필지 중 일부가 제2종일반주거지역에 속하여 주거용 건물 개발 시 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

지가 상승 잠재력: '내곡초등학교' 인근의 대단지 아파트 배후 지역으로, 거제시의 주거 개발 수요에 따라 장기적인 지가 상승 잠재력이 있습니다.

도로 접근성: 일부 필지가 2차선 포장도로에 직접 접하고 있어, 개발 및 접근성이 양호합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계