나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24458 [1] 경상남도 거제시 사등면 오량리 산143-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24458 [1] 경상남도 거제시 사등면 오량리 산143-1 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2024타경24458 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 오량리 산143-1 | 감정가: 18,678,000원 | 최저가: 2,507,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경상남도 거제시 사등면 임야 지분 매각 분석 (통영지원 2024타경24458)

1.1. 사건 및 물건 개요

본건은 경상남도 거제시 사등면 오량리 산143-1 소재 임야에 대한 토지 일부 지분 매각 물건입니다.

총 토지면적은 1415.00㎡ (약 427.94평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 84900/100000(약 84.9%)에 해당하는 1201.34㎡ (약 363.43평)입니다.

감정가는 18,678,000원으로 산정되었으며, 이는 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임을 유의해야 합니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 엔OOOOOOOOOOOOO, 소유자는 이OO입니다.

1.2. 매각 특징 및 특이사항

본건은 토지일부지분매각 물건으로, 일반 매각과는 달리 지분으로만 소유권을 이전받게 됩니다.

가장 큰 특이사항으로는 '공유자우선매수신고'가 접수되어 있어, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 매수인이 변경될 수 있습니다.

또한 '분묘기지권'이 성립할 가능성이 있는 분묘 4기가 육안으로 확인되며, 임야의 특성상 추가 분묘가 소재할 가능성이 매우 높습니다.

토지 이용상태는 순수임야이며, 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)인 점을 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 거제시 사등면 오량리 "뒷개마을" 남서측 인근 야산 지대에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

다만, 토지의 형태가 부정형 경사지이며, 차량의 접근이 불가능하고, 지적도상 맹지로 확인되어 물리적인 접근성이 극히 제한됩니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 용도지역은 보전관리지역입니다.

제한 사항으로는 가축사육제한구역(말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한) 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축사 등을 통한 수익 창출은 불가능합니다.

또한, 준보전산지로 지정되어 있어 개발행위에 대한 제약이 따르는 토지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 권리

본건은 토지일부지분(84.9%)에 대한 강제경매 물건으로, 지상에 존재하는 분묘기지권이 성립할 가능성이 높습니다.

분묘기지권이 성립하는 경우, 해당 분묘가 소재하는 토지 부분은 배타적인 사용이 불가능하며, 이는 매수인이 인수해야 할 권리상의 부담이 됩니다.

제시외 건물이나 기타 물건은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 추가 인수가능 권리 및 제약

공유자 우선매수 제한조건이 있음을 유의해야 합니다.

매수신고인으로 낙찰받더라도, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 본건의 매수가 불가능합니다.

낙찰 후에는 나머지 공유지분권자와의 협의 또는 공유물분할청구소송을 통해야만 토지의 완전한 소유권이나 배타적 사용권을 확보할 수 있습니다.

따라서, 낙찰자의 지위는 매우 불안정하며, 후속적인 법적 조치가 반드시 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 수익성 분석

본건은 순수 임야이자 보전관리지역에 위치한 맹지이며, 심지어 지분매각 물건입니다.

따라서 상업적 이용 가치는 사실상 없으며, 단기적인 수익 창출은 불가능합니다.

토지 위에 입목은 임지와 일체로 평가되었으므로 별도의 임목 처분 수익도 기대하기 어렵습니다.

매수 목적을 단지 임야 투자 및 장기적인 산림 경영으로 한정해야 합니다.

4.2. 생활 및 주변 편의 시설 (혐오시설 포함)

본건은 "뒷개마을" 인근에 위치하나, 차량 접근이 불가능한 경사지 임야이므로 주거 생활 편의성은 전혀 없습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하나, 본건 임야가 맹지인 관계로 접근성이 떨어집니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에서는 주변에 특정할 만한 대규모 외부 혐오시설은 확인되지 않았으나, 임야와 인접한 지역의 특성상 현장 조사를 통해 숨겨진 시설(폐기물, 소규모 매립 등) 여부를 반드시 확인해야 합니다.

내부적으로는 분묘 4기가 최대의 내부적 혐오 요소입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 및 법적 리스크 (최대 리스크)

첫째, 공유자 우선매수권 행사의 가능성입니다.

둘째, 지분매각 물건의 특성상 타 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 불가능할 경우 시간과 비용이 소모되는 공유물분할 청구 소송이 불가피합니다.

셋째, 분묘 4기 외에 육안으로 확인되지 않은 추가 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 매수자가 분묘기지권 성립 여부를 놓고 소송을 진행해야 할 수도 있습니다.

5.2. 개발 및 이용 리스크

맹지 상태로 토지 가치가 현저히 낮습니다.

보전관리지역 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발행위가 엄격히 제한됩니다.

부정형 경사지 형태이므로 토목공사 비용이 추가될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 '지분 매각', '공유자우선매수', '맹지', '분묘기지권' 등 경매 투자에서 가장 까다로운 요소를 모두 갖춘 고난이도 물건입니다.

일반 투자자가 시세 차익을 목적으로 접근하기에는 리스크가 과도하게 높습니다.

따라서, 기존 공유자 또는 지분 경매/NPL(부실채권) 처리에 특화된 전문 투자자만이 고려할 수 있습니다.

최저매각가격이 분묘 소재로 인해 제한받는 가격이므로, 권리 관계를 해결할 능력이 있다면 낮은 가격에 취득할 기회는 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

A. 저렴한 취득 가격: 분묘 및 공유 지분이라는 중대한 리스크로 인해 최저 매각 가격이 낮게 형성되어 있습니다.

B. 높은 지분율: 매각 지분율이 84.9%로 압도적으로 높아, 나머지 공유자(15.1%)를 상대로 공유물 분할을 청구하거나 매입 협상을 진행하는 데 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

C. 장기적 관점: 토지 규제가 풀리거나 주변 환경이 변화할 경우, 현 시점의 맹지 및 보전관리지역이라는 제약에도 불구하고 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계