나이스옥션 법원경매 통영 2025타경485 [3] 경상남도 고성군 거류면 감서리 596-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경485 [3] 경상남도 고성군 거류면 감서리 596-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경485
• 주소: 경상남도 고성군 거류면 감서리 596-2
• 감정가: 244,705,000원
• 최저가: 156,611,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

통영지원 경매2계 2025타경485 | 소재지: 경상남도 고성군 거류면 감서리 596-2 | 감정가: 244,705,000원 | 최저가: 156,611,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경485 (3)이며, 소재지는 경상남도 고성군 거류면 감서리 596-2 외 3필지(총 4필지 일괄 매각)입니다.

용도는 답(농지)이며, 감정가는 244,705,000원으로 산정되었습니다.

토지면적은 2,245.00㎡ (약 679.16평)으로, 토지만 매각 대상입니다. 건물은 없으며, 일괄매각 조건입니다.

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '박OO'로 기재되어 있어 지분권자 간의 재산권 정리 목적임을 알 수 있습니다.

1.2. 입찰 시 주요 사항

본 건은 법정 매각 조건으로 '농지취득자격증명 제출 필요'가 명시되어 있습니다. 낙찰 후 정해진 기간 내에 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 농지법상 자격 요건을 필히 확인하고 입찰해야 합니다.

또한, 토지 4필지가 **일괄매각**되는 건이므로 일부만 취득할 수 없음을 유의해야 합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경남 고성군 거류면 감서리 소재 "감동마을" 동측 인근에 위치한 농경지대입니다. 주변은 자연취락마을 주변의 전형적인 농촌 풍경이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근에는 현대식 주택 건축, 비닐하우스, 공장 등이 들어서고 있으며, 교통편리도 잘 되어 있어 농촌마을로서 발전이 기대되는 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

농지로서 농기계 출입이 가능하며 관내 일반적인 교통사정은 보통입니다.

필지별 도로 접근성이 상이합니다. 기호 1은 맹지이나 인접지를 통해 출입 가능하며, 지적도상 도로에 접해있습니다. 기호 2, 3, 4는 폭 약 3m 내외의 비포장 농로나 농로에 직접 접하고 있어 농기계 출입이 용이합니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용 상태

4필지 모두 자체 지면은 평탄하고 토질은 보통 수준입니다.

현재 이용 상태는 기호 1, 2는 전(밭)으로, 기호 3, 4는 답(논)으로 이용 중입니다. 지목은 답이나 실제 이용 현황은 혼재되어 있어 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 채권 관계

본 건은 **공유물분할을 위한 경매**입니다. 이는 채권 회수가 목적이 아닌, 공유자 간의 합의 또는 법원 판결에 의해 공유 관계를 청산하고 현금으로 분배하기 위한 절차입니다.

따라서, 일반적인 강제경매나 임의경매와 달리 복잡한 채무관계가 얽혀있지 않은 경우가 많아 권리상 깨끗하게 인수될 가능성이 높습니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 동일한 성씨('박OO')인 점으로 미루어 가족 또는 친인척 간의 공유 관계 정리일 가능성이 높습니다.

제시 목록 외의 물건은 없으며, 공부와의 차이도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

3.2. 입찰 시 특별 유의 사항 (법률적)

가장 중요한 사항은 **농지취득자격증명** 제출입니다. 농지법에 따라 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지 관서에서 발급하는 농지취득자격증명을 매각 결정 기일 전까지 제출해야 합니다. 이를 이행하지 않을 경우, 매수 자격이 박탈되고 입찰 보증금은 몰수됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석 (토지 용도 특성)

본건은 농지(답/전)이므로 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다. 투자 관점에서 **토지 개발 잠재력**을 분석해야 합니다.

토지이용계획상 **계획관리지역**에 속하며, 이는 비도시지역 중에서도 건축 및 개발 행위가 비교적 자유로운 용도 지역입니다. 추후 농어촌민박, 소규모 공장, 창고, 전원주택 등 다양한 용도로의 개발 가능성을 가지고 있습니다. 특히 기호 1, 3, 4는 **성장관리계획구역(산업형)**에 포함되어 있어 향후 개발 방향을 가늠할 수 있는 단서가 됩니다.

4.2. 생활 정보 및 기타 제한 사항

기호 2가 **자연취락지구**에 포함되어 있어 주거 밀집 지역과 가까우며, 생활 편의성이 인근 필지에 비해 다소 높을 수 있습니다.

**가축사육제한구역**으로 지정되어 젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 등 일부 가축 사육이 제한됩니다.

4.3. 혐오 시설 여부

현장 답사 및 주변 환경 검색 결과, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 "감동마을" 인근의 농경지대이며, 전형적인 농촌 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 리스크

가장 직접적인 리스크는 **농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수**입니다. 농지법상 경작 의무 등 자격 요건 충족에 대한 철저한 준비가 필요합니다. 특히, 주말 체험 영농 등의 목적으로 농취증을 발급받을 경우, 면적 제한(1,000㎡ 미만)을 초과하므로 주의해야 합니다. 본건은 2,245.00㎡ (약 679.16평)으로 농업 경영 목적으로 취득해야 합니다.

5.2. 도로 접근성 리스크

기호 1이 지적도상 도로와 단절된 맹지 상태입니다. 향후 건축 행위(계획관리지역 개발)를 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 개설(사용승낙) 또는 맹지 탈출을 위한 별도의 조치가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 **계획관리지역**이라는 우수한 용도 지역을 보유하고 있어 개발 잠재력이 높습니다. 총 2,245.00㎡ (약 679.16평)의 면적으로 소규모 개발 또는 농업 경영 목적으로 충분한 규모입니다.

**공유물분할경매**라는 특성 덕분에 권리관계가 단순하며, 입찰자에게는 저렴하게 토지를 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 단, **농지취득자격증명** 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인하고, 기호 1 맹지 문제를 해결할 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

**최고의 입지:** 계획관리지역으로 건폐율 40% 적용 등 다양한 개발 행위가 가능하여, 향후 전원주택 단지 조성, 농산물 가공 시설, 창고 부지 등으로 활용 가치가 높습니다.

**저렴한 진입:** 공유물분할경매는 권리관계가 단순하여 입찰에 대한 부담이 적고, 유찰 시 감정가 대비 저렴하게 매입하여 시세 차익을 얻을 기회가 있습니다.

**우수한 접근성:** 일부 필지가 농로에 직접 접하고 있어 농업용 및 일반 차량 접근성이 양호합니다.

**규모의 경제:** 679평이 넘는 면적으로 농업 경영 목적으로도 적합하며, 향후 개발 시 분할하여 매각하는 전략도 고려할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계