나이스옥션 법원경매 통영 2025타경485 [2] 경상남도 고성군 거류면 감서리 536 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경485 [2] 경상남도 고성군 거류면 감서리 536 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경485 | 소재지: 경상남도 고성군 거류면 감서리 536 | 감정가: 94,710,000원 | 최저가: 60,614,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 경남 고성 농지 (공유물분할 경매)

1.1. 사건 및 기본 정보 요약

사건번호: 통영지원 2025타경485 (2)

소재지: 경상남도 고성군 거류면 감서리 536 외 (일괄매각)

용도: 전, 답 (총 4필지)

감정가: 94,710,000원

토지면적: 902.00㎡ (약 272.88평)

매각대상: 기타 (토지)

경매구분: 공유물분할을위한경매 (부동산)

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 제출 필수

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출시 보증금 몰수)

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

본건은 경남 고성군 거류면 감서리 소재 "감동마을" 동측 인근에 위치한 농경지입니다. 부근은 자연취락마을 주변의 전형적인 농촌 환경이며, 주변은 농경지대로 형성되어 있어 조용하고 전원적인 분위기입니다.

전체가 농지(전, 답)로 이용 중이며, 관련 농기계 출입이 가능한 수준의 교통 상황을 갖추고 있습니다. 특히, 기호 2, 3, 4 토지는 폭 약 3m 내외의 농로 또는 비포장농로길에 접하고 있어 접근성이 양호하나, 기호 1 토지는 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능합니다.

주변에 두드러진 혐오시설은 확인되지 않았으며, 고성군청 자료에 따르면 감서리 일대는 현대식 주택 건축 및 비닐하우스, 공장 등이 들어서고 있는 농촌마을로서, 비교적 발전하고 있는 지역으로 평가됩니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지로서 직접적인 상권 형성은 미미합니다.

생활정보: 인근의 '감동마을' 주변이나 '바라미(봉대마을 일부)'에는 버스정류소, 이발관, 농협창고 등 기본적인 상가 시설이 있어 일상 생활물자 구매에는 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다. 또한, 도로 맞은편인 동해면 구역에는 동광초등학교, 동부농업협동조합 외곡지소 등이 위치하고 있어 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 통학 거리에 거류초등학교, 동중학교 등 교육 시설이 있으나, 농지 특성상 주거 목적의 생활 편의성은 낮습니다.

1.4. 권리분석 및 법적 제한

권리분석: 공유물분할을 위한 경매 사건으로, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '박OO'으로 동일한 것으로 보아 공유자 간의 법정 다툼에 의한 형식적 경매로 추정됩니다. 등기부상 복잡한 권리관계는 없을 것으로 예상되나, 최종 매각 물건명세서 확인은 필수입니다.

법적 제한:

용도지역: 전 필지 모두 계획관리지역입니다. 계획관리지역은 제한적이나마 개발행위가 가능하여 농지 중에서는 활용도가 높은 편입니다.

기타 제한: 전 필지가 가축사육제한구역(젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 축사 건축 및 운영에 제약이 있음을 의미합니다.

추가 제한: 기호 1, 3, 4 필지는 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 향후 고성군의 계획에 따른 개발 방향을 따를 수 있습니다. 기호 2 필지는 자연취락지구에 포함되어 있습니다.

농지취득자격증명: 본건은 농지(전, 답)이므로, 매각 대상 물건에 따라 관할 관청으로부터 '농지취득자격증명'을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로, 낙찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 하는 가장 중요한 주의사항입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 고려사항

리스크:

농지취득자격증명: 가장 큰 리스크입니다. 농지법상 자격 요건(농업경영계획서 제출 등)을 충족하지 못할 경우 낙찰이 무효화되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

맹지(기호 1): 기호 1 토지는 맹지로서, 인접지를 통한 출입이 가능하다고 보고되었으나, 향후 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 통행 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

이용 현황: 기호 3, 4 토지는 '답'으로 이용 중이나 지목상 차이가 있을 수 있으며, 현황과 공부의 차이점은 없다고 감정되었으나, 실제 이용 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

계획관리지역: 농지임에도 계획관리지역에 속해 있어 농업 생산 외에 향후 창고, 소규모 공장 등 타 용도로의 전환 가능성이 다른 농지(농림지역 등)에 비해 높습니다.

공유물분할 경매: 공유자 간의 이해관계 정리 목적으로 진행되는 경매이므로, 일반 채무 경매에 비해 권리관계가 비교적 깨끗할 가능성이 높습니다.

지가 상승 잠재력: 주변에 비닐하우스, 공장 등 개발이 진행되고 있는 지역으로, 중장기적으로 토지의 가치가 상승할 여지가 있습니다. (성장관리계획구역 참고)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 거류면의 계획관리지역 농지로서, 약 272.88평의 면적을 보유하고 있습니다. 농지취득자격증명 제출이라는 필수적인 진입 장벽이 존재하지만, 계획관리지역이라는 용도적 우위와 공유물분할 경매의 특성을 고려할 때 농지 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

단기 시세차익보다는 중장기적인 개발 가능성 또는 안정적인 농업 경영을 염두에 둔 투자 전략이 필요하며, 특히 맹지인 기호 1의 활용 방안에 대한 심층적인 검토와 농지취득자격증명 발급 준비가 선행되어야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계