나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20125 [1] 경상남도 통영시 용남면 화삼리 945-23 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 용남면 동달리 소재 '창원지방법원 통영지원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 펜션 및 음식점, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호 1, 3)은 차량 등의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1, 3)은 공히 부정형 완경사의 상업용 건부지 상태입니다.
기호 4)은 부정형 급경사의 '주거나지' 상태 입니다.

인접 도로상태

기호 1, 3) 북동측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접하며, 기호 4)는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3) : 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 4) : 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 제시외 건물(화장실) 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 및 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2010.04.06.)
외 벽 : 황토몰탈 마감.
내 벽 : 황토몰탈 및 타일등 마감.
바 닥 : 원목마루 및 타일등 마감.
창 호 : 목재창살 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 매각 포함
-[목록3,4]는 지분매각임.
-[목록3]의 지상에 매각에서 제외되는 타인 소유의 건물이 존재함.
-[목록3,4]화삼리 945-25번지는 2020. 4. 22.자 '통영시 공유토지 분할조서'에 의하여 화삼리 945-25번지(소유자 전현택, 875㎡)와 화삼리 945-27번지(소유자 안영옥, 238㎡)로 분할되었으나, 등기사항전부증명서의 소유관계는 정리되지 않고 각 공유관계로 남아있음(별첨 통영시 사실조회회신과 관할관청에 확인요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경20125 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 통영시 용남면 화삼리 945-23

용도: 근린시설

토지 면적: 1749.00㎡ (약 529.07평)

토지 지분: 873.96㎡ (약 264.36평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용계획: 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역.

형태 및 이용상태: 본건 토지(기호 1, 3)는 부정형 완경사의 상업용 건부지 상태이며, 기호 4는 부정형 급경사의 '주거나지' 상태입니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적: 289.53㎡ (약 87.58평)

건물 지분: 289.53㎡ (약 87.58평)

건물 제시외 면적: 8.74㎡ (약 2.64평) (화장실 1동, 매각 포함)

구조: 철근콘크리트구조 및 일반목구조 기와지붕 단층 건물입니다.

사용승인일: 2010년 4월 6일

현재 이용 상태: 근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다.

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설

1.4. 감정가 및 매각 조건

총 감정가: 1,004,046,700원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항:

* 일괄매각으로 진행됩니다.

* 제시외 건물(화장실) 1동은 매각에 포함됩니다.

* 해당 물건 내 [목록3,4] 토지는 지분 매각 사항이 있으나, 전체 물건은 일괄 매각됩니다.

* [목록3] 토지 지상에 매각에서 제외되는 타인 소유 건물이 존재합니다.

* 화삼리 945-25번지 토지는 분할되었으나, 등기사항전부증명서상 소유 관계가 정리되지 않고 공유 관계로 남아있어 추가 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 창원지방법원 통영지원 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 해안가와 인접해 있으며, 펜션, 음식점, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지(기호 1, 3)는 북동측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

다만, 기호 4 토지는 맹지 상태로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리는 2017년 9월 27일자 진주저축은행 근저당권입니다.

본 경매는 2025년 1월 21일자 진주저축은행의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

등기부상 채권 총액은 약 21억 1천만원 이상으로 확인됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등은 별도 확인 요함)

3.3. 임차인 현황

임차인: 최희진

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 2월 14일

확정일자: 미상

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인 최희진은 대항력이 없어 보증금 10,000,000원을 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 통영시 용남면 해안가 인근의 관광 상권에 속해 있습니다.

주변에 펜션, 음식점 등 관광객을 대상으로 한 상업 시설이 밀집해 있어, 본 물건의 근린생활시설(음식점) 또한 외부 방문객 수요를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

생산녹지지역에 속하나, 주변 환경은 상업 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주거 밀집 지역으로부터 일정 거리 이내에 위치하여 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

주변 편의시설 및 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 해안가 관광지 인근이라는 점을 고려할 때 관광객을 위한 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 토지(화삼리 945-25번지) 분할 관련 등기사항전부증명서상 소유 관계 미정리로 인한 혼란 발생 가능성이 있습니다. (별첨 통영시 사실조회회신 및 관할관청 확인 필요)

* 본건 토지는 인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위한 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.

* 토지 일부(기호 4)가 맹지 상태입니다.

* [목록3] 토지 지상에 매각에서 제외되는 타인 소유 건물이 존재합니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 조사가 불가능하여, 평가의 정확성에 일부 제약이 있었을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상인 점은 현장에서의 추가적인 확인이 필요하며, 만약 실제 임차인이 대항력을 가진 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 임차인 최희진은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 해안가 인근에 위치한 근린생활시설로, 관광지 특성상 외부 방문객을 대상으로 한 영업에 유리한 잠재력을 가지고 있습니다.

감정가는 10억 4백만원대이며, 토지 및 건물 일괄 매각 조건입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

하지만, 토지 경계 불분명, 분할 등기 미정리, 타인 소유 건물 존재 등 잠재적 리스크 요인이 산재해 있어, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 전문가 상담이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 해안가 인근의 관광 상권 잠재력: 펜션, 음식점 등이 밀집한 지역 특성상 관광 수요를 활용한 수익 창출이 기대됩니다.

* 상업용 건물: 현재 음식점으로 운영 중이며, 업종 전환 또는 재임대를 통한 수익 다각화가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 소멸되어 깨끗한 권리 승계가 가능합니다.

* 제시외 건물 매각 포함: 추가적인 활용 가능한 공간(화장실)이 매각에 포함됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다.

인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 토지 경계 불명확, 타인 소유 건물 존재, 분할 등기 미정리 등 복잡한 권리 및 지적 관련 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 주변 시세, 지역 경제 상황, 물건의 현재 활용 가치 및 잠재적 가치, 명도 난이도 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 80%~120% 범위 내에서 형성될 수 있으나, 본 건의 경우 이러한 특수성을 감안하여 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.