나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21423 [3] 경상남도 거제시 거제면 내간리 7 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 내간리 소재 '내간마을' 내 및 인근에 위치하며 부근은 전, 답 등 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지는 차량의 접근은 불가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1): 사다리형의 완경사지로 현황 ' 주거기타(대밭 등)' 입니다.
기호2): 부정형의 완경사지로 현황 ' 전' 입니다.
기호3): 부정형의 완경사지로 현황 ' 주거기타(대밭 등)' 입니다.

인접 도로상태

기호1): 북서측으로 노폭 약2m~3m 내외의 포장도로와 접합니다.
기호2): 맹지입니다..
기호3): 지적도상 동측으로 도로와 접하나 현황은 폐도입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호2,3): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경21423 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 30,940,000원

매각대상: 토지 매각

채권자: 진주서부농업협동조합 (제공된 정보상 '진OOOOOOOOO'로 표기되었으나, 등기부 내역상 진주서부농업협동조합으로 추정됨)

1.2. 토지 정보

소재지: 경상남도 거제시 거제면 내간리 7

용도: 대지

토지면적: 182.00㎡ (약 55.06평)

토지 현황: 본건 토지는 기호 1, 2, 3으로 구분되며, 현황 '주거기타(대밭 등)' 및 '전'으로 이용 중입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

기호 1: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종사육제한)

기호 2, 3: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종사육제한)

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각 대상이 아니며, 존재하지 않습니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 내간리 소재 '내간마을' 내 및 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 전, 답 등 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지는 차량의 접근이 불가능합니다.

간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호 1: 북서측으로 노폭 약 2m~3m 내외의 포장도로와 접합니다.

기호 2: 맹지입니다.

기호 3: 지적도상 동측으로 도로와 접하나 현황은 폐도입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 상 소유권 이전 내역은 2009-10-15 (이성하), 2015-03-03 (서종숙) 입니다.

등기부채권 총액은 204,500,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을9 근저당권 (진주서부농업협동조합, 접수일자 2015-03-03) 입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다.

다만, 등기부상 해당 지상권(을10)은 '말소'로 표시되어 있어, 이 부분은 현장 확인 및 법원 조사를 통해 명확한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

임대 관계: 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

*임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요하며 주의를 요합니다.*

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하여 활발한 상권 형성은 미미합니다.

인근 마을의 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

거제면 내간리에 위치하며, 인근 '내간마을'의 기본적인 생활 기반 시설 접근이 가능합니다.

전, 답 등 농경지가 많아 전원생활 또는 농업에 관심 있는 분들에게 적합할 수 있습니다.

주변의 편의시설 및 관공서 등은 거제면 소재지로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 차량 접근 불가능 및 일부 맹지(기호 2)로 인한 토지 이용의 제약이 있습니다.

* 기호 3 토지의 현황 폐도(지적도상 도로와 접하나 현황 도로 아님)는 도로 접근성 문제를 야기할 수 있습니다.

* 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 환경 관련 규제로 인해 토지 이용이 제한될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 축산업 관련 이용이 제한됩니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'과 등기부상 '말소' 표기 간의 불일치는 반드시 확인해야 할 중대한 권리 리스크입니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 문제가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 거제면 내간리의 농경지 및 주거지 혼재 지역에 위치한 토지입니다.

차량 접근성 문제, 맹지, 폐도 등 물리적인 토지 이용의 제약이 분명하며, 자연환경보전지역 등의 입지적 제약도 존재합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'과 등기부상의 '말소' 표기 간의 불일치는 반드시 명확히 확인해야 할 중대한 사항입니다.

이러한 제약 조건들을 고려할 때, 투자 가치를 판단하기 위해서는 심도 있는 현장 조사와 권리 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역, 자연취락지구로 지정된 기호 1 토지는 상대적으로 개발 및 활용 가능성이 있습니다.

* 전원생활이나 농업을 목적으로 하는 실수요자에게는 접근성이 좋은 농촌 지역 토지로서의 매력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 30,940,000원

본 건은 앞서 언급된 물건명세서와 등기부 간의 권리 불일치, 차량 접근 불가, 맹지, 폐도 등 물리적 제약, 그리고 지역적 개발 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 잠재적 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 감정가 이하 또는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 관계 확인 및 현장 조사를 통한 면밀한 분석 후, 감정가의 60%~80% 수준 (약 18,564,000원 ~ 24,752,000원)에서 입찰가 산정을 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.