나이스옥션 법원경매 대구 2024타경125540 [1] 경상북도 영천시 작산동 54-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2024.11.29

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 영천시 작산동 소재 "작산교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농가 주택, 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 형상 및 이용상황 9필지 일단의 부정형 토지로서, 대체로 평탄하게 조성되어 공장부지 및 그 부속토지 등 으로 이용중임. 2) 도로상태 및 교통상황 본건 서측으로 국도4호선에 연결되는 왕복2차선 포장도로에 접하며, 인근에 버스승강장이 소재하고, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통임. 3) 도시계획 및 기타 공법상의 관계 기호1),6),7),8),9): 공히 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>. 기호4): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호2),3),5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한300m (전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

가) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층건 공장 및 사무실로서, 주기둥 :H-Beam(500~250m/m), 층고 약 8미터. 벽체 : t125m/m 판넬 바닥 : 유크리트마감, 강마루 및 타일 등 천정 : 판넬 및 텍스 마감. 창호 : 하이샷시창 이용상태 : 1층 공장, 2층 사무실 등 부대설비 : 위생설비, 급배수설비, HACCP설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 자동 전동문, 화물승강기설비, 천정매립형 시스템 냉난방설비, 옥상 태양광발전 설비 등. 나),다) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건 창고로서, 벽체 : 판넬 마감. 바닥 : 에폭시 마감 창호 : 하이샷시창 이용상태 : 창고, 컴프레셔실, 펌프실. 라)~바) : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건 창고로서, 벽체 : 사이딩판넬 마감. 내벽 : 벽지 마감 바닥 : 아스타일 등 마감 창호 : 하이샷시창 이용상태 : 창고, 삭당, 강당, 화장실 및 전시장 등 부대설비 : 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템 냉난방 설비 등. 사) : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건 창고로서, 벽체 : 사이딩판넬 마감. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 바닥 : 아스타일 등 마감 창호 : 하이샷시창 이용상태 : 사무실, 화장실 등 부대설비 : 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정매립형 시스템 냉난방 설비 등. 아) 일반목구조 아스팔트슁글지붕 단층건 창고로서, 벽체 : 아크릴강판 마감. 이용상태 : 휴계실. 자),차) : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건 창고로서, 벽체 : 사이딩판넬 마감. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 바닥 : 아스타일 등 마감 창호 : 하이샷시창 이용상태 : 창고, 화장실 등 부대설비 : 위생설비, 급배수설비 등. 카),타),하),거) : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건 창고로서, 벽체 : 사이딩판넬 마감. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창호 : 하이샷시창 이용상태 : 기숙사(방, 욕실 겸 화장실 등) 부대설비 : 위생설비, 급배수설비, 전기보일러설비 등. 파) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건 창고로서, 벽체 : 사이딩판넬 마감. 바닥 : 세면콘크리트 마감 창호 : 하이샷시창 이용상태 : 보일러실.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 식품가공 및 포장을 위한 설비라인과 부대설비로서 필요한 기계로서, 기계 설비의 외관 및 관리상태는 보통으로서, 정상적인 작동여부는 미상임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

- 임대관계 등은 미상임. - 본건 지상에는 정원수 등 수목과 정원석이 소재하고 있으며, 공장용수 및 생활용수에 사용 하기 위한 관정1식이 소재하고 있음. - 별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 "제시외 건물 ㉠~㉥" 이 소재함. - 본건 건물 기호 나), 라)~자), 카)~거)는 공부상 용도는 공히"창고" 이나, 현황 "사무실, 식당, 휴게실, 기숙사 등으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물, 조경수 등 지상 수목, 정원석, 관정1식 및 배관설비 등 포함 평가. 목록1,5,6,7 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환).
- 기계기구 감정평가명세표상 일련번호 4. Air Compressor Line 1식은 타인소유이므로 매각제외(대구지방법원 2025가단106686 화해권고결정).
- 주식회사 해썹원(임차인)이 2025.11.11. 유치권신고(냉난방설비 설치비 1,500만원)를 하였으나, 2025.11.14. 신청채권자 유디앤제일차유동화전문 유한회사가 주식회사 해썹원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함.
- 김재환이 2026.3.6.유치권신고(①136,000,000원, ②105,700,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 2026.3.9.자 김재환이 제출한 증거자료에 첨부된 건설업종 표준하도급계약서에 의하면 수급인이 포스에코 주식회사 대표자 김재환으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경125540 (1)

소재지: 경상북도 영천시 작산동 54-1

용도: 공장

감정가: 8,310,241,700원

토지 면적: 22,655.00㎡ (약 6,853.3평)

건물 면적: 4,568.72㎡ (약 1,382.1평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유디앤제일차유동화전문유한회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 부근 상황

본 건은 경상북도 영천시 작산동 소재 "작산교" 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 농가 주택, 공장 및 농경지로 형성되어 있습니다.

2.2. 토지 상황

본건은 9필지로 이루어진 일단의 부정형 토지로서, 대체로 평탄하게 조성되어 공장 부지 및 그 부속 토지로 이용 중입니다.

2.3. 도로 상태 및 교통 상황

본건 서측으로는 국도 4호선에 연결되는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 버스 승강장이 소재하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.4. 도시계획 및 기타 공법상 관계

기호1,6,7,8,9: 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한300m), 농업진흥구역입니다.

기호4: 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한300m), 준보전산지입니다.

기호2,3,5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한300m)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2018.02.02. 접수의 대구은행 근저당권(을1)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2020.09.23. 접수의 대구은행 근저당권(을1)입니다. 현재 경매 절차는 유디앤제일차유동화전문유한회사의 임의경매 개시결정에 의해 진행되고 있습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 명시되어 있어, 별도의 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이에 대한 세부적인 조사가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 강경화: 보증금 300만원, 차임 없음, 전입일 2024.10.25, 대항력 없음

* 구대웅: 보증금 10만원, 차임 5만원, 전입일 2024.06.04, 대항력 없음

* 박문수: 보증금 0원, 차임 없음, 전입일 2022.12.02, 대항력 없음

* 이상훈: 보증금 0원, 차임 없음, 전입일 2021.01.05, 대항력 없음

* 이현정: 보증금 0원, 차임 없음, 전입일 2020.12.11, 대항력 없음

* 정천교: 보증금 5천만원, 차임 없음, 전입일 2023.02.21, 대항력 없음

* 주식회사 해썹원: 보증금 5천만원, 차임 100만원, 사업일 2019.04.19, 대항력 있음. (유치권 신고가 있으나, 신청 채권자가 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다.)

* 채대훈: 보증금 0원, 차임 없음, 전입일 2019.10.18, 대항력 있음.

3.4. 인수 보증금 합계

본건은 등기부상 명시된 임차인들로부터 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 유치권 신고 현황

* 주식회사 해썹원: 2025.11.11. 냉난방설비 설치비 1,500만원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 신청 채권자가 유치권 배제 신청서를 제출하여 현재 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 김재환: 2026.3.6. 136,000,000원 및 105,700,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 위치한 영천시 작산동 일대는 농경지와 농가 주택, 그리고 소규모 공장들이 혼재된 지역입니다. 인근에 대규모 산업단지나 상업 시설이 밀집해 있지 않아, 주로 자체적인 생산 활동을 위한 공장 부지로 활용되는 특징을 보입니다.

4.2. 교통 접근성

국도 4호선과의 인접성이 좋아 물류 이동에는 비교적 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 검색 결과

영천시 작산동 54-1번지 주변에 대한 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 화장터 등)의 존재는 현재 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다. 그러나 지역 특성상 가축사육제한구역으로 지정된 점을 고려할 때, 축산업 관련 시설이 인근에 존재할 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 공장 부지로, 주거 및 상업 편의 시설과는 다소 거리가 있습니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 영천 시내까지의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 인근 지역의 편의시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 요구됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 건 토지 중 목록 1, 5, 6, 7에 해당하는 필지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

* 법정지상권 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있어, 해당 토지에 별도의 법정지상권이 성립되어 있을 경우 낙찰자가 이를 인수해야 하며, 이는 토지 사용에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

* 유치권 존재 가능성: 주식회사 해썹원 및 김재환으로부터 유치권이 신고되어 있으며, 특히 김재환의 유치권은 금액이 크고 성립 여부가 불분명하여 향후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 기계기구 제외: 감정평가명세표에 포함된 'Air Compressor Line 1식'은 타인 소유로 매각에서 제외되므로, 해당 설비를 매입하고자 할 경우 별도 협상이 필요합니다.

* 건물 현황과 공부상 용도 불일치: 본건 건물 중 일부(기호 나), 라)~자), 카)~거))는 공부상 '창고'이나, 현황은 사무실, 식당, 휴게실, 기숙사 등으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 건축 관련 규제 시 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상북도 영천시 작산동에 위치한 대규모 공장 부지로, 넓은 토지와 여러 동의 건물, 다양한 부대 설비를 갖추고 있어 제조업 시설로서의 잠재력이 높습니다. 특히 국도 4호선에 인접해 있어 물류 이동성이 양호한 편입니다.

하지만, 본 건은 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 가능성, 그리고 유치권 신고라는 복합적인 권리 관계를 안고 있습니다. 이로 인해 잠재적 리스크가 상당하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 법정지상권의 존부 및 범위, 신고된 유치권의 성립 여부에 대한 명확한 판단 없이는섣부른 입찰 참여는 위험할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수해야 할 보증금은 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적을 활용한 증축 또는 재건축을 통한 부가 가치 창출 가능성.

* 주변에 대규모 공장 단지가 없어 특정 업종 유치 시 독점적 이점 확보 가능성.

* 국도 인접으로 물류 운송의 효율성 증대.

* 철저한 리스크 분석 후 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 8,310,241,700원

분석: 본 물건은 높은 감정가와 함께 농지취득자격증명, 법정지상권, 유치권 등 복잡하고 잠재적 위험 요소가 많은 권리 관계를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권이 실제로 존재할 경우 토지 사용에 큰 제약이 발생할 수 있으며, 유치권이 인정될 경우 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액은 없으나, 이러한 권리 관계의 불확실성을 충분히 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 5,817,170,000원 ~ 6,648,190,000원)

상세 의견: 법정지상권의 성립 여부와 범위, 그리고 신고된 유치권의 효력에 따라 낙찰가의 30~50% 이상의 가치 변동이 발생할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자 결정을 내리기 전, 관련 권리 관계에 대한 면밀한 법률적 검토와 현장 실사를 통해 정확한 리스크를 파악하고, 시장 상황 및 본인이 감수할 수 있는 위험 수준을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.