나이스옥션 법원경매 대구 2024타경118979 [4] 대구광역시 동구 각산동 1032-4 각산동1032-4자동차관련시설(주식회사세종)주건축물제1동 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 "율암IC" 남동측 인근에 위치하는 "각산동1032-4 자동차관련시설(주식회사세종) 주건축물 제1동 제1층 제101호 외 13개호" 단위상가이며, 주위일대는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호 1~14): 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 일반철골조지붕 지하1층 및 지상8층건 중 1층 101호 외 13개호로서, 외벽: 인조석타일, 복합판넬 및 페어글라스, 내벽: 시멘트노출 및 몰탈위페인팅, 판넬 등, 바닥: 콘크리트, 장판지 등 마감, 창호: 샷시 및 강화유리 등임.

이용상태

기호 1~14): 근린생활시설임.

설비내역

기호 1~14): 공동 위생설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약 10~12미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제 6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 녹지구역(2015-12-07)(녹지구역)<연구개발 특구의 육성에 관한특별법>, 온천공보호구역(2019-08-28)<온천법>, 혁신도시개발예정지 구(변경중)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: ① 본건 중 기호 1~5)는 일단의 용도로 경계가 불분명하게 사용했던 것으로 판단됩니다. 기호 1)중 일부는 창고형태의 사무실로 사용, 기호 1~4)는 홍보용 모델하우스로 사용, 기호 4) 일부와 기호 5)는 관련 사무실로 사용 한 것으로 판단됩니다. ② 기호 6~9)는 벽체구분없이 일단의 점포로 사용되었으며, 현재 공실상태 입니다. ③ 기호 12~14)는 현재 일단의 사무실로 이용 중입니다. ④ 기호 1~14)는 일시적 용도가 아닌 구분상가로서의 공부상 면적을 기준으로 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 기호 12~14)는 현재 일단의 사무실로 이용 중인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경118979 (4)

소재지: 대구광역시 동구 각산동 1032-4, 주건축물 제1동 1층 114호 (신주소: 대구광역시 동구 이노밸리로26길 9)

용도: 근린상가 (건축물물리적용도: 자동차관련시설, 건축물현황도상용도: 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 271,000,000원

토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

건물면적: 52.65㎡ (약 15.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 "율암IC" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 다양한 근린생활시설 및 자동차관련시설 등이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건물 남측 및 서측으로 폭 약 10~12미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2018년 6월 25일 접수된 대구은행의 근저당권 (금액: 3,600,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(주식회사아이엠뱅크의 임의경매개시결정, 신용보증기금의 1번 근저당권 일부 이전 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건 등기부채권 총액은 3,600,000,000원입니다.

감정평가서상 제시된 임차인으로는 군월드푸드(민현정)가 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인의 보증금은 3,000,000원, 차임은 500,000원이며, 사업 개시일은 2024년 7월 4일입니다.

임차인 군 은 확정일자 및 배당신고일자에 대한 정보가 없어, 별도의 배당을 받지 못할 가능성이 높습니다.

따라서, 본 경매로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린상업지역 내에 위치하며, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설 및 상업용 건물이 밀집된 지역으로, 다양한 업종의 상가들이 영업 중일 것으로 예상됩니다.

건축물 용도가 자동차관련시설 및 근린생활시설이므로, 해당 지역의 주요 상업 활동에 기여하는 것으로 보입니다.

토지이용계획상 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 "율암IC"가 인근에 있어 시외곽으로의 이동이 편리합니다.

대구광역시 동구의 지역 특성상, 일상생활에 필요한 각종 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

본건이 위치한 동구 각산동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 일반적인 도시 생활 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 토지이용계획에는 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 포함되어 있어, 향후 건축 또는 운영 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

"율암IC" 인근 지역의 특성상 도로 교통량 및 소음 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건물 내 일부 호실(6~9호)은 현재 공실 상태이며, 다른 호실(1~5호, 12~14호)은 다양한 용도로 복합 사용되었거나 이용 중인 것으로 파악되어, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계가 미상인 점과 임차인이 대항력이 없는 점은 명도 과정에서 별다른 문제는 없을 것으로 예상되나, 잔금 납부 후 명도 절차를 신속히 진행하는 것이 좋습니다.

일반적인 주변 환경 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구의 근린상업지역에 위치한 구분상가로, 교통 접근성이 양호하고 주변 상권이 형성되어 있습니다.

재매각 물건으로, 권리관계는 비교적 명확하게 정리되어 낙찰 후 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

하지만, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 토지이용계획상의 제한 사항과 일부 공실 및 복합 사용된 호실 등은 향후 활용 및 가치 상승에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

따라서, 투자 시에는 현장 방문을 통한 실사, 임대수익률 분석, 그리고 향후 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

대구 동구의 상업지역 내에 위치하여 기본적인 상권 잠재력을 보유하고 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없습니다.

공동담보 및 재매각으로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있습니다.

근린생활시설로서 꾸준한 임대수요를 기대할 수 있습니다.

향후 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구 지정 등 지역 개발의 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 271,000,000원

본건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정평가액을 기준으로 입찰가격을 산정할 수 있습니다.

주변 시세, 공실률, 임대수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 재매각, 공동담보 등의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 수준 또는 그 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 230,000,000원 ~ 271,000,000원)

이는 일반적인 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.