나이스옥션 법원경매 대구 2024타경118979 [1] 대구광역시 동구 각산동 1032-4 각산동1032-4자동차관련시설(주식회사세종)주건축물제1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 "율암IC" 남동측 인근에 위치하는 "각산동1032-4 자동차관련시설(주식회사세종) 주건축물 제1동 제1층 제101호 외 13개호" 단위상가이며, 주위일대는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

기호 1~14): 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 일반철골조지붕 지하1층 및 지상8층건 중 1층 101호 외 13개호로서, 외벽: 인조석타일, 복합판넬 및 페어글라스, 내벽: 시멘트노출 및 몰탈위페인팅, 판넬 등, 바닥: 콘크리트, 장판지 등 마감, 창호: 샷시 및 강화유리 등임.

이용상태

기호 1~14): 근린생활시설임.

설비내역

기호 1~14): 공동 위생설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약 10~12미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제 6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 녹지구역(2015-12-07)(녹지구역)<연구개발 특구의 육성에 관한특별법>, 온천공보호구역(2019-08-28)<온천법>, 혁신도시개발예정지 구(변경중)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: ① 본건 중 기호 1~5)는 일단의 용도로 경계가 불분명하게 사용했던 것으로 판단됩니다. 기호 1)중 일부는 창고형태의 사무실로 사용, 기호 1~4)는 홍보용 모델하우스로 사용, 기호 4) 일부와 기호 5)는 관련 사무실로 사용 한 것으로 판단됩니다. ② 기호 6~9)는 벽체구분없이 일단의 점포로 사용되었으며, 현재 공실상태 입니다. ③ 기호 12~14)는 현재 일단의 사무실로 이용 중입니다. ④ 기호 1~14)는 일시적 용도가 아닌 구분상가로서의 공부상 면적을 기준으로 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 기호 12~14)는 현재 일단의 사무실로 이용 중인 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 일단의 용도로 경계 불분명하게 사용.
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경118979 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 각산동 1032-4, 주건축물 제1동 1층 101호 외 13개호 (구. 자동차관련시설 (주식회사세종))

신주소: 대구광역시 동구 이노밸리로26길 9 (각산동)

용도: 근린상가 (자동차관련시설, 제1,2종근린생활시설)

감정가: 1,413,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 62.60㎡ (약 18.94평)

건물 면적: 272.28㎡ (약 82.36평) (1층 101호 외 13개호)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 유동화물건, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 "율암IC" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통시됨.

* 본건 남측 및 서측으로 폭 약 10~12미터의 도로와 접함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 녹지구역, 온천공보호구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있음.

2.4. 건물 구조 및 상태

* 건축물은 철근콘크리트구조 및 일반철골조 지붕의 지하 1층, 지상 8층 건물임.

* 외벽, 내벽, 바닥, 창호 마감 등은 일반적인 수준임.

* 공동 위생설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부채권 총액: 3,600,000,000원

* 말소기준권리: 대구은행 근저당 (2018-06-25 접수, 3,600,000,000원)

* 임의경매개시결정: 주식회사아이엠뱅크 (2024-08-16 접수, 3,070,950,530원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 등기사항전부증명서 상 을1 (대구은행 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

* * 주식회사군프롭테크(이동군)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2023-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 보증금 20,000,000원은 인수 대상이 아님.

* * 주식회사위드군대부(이민형)

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2019-07-30

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 보증금 0원은 인수 대상이 아님.

3.5. 인수 보증금 합계

* 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본 물건은 대구광역시 동구 각산동에 위치하며, "율암IC" 인근의 근린생활시설 밀집 지역에 속함.

* 주변 일대가 다양한 상업 시설 및 근린생활시설로 형성되어 있어 기본적인 상권 수요를 갖추고 있음.

4.2. 업종 연관성

* 건축물 용도가 자동차관련시설 및 근린생활시설로 지정되어 있어, 관련 업종 또는 소매점, 사무실 등 다양한 업종의 입점이 가능함.

* 기존 이용 현황 (모델하우스, 사무실, 점포 등)을 고려할 때, 해당 지역 상권 특성에 맞는 업종 선택이 중요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

5.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이하고 간선도로와의 접근성이 양호하여 외부와의 연계성이 좋음.

* 대중교통 이용 관련 정보는 추가 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계 불분명 및 복합 용도 사용

* 본건 중 기호 1~5호는 일단의 용도로 경계가 불분명하게 사용되었던 것으로 판단됨.

* 기호 1호 일부는 창고 형태의 사무실로 사용되었고, 기호 1~4호는 홍보용 모델하우스로, 기호 4호 일부와 기호 5호는 관련 사무실로 사용된 것으로 판단됨.

* 기호 6~9호는 벽체 구분 없이 일단의 점포로 사용되었으며 현재 공실 상태임.

* 기호 12~14호는 현재 일단의 사무실로 이용 중임.

* 이러한 복합적이고 경계가 불분명한 사용은 실제 점유 및 사용 현황 파악에 어려움을 줄 수 있으며, 명도 시 분쟁의 소지가 될 수 있음.

6.2. 재매각 및 유동화 물건

* 본건은 재매각 물건이자 유동화 물건으로, 경매 절차 진행 과정이나 물건 자체의 특수성을 고려해야 함.

6.3. 특별 매각 조건

* 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있으므로, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 함.

6.4. 토지 이용 계획상 제한

* 비행안전제6구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있음.

6.5. 임대 관계 미상

* 전반적인 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 임대 현황 및 예상 수익률 산출에 추가적인 확인이 필요함. (단, 현황 상 파악된 임차인은 대항력 없음.)

7. 종합의견

본 물건은 대구광역시 동구 각산동에 위치한 근린상가 건물로서, "율암IC" 인근에 자리하고 있어 교통 접근성이 양호하며 지역 내 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

건물은 자동차관련시설 및 근린생활시설 용도로 사용 중에 있으며, 총 14개의 구분상가(1층 101호 외 13개호)가 일괄 매각 대상으로 포함됩니다.

권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위인 근저당 및 임의경매 개시 결정이 존재하여, 매각으로 인한 권리 소멸은 명확하나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 유무를 최종 확인해야 합니다.

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계 미상인 점과 일부 호실의 경계 불분명 및 복합적 사용 이력은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

재매각, 공동담보, 유동화 물건이라는 특수성과 20%의 높은 매수신청보증금 등 고려해야 할 사항들이 존재합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 위치적 이점을 기반으로 한 상업용 부동산으로서의 가치를 지니고 있으나, 복합적인 권리 관계, 특수 물건 조건, 그리고 잠재적 명도 리스크를 면밀히 검토 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

8.1. 입지 조건

* "율암IC" 인근의 우수한 교통 접근성과 주변 근린생활시설 형성으로 인한 상업적 잠재력.

* 대구광역시 동구의 개발 예정지구(혁신도시개발예정지구) 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성에 따른 가치 상승 기대.

8.2. 다수 구분상가 일괄 매각

* 14개의 구분상가를 일괄 매각으로 취득하여 통합 개발 또는 분할 매각 등 다양한 활용이 가능함.

* 전체 건물 면적 대비 감정가가 합리적일 경우, 규모의 경제를 통한 수익성 확보 가능.

8.3. 권리 관계 명확성

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행 시 부담이 적을 것으로 예상됨 (단, 실제 점유 현황 확인 필수).

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로, 매각으로 인한 권리 소멸 가능성이 높음.

9. 예상입찰가

9.1. 산정 근거

* 본건 감정가는 1,413,000,000원임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 재매각 물건으로 추가적인 유찰 가능성 또는 경쟁 강도에 따른 입찰가 변동이 예상됨.

* 특별매각조건에 따른 매수신청보증금(최저매각가의 20%)을 고려하여 자금 계획 수립 필요.

9.2. 제안

* 본 물건의 투자 가치는 현재 감정가 및 추후 시장 상황, 명도 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 정확한 예상 입찰가는 권리관계, 실제 점유 현황, 현장 조사 결과, 유사 물건 거래 사례 등을 면밀히 분석한 후 산정하는 것이 바람직함.

* 감정가 대비 합리적인 가격 선에서 접근하는 것이 안정적인 투자를 위한 방안이 될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.