나이스옥션 법원경매 천안 2023타경104347 [1] 충청남도 아산시 모종동 462-64 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신동 소재 "신동2통 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 공장 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1~12)는 일단의 부정형의 평탄한 토지로서, 공업용 및 주택, 일부 교회 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 소로, 북측으로 세로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~12) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, <추가기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 소유자 미상의 제시외건물(기호 ㉠~㉬) 및 제시외 관정 (①~③)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(13) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 판넬 마감 등, - 내벽: 몰탈위 페인팅, 일부 판넬 및 벽지, 타일 등 마감, - 창호: 샷시 창호 등임. ▷ 기호(13) 건물 기계실부분은 경량철골구조 판넬지붕 단층임. ▷ 기호(13-1) 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외벽: 샌드위치판넬 마감 등, - 창호: 샷시 창호 등임. ▷ 기호(13-2) 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외벽: 샌드위치판넬 마감 등, - 창호: 샷시 창호 등임. ▷ 기호(14) 건물은 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물로서, - 내·외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, - 바닥: 몰탈 마감 등임. ▷ 기호(15,16) 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, - 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

▷ 기호(13) : 공장, 기숙사, 저온(냉장)창고, 화장실, 사무실, 식당, 기계실 등임. ▷ 기호(13-1) : 공부상 기숙사이나 현황 창고로 이용중임. ▷ 기호(13-2) : 폐수처리장관리사로 이용중임. ▷ 기호(14) : 저온창고, 작업장, 창고 등임. ▷ 기호(15) : 공부상 주택이나 현황 직원숙소 등임. ▷ 기호(16) : 공부상 주택이나 '새하늘교회'로 이용중임.

설비내역

▷ 기호(13): 위생설비 및 급배수설비, 소방설비 등이 되어있음. ▷ 기호(15,16): 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조 바람.

공부와의 차이

기호(14-1) 부속건물 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 공장 35.40㎡는 현황 멸실상태이고, 기호(16)은 공부상 주택이나, 현황 새하늘교회로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

* 일괄매각. 제시외 건물 및 관정(감정평가서상 ㉠~㉬, ①~③) 각 포함.
* 본건 건물 내부에 소재하는 저온창고 등은 건물에 부착설치한 설비로서, 건물가격에 포함됨.
* 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 일부 포함, 일부 제시목록이 중복되거나 소재불명인 것으로 보임. 소재불명 매각 제외(감정평가서 참조). 본건 기계기구 중 일부는 정상적인 작동 여부 및 하자 유무 등 별도 확인 필요.
* 토지 지상에 소재하는 조경수, 출입구, 철제펜스 등은 토지가액에 포함하여 평가함.
* 목록 13 - 건축물대장상 위법건축물로 등재됨. 부속건물 중 기숙사는 현황 창고로 사용 중.
* 목록 14 - 부속건물 단층 공장 35.40㎡ 현황 멸실.
* 목록 15 - 건물 및 제시외건물은 타인 소유의 지상을 일부 침범하는 것으로 보임.
* 이동가능한 타인 소유의 제시외 물건(컨테이너 냉장설비) 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2023타경104347 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 모종동 462-64

* 용도: 단독주택 (주요 용도 및 복합 용도 포함)

* 감정가: 8,462,705,660원

* 토지면적: 6989.00㎡ (약 2114.27평)

* 건물면적: 3658.57㎡ (약 1106.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건, 제시외 건물 및 관정 포함, 저온창고 등 설비 포함, 일부 기계·기구 포함 (상태 확인 필요), 토지 지상 조경수 등 포함, 목록 13 건축물대장상 위법건축물 등재, 목록 14 부속건물 멸실, 목록 15 건물 및 제시외건물 타인 소유 지상 일부 침범 가능성, 이동 가능한 타인 소유 제시외 물건 제외.

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 모종동 462-64 소재. "신동2통 마을회관" 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 농경지, 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됨.

* 토지 이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018-09-10 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)으로, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 소유권: 농업회사법인소르젠골드주식회사에서 이전되었으며, 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 김 : 2019-10-31 전입, 대항력 없음. 보증금 및 차임 0원.

* 김 : 2010-01-13 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 김 : 2023-03-09 전입, 대항력 없음. 보증금 및 차임 0원.

* 김 : 2023-04-25 전입, 대항력 없음. 보증금 및 차임 0원.

* 김 : 2023-03-09 전입, 대항력 없음. 보증금 및 차임 0원.

* 미서식품주식회사: 사업자 등록일자 미상, 대항력 없음.

* 이 : 2021-05-17 전입, 대항력 없음. 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원.

* 전 : 2023-03-07 전입, 대항력 없음. 보증금 및 차임 0원.

* 정 : 2017-08-22 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 인수되는 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고됨)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지 모종동 일대는 농경지와 주택, 공장이 혼재된 지역으로, 전형적인 상업지역이나 주거지역과는 차이가 있음.

* 제공된 최근 매매 정보는 주로 연립, 다세대, 빌라 형태의 주거용 부동산으로, 본건과 직접적인 비교 분석에는 한계가 있음. 해당 정보들을 분석한 결과, 2026년 1월-3월 거래된 아파트/빌라의 경우 다음과 같습니다.

* 수성드림빌2차(B동): 전용면적 76.04㎡, 2026년 3월 27일 90,000,000원에 거래.

* 우주: 전용면적 83.1㎡, 2026년 3월 10일 75,000,000원에 거래.

* 신양1: 전용면적 35.84㎡, 2026년 1월 17일 60,000,000원에 거래.

* 이러한 아파트/빌라 시세(전용면적당 약 90만원 ~ 167만원)는 본건의 규모 및 용도(공장, 창고, 주택 복합)와 현저한 차이가 있어, 본건의 시장 가치를 산정하는 데 직접적인 참고 자료로 활용하기에는 한계가 명확합니다. 본건의 가치는 주로 토지 면적, 공장 시설의 가치, 그리고 지역의 산업적 수요 등을 기반으로 평가되어야 합니다.

* 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 토지 이용 계획은 개발 및 확장에 제한이 있을 수 있음을 시사함.

1.4. 생활정보

* 주변 환경은 농경지, 주택, 공장이 혼합되어 있어 주거 편의시설 밀집 지역과는 거리가 있음.

* 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스 승강장이 인근에 위치함.

* 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상되나, 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 (2010년 전입) 및 정 (2017년 전입) 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 위법건축물: 목록 13번 건물이 건축물대장상 위법건축물로 등재되어 있어, 관련 법규 위반에 따른 조치(이행강제금 등)가 발생할 수 있음.

* 부지 경계 문제: 목록 15번 건물 및 제시외건물이 타인 소유의 지상을 일부 침범하고 있는 것으로 보임. 이는 경계 확정 및 토지 사용에 따른 분쟁 가능성을 내포함.

* 기계·기구의 상태: 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구 일부가 포함될 수 있으나, 일부는 중복되거나 소재불명이며, 정상 작동 여부 및 하자 유무에 대한 별도 확인이 반드시 필요함.

* 멸실 건물: 목록 14번 부속건물(단층 공장 35.40㎡)은 현황 멸실 상태로 확인됨.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경이나 개발에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 아산시 모종동에 위치한 대규모 토지(약 2114평)와 복합 용도의 건물(약 1107평) 일괄 매각 대상임.

* 주요 용도는 공장, 창고, 주택 등으로 보이며, 감정가는 84억 6천만원 이상으로 높게 책정되어 있음.

* 등기부상 모든 채권은 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확함.

* 그러나, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 위법건축물 등재, 타인 토지 침범 가능성, 기계 설비의 불확실성 등 명도 및 법적 리스크를 내포하고 있음.

* 부동산 투자 시 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 실사 및 추가 조사를 통해 정확한 가치를 재평가할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 아산시 모종동에 위치한 2114평 규모의 토지는 상당한 잠재적 가치를 지님.

* 복합 용도 활용 가능성: 공장, 창고, 주택 등 다양한 용도로 활용되거나 향후 재개발, 용도 변경 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이외의 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 부담이 적음.

* 기계 설비 포함 가능성: 정상 작동 여부 확인 시, 공장 운영에 필요한 기계 설비를 추가 비용 없이 확보할 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건의 감정가는 8,462,705,660원입니다.

* 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 본건(공장, 주택 등 복합 용도)과는 직접적인 비교가 어려운 주거용 부동산 시세입니다. 해당 정보들을 분석한 결과, 2026년 1월-3월 거래된 아파트/빌라의 경우 다음과 같습니다.

* 수성드림빌2차(B동): 전용면적 76.04㎡, 2026년 3월 27일 90,000,000원에 거래.

* 우주: 전용면적 83.1㎡, 2026년 3월 10일 75,000,000원에 거래.

* 신양1: 전용면적 35.84㎡, 2026년 1월 17일 60,000,000원에 거래.

* 이러한 아파트/빌라 시세(전용면적당 약 90만원 ~ 167만원)는 본건의 규모 및 용도(공장, 창고, 주택 복합)와 현저한 차이가 있어, 본건의 시장 가치를 산정하는 데 직접적인 참고 자료로 활용하기에는 한계가 명확합니다. 본건의 가치는 주로 토지 면적, 공장 시설의 가치, 그리고 지역의 산업적 수요 등을 기반으로 평가되어야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 감정가가 높으며, 대항력 있는 임차인, 위법건축물, 타인 토지 침범 가능성, 기계 설비 상태 불확실성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 이러한 리스크를 고려하여, 감정가 대비 일정 수준의 할인율을 적용한 신중한 접근이 필요합니다.

* 제시된 아파트/빌라 시세는 본건의 규모와 용도를 고려할 때 직접적인 비교가 불가능하므로, 본 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 산정하였습니다.

* 추정 희망 입찰가 범위: 5,900,000,000원 ~ 6,700,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.