나이스옥션 법원경매 천안 2024타경118190 [1] 충청남도 천안시 동남구 북면 용암리 산33-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경118190 [1] 충청남도 천안시 동남구 북면 용암리 산33-1 임야 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매2계 2024타경118190 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 북면 용암리 산33-1 | 감정가: 900,512,800원 | 최저가: 441,251,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 천안지원 2024타경118190 (1)입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 북면 용암리 산33-1이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 900,512,800원이며, 경매 구분은 부동산임의경매, 매각 대상은 토지 매각입니다.

1.2. 물건 현황 및 지적 정보

토지면적은 66,117.00㎡ (약 19,999.04평)의 대형 임야입니다.

건물은 존재하지 않으며, 토지 지분율은 6611700입니다.

본건은 부정형 남서향의 급경사 토지로, 지상에는 소나무와 활잡목이 소재하고 있어 임야 본연의 상태를 유지하고 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 임야는 충청남도 천안시 동남구 북면 용암리 소재 '은석초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 농가, 농경지 및 임야로 형성된 전형적인 농촌임야지대로, 주거 생활보다는 임업 및 투자 목적에 적합한 환경입니다.

2.2. 주변 환경 및 접근성

본건 인근까지 소형 차량의 접근은 가능하지만, 대중 교통사정은 보통 이하로 평가됩니다.

교통 인프라가 취약하여 주로 자가 차량을 이용해야 하며, 개발 용도의 접근성보다는 임야 관리 용도의 접근성으로 판단됩니다.

상권 분석 및 생활 정보는 농촌 임야지대의 특성상 미미하며, 인근 '은석초등학교' 외에는 특별한 생활 편의시설은 부족해 보입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용제한

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

이용계획상 농림지역 및 임업용산지라는 점을 고려할 때, 용도 변경 및 개발에 상당한 제약이 따르는 보전 임야의 성격이 강합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

소유자와 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOO입니다.

부동산임의경매 사건으로 채권자의 담보권 실행에 의한 매각 절차입니다.

특이사항으로 '분묘기지권'이 명시되어 있으며, 일괄매각 조건입니다.

3.2. 권리관계 분석

본건은 소유자 겸 채무자의 소유 임야로서, 권리관계는 비교적 단순해 보이나, 특이사항 및 주의사항을 면밀히 검토해야 합니다.

매각대상은 토지매각에 한정되므로, 토지상에 존재하는 모든 법적 권리(지상권 등)를 확인하는 것이 중요합니다.

임대관계는 미상이므로, 낙찰 후 명도(인도)에 대한 추가적인 리스크는 없어 보이나, 법정지상권 성립 여부 등은 별도 검토가 필요합니다.

4. 잠재적 리스크 분석

4.1. 맹지 및 도로 문제

본건은 임야도상 맹지입니다.

다만, 감정평가서에 인접 토지를 통하여 도보 출입이 가능하다고 명시되어 있으나, 차량 진입을 위한 건축허가 또는 개발행위허가 시에는 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

도로 지분 또는 통행권 확보 여부가 투자의 핵심 리스크입니다.

4.2. 분묘 및 권리 문제

가장 큰 리스크는 '분묘기지권'과 '연고미상의 분묘 수기 소재'입니다.

본건 기호(2) 남동측 하단 약 500㎡에 연고 미상의 분묘 수기가 소재하며, 경매 입찰 시 주의하라고 강조되어 있습니다.

분묘기지권이 성립되면 해당 분묘를 강제로 이장할 수 없으며, 이는 토지 이용에 중대한 제약을 초래합니다.

연고 미상의 분묘 처리 비용 및 법적 절차에 대한 리스크를 반드시 감안해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 임야는 약 2만 평에 달하는 대형 임야이나, 농림지역 및 임업용산지로서 개발 목적보다는 장기적인 임업 투자 또는 보전 목적에 적합합니다.

맹지 문제, 급경사 지형, 그리고 분묘기지권 및 연고미상 분묘라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있습니다.

투자자는 감정가에 비해 상당한 가격 조정이 필요하며, 분묘 처리에 대한 명확한 전략과 예산을 확보해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

A. 대형 임야의 희소성: 약 2만 평의 대규모 임야를 비교적 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

B. 용도 변경 제한에 따른 저가 매수 기회: 엄격한 용도 제한과 권리 리스크로 인해 매수 경쟁이 낮을 가능성이 높습니다.

C. 장기적인 임업 투자: 소나무와 활잡목이 소재하여 임야 본연의 가치(산림경영)를 염두에 둔 장기적 관점의 투자가 필요합니다.

D. 리스크 감수 전략: 분묘 처리에 대한 법적 지식과 자금력이 있는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

천안지원 경매2계