나이스옥션 법원경매 천안 2025타경398 [2] 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층304호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경398 [2] 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층304호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경398
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층304호
• 감정가: 501,000,000원
• 최저가: 245,490,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

천안지원 경매2계 2025타경398 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층304호 | 감정가: 501,000,000원 | 최저가: 245,490,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경398 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층304호 (통칭 청수로자벨)

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 '의원'이나 현황 '공실')

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 501,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 심OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

토지면적: 22.70㎡ (약 6.87평)

건물면적: 105.78㎡ (약 32.00평)

특이사항: 유동화물건으로 진행되는 경매 건임. 본 건은 감정평가서상 제304호로 조사일 현재 공실 상태임.

1.2. 입지조건 및 교통 환경 분석

최고의 입지:

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 소재 '천안세무서' 남서측 인근에 위치하며, 공공기관 인접에 따른 행정 및 업무 수요의 유입이 기대되는 입지입니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 결합된 형태를 보이고 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 서측 및 동측으로 아스팔트 포장도로(대로3류, 중로2류)에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

지역 및 용도:

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 제1종지구단위계획구역(청수지구) 내에 위치하고 있어 개발 및 상업 활성화 잠재력이 높은 지역으로 판단됩니다. 현재 건물 용도는 근린생활시설이며, 집합건축물대장상 '의원'으로 등재되어 있으나, 현황은 공실입니다.

1.3. 건물 및 이용 상태

건물 개요:

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 제3층에 위치합니다. 외벽은 외장석재붙임 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 및 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 전기설비, 지하주차장 설비 등 기본적인 시설을 갖추고 있어 근린생활시설로서의 이용에 적합합니다.

이용 현황:

조사일 현재 공실 상태입니다. 인접 호수인 303호는 사무실(글로벌금융판매)로 이용 중이므로, 본 건 역시 사무실, 학원, 기타 근린생활시설 등으로의 재활용이 용이할 것으로 예상됩니다. 공실 상태이므로 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

1.4. 권리분석 (경매 컨설턴트 의견)

권리 측면:

부동산임의경매 사건으로, 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 경매입니다. 본 건은 '토지/건물일괄매각' 건으로, 건물과 토지 지분 모두 매각 대상에 포함되어 있어 온전한 소유권 취득이 가능합니다. 제시외면적이 없는 점도 권리관계 명료성에 긍정적인 요소입니다.

임차인 현황:

감정평가서상 임대내역은 미상이며, 조사일 현재 공실 상태로 확인됩니다. 임대차 관계가 확인되지 않았으며, 공실로 추정되어 낙찰자의 명도 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 혹시 모를 미확인 점유자에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

상권 환경:

본건은 일반상업지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하고, 인근에 천안세무서 등 주요 관공서가 자리하고 있어 기본적으로 배후 업무 수요가 확보된 상권입니다. 주위에는 공동주택이 밀집되어 있어 주거 배후 수요 또한 풍부합니다.

추천 업종:

사무실, 학원, 병의원(공부상 용도), 금융 관련 시설 등 업무 및 교육 관련 업종에 적합할 것으로 판단됩니다. 특히 공부상 용도가 '의원'인 점을 고려하여 의료 관련 시설로의 활용 시 입점 경쟁력 확보에 유리할 수 있습니다.

생활정보:

주변에 근린생활시설이 다수 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 학교시설 및 공원이 인근에 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

용도 현황과의 차이:

집합건축물대장상 용도는 '의원'이나, 현황은 공실입니다. 실제 용도로 사용하기 위해서는 별도의 용도변경 절차 또는 '의원' 용도로의 사용이 필요할 수 있습니다. 낙찰 후 희망 용도로의 변경 가능성 및 비용을 사전에 검토해야 합니다.

경매 외 변수:

유동화물건의 특징상 빠른 매각을 목표로 진행되는 경우가 많으며, 채권액 관계 및 유동화 여부를 재차 확인하여야 합니다. 미확인 임차인이 있을 가능성에 대비하여 입찰 전 현장 탐문 조사를 통해 점유 현황을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

혐오시설 여부:

주변 환경은 보통으로 평가되었으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 인근에 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 변전소 등)이 있는지 여부를 직접 확인하여 잠재적 리스크를 제거하는 것이 바람직합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 천안세무서 인근의 일반상업지역 내에 위치한 근린생활시설로, 안정적인 입지와 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 공부상 용도와 현황의 차이점을 극복하고, 배후 수요에 맞는 임차인을 확보한다면 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 현황 '공실' 상태이므로 즉각적인 명도 및 용도에 맞는 리모델링이 가능한 장점이 있습니다.

투자 포인트:

1. 우량 입지: 천안세무서 인근, 일반상업지역 및 지구단위계획구역 내 우수한 입지.

2. 풍부한 배후 수요: 관공서 업무 수요와 공동주택 주거 수요를 동시에 흡수 가능.

3. 명료한 권리: 토지/건물 일괄매각 및 공실 추정으로 명도 리스크가 낮음.

4. 가치 상승 잠재력: 주변 지역의 상권 활성화 및 개발 계획에 따른 향후 시세차익 기대.

법원 정보

천안지원 경매2계