나이스옥션 법원경매 천안 2025타경398 [2] 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 소재 '천안세무서' 남서측 인근에 소재하는 통칭
""청수로자벨"" 제3층 제303호 및 제304호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교시설,
공원, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 제3층 제303호 및 제304호로서,
- 외벽: 외장석재붙임 및 강화유리 등 마감,
- 내벽: 몰탈마감 및 인테리어 마감 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

제303호(기호(1))는 사무실(외관상 상호명 ""글로벌금융판매"")로, 제304호(기호(2))는 조사
일 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 전기설비, 지하주차장 설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형에 유사한 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측 2면으로 아스팔트포장도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(청
수지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에
의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

본건은 공히 집합건축물대장상 용도 ""의원""으로 등재되어 있으나, 현황은 제303호(기호(1))
는 사무실(외관상 상호명 ""글로벌금융판매"")로, 제304호(기호(2))는 조사일 현재 공실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 폐문부재로 내부 상태는 동일건물내 유사
규모의 구분건물 조사 및 탐문조사 등에 의하여, 구분상가로서의 표준적인 이용상황 등을
감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경398 (2)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 491, 3층 303호 및 304호 (집합건물)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 501,000,000원

* 토지면적: 22.70㎡ (약 6.87평)

* 건물면적: 105.78㎡ (약 32.00평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에이치에프에프삼이유동화전문

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 소재 '천안세무서' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교시설, 공원, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건 서측 및 동측으로 2면이 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(청수지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25~30m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로에 각각 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당됩니다.

* 건축물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 3층에 위치한 구분상가(303호, 304호)입니다. 제2종근린생활시설, 교육연구시설 등으로도 활용 가능한 건물로, 사용승인일은 2017년 6월 5일입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2019년 12월 20일 접수된 수협은행 근저당권(채권최고액 332,400,000원)입니다.

* 본 경매로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당 및 그 이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부등본상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 정보: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 본건의 임대차 내역은 조사일 현재 미상으로 확인됩니다. 임차인 중 대항력이 있는 임차인이 존재할 수 있으나, 보증금 및 차임 등의 구체적인 내용이 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 천안시 동남구 청당동은 천안세무서, 법원 등 공공기관이 인접해 있으며, 주거단지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 주거수요가 존재하며, 이에 따른 근린생활시설 이용객 확보에 유리한 입지입니다.

* 건물 자체의 용도는 제2종근린생활시설, 교육연구시설 등으로도 활용 가능하며, 주변 상권의 업종 분포 및 경쟁 현황에 따라 사무실, 학원, 병원 등 다양한 업종으로의 운영 가능성이 있습니다.

* 현황 303호는 '글로벌금융판매' 상호로 사무실로 이용 중이며, 304호는 공실 상태로, 향후 임대수익 창출을 위한 적극적인 마케팅 및 관리가 필요합니다.

* 공부상 용도는 '의원'으로 등재되어 있으나, 현황과 차이가 있어 추후 용도 변경 등에 대한 행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근에는 천안세무서, 학교시설(초/중/고등학교) 및 공원이 소재하고 있어 행정, 교육, 여가 활동 이용이 편리합니다. 대형마트, 병원, 금융기관 등 주요 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

* 교통 및 접근성: 시내버스 승강장이 도보권 내에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 주요 간선도로망으로의 접근성이 우수합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 본건 주변에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 인지되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 304호가 현재 공실 상태로, 신규 임차인 모집 및 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 현황과 공부상 용도 불일치: 공부상 '의원' 용도와 현황 '사무실' 및 '공실' 간의 차이로 인한 행정 처리 필요성 또는 용도 변경의 제약 가능성을 검토해야 합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 과거 복잡한 금융거래 구조를 가졌던 물건으로, 특이사항에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다. (단, 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.)

* 임대차 관련 미확인 사항: 임대차 내역이 미상인 경우, 대항력 있는 임차인과의 명도 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 핵심 상업 및 행정지역 인근에 위치한 근린상가 건물로, 편리한 교통망과 다양한 생활 인프라 접근성을 갖추고 있습니다. 사용승인일로부터 약 9년으로 비교적 양호한 상태의 건물이며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계가 깔끔한 편입니다. 현재 한 호실이 공실이라는 점은 즉시 임대 수익을 기대할 수 있는 기회이기도 하지만, 동시에 임대 시장 경쟁력 확보를 위한 노력이 필요함을 시사합니다. 공부상 용도와 현황의 차이, 임대차 내역 미상 등의 일부 리스크 요인을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 천안세무서 및 주요 도로 인접으로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확성: 모든 선순위 권리가 말소될 예정이므로 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 임대 수익 잠재력: 현재 공실인 304호를 임대하여 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 일반상업지역으로 지정된 지역 특성상, 장기적인 도시 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 501,000,000원을 기준으로 하되, 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 본건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치 및 수익성을 기반으로 입찰가를 결정할 수 있습니다. 다만, 현황과 공부상 용도 차이, 공실 상태 등을 감안하여 적정 수준의 투자 수익률을 확보할 수 있는 가격으로 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.