나이스옥션 법원경매 논산 2024타경22913 [5] 충청남도 부여군 세도면 청송리 산92-5 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2024타경22913 [5] 충청남도 부여군 세도면 청송리 산92-5 임야 경매

• 사건번호: 2024타경22913
• 주소: 충청남도 부여군 세도면 청송리 산92-5
• 감정가: 61,088,000원
• 최저가: 29,933,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

논산지원 경매3계 2024타경22913 | 소재지: 충청남도 부여군 세도면 청송리 산92-5 | 감정가: 61,088,000원 | 최저가: 29,933,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 논산지원 2024타경22913 (5)번의 임의(공유물분할을위한경매) 물건 보고서입니다. 본 건은 충청남도 부여군 세도면 청송리 산92-5 소재의 임야이며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 조OO로 기재되어 공유자 간의 분쟁 해소 및 지분 정리 목적의 경매로 판단됩니다.

1.2. 토지 현황 및 감정가

본 물건은 임야(자연림상태) 용도의 토지이며, 토지 면적은 7,636.00㎡ (약 2,309.89평)입니다. 감정가액은 61,088,000원으로 평당 약 26,450원 수준으로 평가되었습니다. 제시외 면적 및 건물은 존재하지 않습니다.

1.3. 주요 특이사항

본건은 핵심 리스크 요소인 '맹지(도로에 접하지 않은 토지)'이며, 감정평가서에 특이사항으로 기재된 '분묘기지권'이 존재할 가능성이 높아 현장 조사를 통한 분묘의 유무 및 개수 확인이 필수적입니다. 경매구분은 공유물분할을위한경매입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 지역 개황

본건은 충청남도 부여군 세도면 화수리 소재 화수보건진료소 남서측 인근에 산재하며, 주위는 임야, 전, 답, 농가주택 등이 소재하는 전형적인 마을 주변 농경지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 물건(기호 8)은 인근에 노선버스정류장이 소재하는 다른 기호들과 달리 교통 상황이 불편한 것으로 평가되었으며, 가장 큰 문제는 도로에 접하지 않은 '맹지' 상태라는 점입니다. 이는 향후 토지 개발 및 이용에 있어 심각한 제약으로 작용할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 임야(기호 8)는 계획관리지역 및 가축사육제한구역(주거밀집 500m이내), 준보전산지로 지정되어 있습니다. 계획관리지역은 비교적 규제가 덜하나, 준보전산지로서 산지관리법의 적용을 받아 임의 개발에는 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 이해관계

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 일반 강제경매나 임의경매와 달리 채권 확보 목적보다는 공유 관계 해소 목적이 강합니다. 소유자(조OO)가 채무자 겸 채권자로 기재된 점은 이 경매의 성격을 명확히 보여줍니다.

3.2. 핵심 리스크 분석

가장 중요한 권리 리스크는 '분묘기지권'입니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 해당 분묘의 소유자는 타인 토지에 대해서도 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 권리를 갖습니다. 매수인이 토지를 인도받아 개발할 때 큰 걸림돌이 됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야로서 상권분석의 대상이 아닙니다. 주변은 농촌 마을 주변 농경지대이며, 생활 편의시설은 인근 화수리 마을 또는 세도면 소재지를 이용해야 하는 한적한 농촌 환경입니다. 보건진료소가 남서측 인근에 소재합니다. (혐오시설 검색 불가)

5. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 맹지는 원칙적으로 건축 허가가 불가하며, 인접 토지 소유자에게 사용 승낙(토지 사용료 지불)을 받거나 소유권을 확보해야만 개발이 가능합니다. 이외에 분묘기지권이 성립하는 분묘가 존재한다면 추가적인 법적 분쟁 및 처리 비용이 발생합니다. 또한, 토지 전체가 완경사 부정형의 자연림 상태이므로 대규모 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 임야로서 토지 면적이 7,636.00㎡ (약 2,309.89평)으로 크지만, '맹지'라는 치명적인 단점과 '분묘기지권'의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 계획관리지역 및 준보전산지라는 용도 지정으로 인해 개발 가능성은 있으나, 도로 문제를 해결하지 못하면 투자의 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

A. 저가 낙찰 가능성: 맹지와 분묘기지권의 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아 저가에 낙찰받을 수 있는 기회가 있습니다.

B. 장기적 투자: 인접 토지 매입을 통한 맹지 탈출 또는 도로 개설이 가능할 경우, 넓은 면적의 계획관리지역(일부) 토지로서 장기적인 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

C. 임업 또는 영농 목적: 현 상태 그대로 임야로 이용하거나, 분묘 처리 및 맹지 해결 없이 보존 상태로 장기적인 지가 상승을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

*주의: 입찰 전 반드시 인접 토지 소유자와 도로 사용 승낙 가능성 및 분묘의 현황을 파악하는 현장 실사가 필수적입니다.*

법원 정보

논산지원 경매3계