나이스옥션 법원경매 논산 2024타경22913 [4] 충청남도 부여군 세도면 수고리 46-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2024타경22913 [4] 충청남도 부여군 세도면 수고리 46-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경22913
• 주소: 충청남도 부여군 세도면 수고리 46-1
• 감정가: 71,841,000원
• 최저가: 35,202,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

논산지원 경매3계 2024타경22913 | 소재지: 충청남도 부여군 세도면 수고리 46-1 | 감정가: 71,841,000원 | 최저가: 35,202,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 논산지원 2024타경22913 (4)

소재지: 충청남도 부여군 세도면 수고리 46-1

용도: 답 (농지)

감정가: 71,841,000원

토지면적: 2177.00㎡ (약 658.59평)

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 특징 및 특이사항

본 경매 물건은 충청남도 부여군 세도면 수고리에 위치한 '답(농지)'이 주를 이루는 토지입니다.

총 면적은 2177.00㎡(약 658.59평)으로 비교적 넓은 면적을 보유하고 있습니다.

경매구분은 '공유물분할을 위한 경매'로, 통상적인 강제/임의경매와 달리 채권자/채무자/소유자가 조OO로 동일합니다.

주요 특이사항으로는 '분묘기지권'이 설정되어 있어 이에 대한 조사와 해결 방안 모색이 필요하며, 농지인 관계로 '농지취득자격증명(농취증)'이 필수적으로 요구됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 충청남도 부여군 세도면 화수리 소재 "화수보건진료소" 남서측 인근에 산재하는 토지입니다.

주위는 임야, 전, 답, 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 마을 주변 농경지대입니다.

전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

기호별로 다소 차이가 있으나, 대다수 필지(기호(1-7,9))는 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

다만, 운행횟수 등을 고려해야 하며, 기호(8)의 경우 교통 접근성이 불편한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

현재 토지 이용상태는 기호별로 상이합니다.

기호(1,3-5,7,9)는 인접 필지 대비 평지 세장형의 토지로서 현재 '답(논)'으로 이용 중입니다.

기호(2)는 완경사 부정형의 토지이며 공부상 답이나 현황은 '전(밭)' 상태이며, 일부 동측은 현황도로로 이용됩니다.

기호(6,8)은 완경사 부정형의 토지로서 '자연림(임야)' 상태이며 맹지입니다. 해당 기호 지상에는 활잡목이 소재하나 이는 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

토지이용계획 상

- 기호(1,3,4,5,7,9): 농림지역, 농업진흥구역입니다. (개발 제한적)

- 기호(2,6,8): 계획관리지역이 일부 포함되어 있어, 향후 활용도에 대해 검토가 필요합니다.

전 필지 공통으로 가축사육제한구역(주거밀집 500m 이내)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 소유/채무 관계

매각대상은 '기타'이며, 토지 면적 2177.00㎡만 해당됩니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 조OO로 동일한 '공유물분할을 위한 경매'입니다.

이는 소유자가 타 공유자와의 관계 정리 목적으로 진행하는 경매로, 권리관계는 비교적 단순할 수 있으나, 공유물 분할을 위해 진행된 배경을 파악하는 것이 중요합니다.

3.2. 특수 권리 분석 및 유의사항

1) 농지취득자격증명(농취증):

본건은 농지(답, 전)이므로 매수신청인은 매각허가 결정 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

**주의사항**으로, 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 몰수되므로, 매수신청 전 행정관서(부여군청 등)를 통해 농취증 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

2) 분묘기지권:

특이사항에 '분묘기지권'이 명시되어 있어, 토지 상에 분묘가 존재하며 그 권리가 성립될 가능성이 높습니다.

낙찰자가 분묘를 처리하기 위해서는 분묘기지권자(분묘의 관리자)를 상대로 소송을 진행하거나 협의를 통해 이장해야 하며, 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

3) 맹지 및 현황도로:

기호(6,8)은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로 활용도가 제한적입니다.

기호(2)는 일부가 현황도로로 이용되고 있어, 해당 면적만큼 실제 이용이 어려울 수 있습니다.

4. 시장 분석

4.1. 상권분석

본건은 농경지대 내의 답(농지)이 주를 이루고 있으므로 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변은 농업 생산 활동 중심의 전원 지역 특성을 가집니다.

4.2. 생활정보 및 주변시설

주변에는 "화수보건진료소"가 위치하며, 그 외 기본적인 농가 주택 및 농업 관련 시설이 주를 이룹니다.

생활 편의시설은 인근 세도면 소재지 또는 부여읍내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 유무

부여군 세도면 일대는 쾌적하고 살기 좋은 청정 지역이 될 수 있도록 불법 방치 폐기물을 정리하는 등 환경 개선 노력이 이루어지고 있는 농촌 지역입니다.

검색된 정보 상, 인근에 대규모의 특정 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 공동 묘지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 주변 환경은 현장 임장 시 재차 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

1) 농취증 리스크: 농취증 미발급 시 보증금 몰수의 최고 리스크를 가집니다.

2) 분묘기지권 리스크: 낙찰 후 분묘 처리(이장 또는 소송)에 대한 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

3) 맹지 리스크: 기호(6,8)의 맹지 특성으로 인해 해당 토지 활용을 위한 별도의 노력(도로 확보 등)이 필요합니다.

4) 공부와의 차이: 기호(2)가 공부상 '답'이나 현황이 '전'이므로, 향후 지목 변경 등의 행정 처리 시 현황이 반영될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 면적이 넓고, 일부 필지(기호 2, 6, 8)가 계획관리지역에 포함되어 있어 향후 개발 여지를 가지고 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재, 맹지 포함 등 권리적, 행정적 리스크가 명확하므로, 이를 해결할 수 있는 전문적인 역량 또는 충분한 자금력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

공유물분할 경매의 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있어, 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 넓은 면적: 약 658평대의 대형 토지로, 농지로서의 가치와 장기적인 투자가치를 기대할 수 있습니다.

2) 계획관리지역 포함: 일부 토지가 계획관리지역에 포함되어 있어, 농림지역 토지에 비해 개발 및 활용 범위가 상대적으로 넓습니다.

3) 공유물분할 경매: 경쟁이 적을 경우, 일반 경매보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

4) 장기 투자: 농업용 또는 장기적인 지가 상승을 기대하는 전원형 투자처로 적합합니다.

법원 정보

논산지원 경매3계