나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1237 [1] 충청북도 충주시 살미면 용천리 551-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2024.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 살미면 용천리 소재"용천삼거리"남서측 인근에 위치하며, 주위는 일반음식점, 주유소, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 국도변 상가지대임.

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 살미면 용천리 소재""용천삼거리""남서측 인근에 위치하며, 주위는 일반음식점, 주유소, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 국도변 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근의 버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 편리한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근의 버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 편리한 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1,2) : 2필지 일단의 부정형 평지로서 창고용 건부지로 이용 중임. - 일련번호 (3,4) : 2필지 일단의 부정형 완경사로서 상업용 및 공업용 건부지로 이용 중임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1,2) : 2필지 일단의 부정형 평지로서 공업용 건부지로 이용 중임
- 일련번호 (3,4) : 2필지 일단의 부정형 평지로서 상업용 및 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 (1-4) : 북측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접함.

인접 도로상태

일련번호 (1-4) : 북측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 중로1류(폭 20m~25m)(국도36)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역 500M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>. - 일련번호 (2,3,4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 500M)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1) : 계획관리지역, 중로1류(폭 20M~25M)(국도36)(저촉), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리·개·돼지·닭·오리), 접도구역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)임.

- 일련번호 (2,3,4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리·개·돼지·닭·오리), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 <5> : 일반철골조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서, (2006.10.11. 사용승인)
- 외벽 : EPS판넬 마감 등,
- 내벽 : 판넬 및 벽지도배, 일부 타일쌓기 마감 등,
- 바닥 : 에폭시 및 장판, 일부 타일깔기 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호 마감임.

일련번호 <6> 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서, (2010.08.10. 사용승인)
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등,
- 내벽 : 판넬 및 일부 타일쌓기 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호 마감임.

일련번호 <7> 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서, (2012.12.28. 사용승인)
- 외벽 : 사이딩판넬 마감 등,
- 내벽 : 판넬 및 일부 타일쌓기 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호 마감임.

일련번호 <8> 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서, (2012.12.28. 사용승인)
- 외벽 : 판넬 위 비닐싸이딩 마감 등,
- 내벽 : 판넬 및 벽지도배, 우레탄발포위 갈바늄, 일부 타일쌓기 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호 마감임.

일련번호 <8:부속건물> 철근콘크리트구조 기타지붕(판넬) 지1층 건물로서, (2012.12.28. 사용승인)
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 우레탄발포위 갈바늄 마감 등,
- 바닥 : 에폭시 방수 마감임.

건물의 구조

일련번호 &lt;5&gt; : 일반철골조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서, (2006.10.11. 사용승인) - 외벽 : EPS판넬 마감 등, - 내벽 : 판넬 및 벽지도배, 일부 타일쌓기 마감 등, - 바닥 : 에폭시 및 장판, 일부 타일깔기 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 마감임. 일련번호 &lt;6&gt; 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서, (2010.08.10. 사용승인) - 외벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등, - 내벽 : 판넬 및 일부 타일쌓기 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 마감임. 일련번호 &lt;7&gt; 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서, (2012.12.28. 사용승인) - 외벽 : 사이딩판넬 마감 등, - 내벽 : 판넬 및 일부 타일쌓기 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 마감임. 일련번호 &lt;8&gt; 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서, (2012.12.28. 사용승인) - 외벽 : 판넬 위 비닐싸이딩 마감 등, - 내벽 : 판넬 및 벽지도배, 우레탄발포위 갈바늄, 일부 타일쌓기 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 마감임. 일련번호 &lt;8:부속건물&gt; 철근콘크리트구조 기타지붕(판넬) 지1층 건물로서, (2012.12.28. 사용승인) - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 내벽 : 우레탄발포위 갈바늄 마감 등, - 바닥 : 에폭시 방수 마감임.

이용상태

일련번호 <5> - 1층 : 저온창고 및 작업장으로 이용 중임.
- 2층 : 숙소(방2,거실,주방,화장실,현관 등)으로 이용 중임.
일련번호 <6> - 창고로 이용 중임.
일련번호 <7> - 소매점으로 이용 중임.
일련번호 <8> - 1층 : 제조업소로 이용 중임.
- 2층 : 사무실로 이용 중임.
일련번호 <8:부속건물> - 저온창고로 이용 중임.

이용상태

일련번호 &lt;5&gt; - 1층 : 저온창고 및 작업장으로 이용 중임. 2층 : 숙소(방2,거실,주방,화장실,현관 등)으로 이용 중임. 일련번호 &lt;6&gt; - 창고로 이용 중임. 일련번호 &lt;7&gt; - 소매점으로 이용 중임. 일련번호 &lt;8&gt; - 1층 : 제조업소로 이용 중임. 2층 : 사무실로 이용 중임. 일련번호 &lt;8:부속건물&gt; - 저온창고로 이용 중임.

설비내역

일련번호 (5)-2층, 일련번호 (7,8)에 급수 및 급탕 겸용 위생설비, 일련번호 (5)-2층에 유류온수보일러 이용한 난방설비 되어 있음.

설비내역

일련번호 (5)-2층, 일련번호 (7,8)에 급수 및 급탕 겸용 위생설비, 일련번호 (5)-2층에 유류온수보일러 이용한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

부합물 및 종물

별첨 &amp;apos;지적 및 건물 개황도&amp;apos; 및 &amp;apos;사진용지&amp;apos;와 같이 소재함.

공부와의 차이

공부상 일련번호 (7,8) 건물은 용천리 554-3 외 6 지상 소재이나, 현황은 '용천리 552, 553' 양 지상에 소재함.

공부와의 차이

공부상 일련번호 (7,8) 건물은 용천리 554-3 외 6 지상 소재이나, 현황은 &amp;apos;용천리 552, 553&amp;apos; 양 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 차양 및 창고 등(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢,㉣,㉤,㉥,㉦,㉧,㉩) 및 농업용 관정(㉭), 정원시설(㉠-1), 수목(㉡-1) 매각에 포함
- 제시외 건물 중 감정평가서 상 ㉨㉪㉫㉬ 매각에서 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 중 지게차 및 금속검출기(감정평가서 기계기구 일련번호 8,18번) 매각에 포함
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 중 (1-7), (9-17), (19-28) 소재불명으로 매각 제외
- 목록7,8 건물은 공부상 '용천리 554-3 외 6' 지상 소재이나 현황 '용천리 552, 553' 양 지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2024타경1237 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 살미면 용천리 551-1

* 용도: 공장

* 감정가: 2,078,817,990 원

* 토지면적: 3740.00㎡ (약 1131.85 평)

* 건물총면적: 1340.36㎡ (약 405.45 평)

* 건물 제시외면적: 710.10㎡ (약 214.89 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새 충주새마을금고

* 건물별 현황:

* 건물 (5): 일반철골조 2층 건물, 2006.10.11 사용승인. 1층 저온창고 및 작업장, 2층 숙소로 이용 중. 주요 용도: 창고시설.

* 건물 (6): 경량철골조 단층 건물, 2010.08.10 사용승인. 창고로 이용 중. 주요 용도: 창고시설.

* (건물 7, 8 및 제시외 건물에 대한 상세 정보는 건축물 현황 참조. 건물 7, 8은 공부상 지번과 현황 지번이 상이함.)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 충청북도 충주시 살미면 용천리 소재 "용천삼거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 일반음식점, 주유소, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 국도변 상가지대임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근의 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 편리한 지역임.

* 도로 상태: 북측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 소유권 현황: 본건 토지는 김두이 외 6명에서 시작하여 이응진, 농업회사법인주식회사월악산농원으로 소유권이 이전되었음. 건물 또한 합자회사월악산농업회사법인에서 보존 후 농업회사법인주식회사월악산농원으로 소유권이 이전되었음.

* 말소기준권리: 등기부등본상 을26번 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2021-05-14 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 부담/권리 사항:

* 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정이 등기되어 있으며, 해당 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 대부분 말소될 예정임.

* 특히, 새 충주새마을금고의 임의경매(2024타경1237)가 본 사건이며, 채권액이 1,385,954,590원으로 가장 큰 비중을 차지함.

* 등기부채권 총액(토지): 2,954,650,653원

* 등기부채권 총액(건물): 2,912,439,933원

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-02-15, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-27, 확정일자 2021-10-27, 배당신고일자 2024-04-24, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 6,500,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-02, 확정일자 2024-04-25, 배당신고일자 2024-05-03, 대항력 없음.

* 모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각에서 제외되는 제시외 건물(감정평가서상 ㉨㉪㉫㉬)에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본건은 국도변에 위치하며, 일반음식점, 주유소, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변에서 소규모 상업 활동 및 농업 활동이 이루어지고 있습니다. 공장 용도로 활용 가능하며, 인근 국도변의 특성상 물류 및 운송 관련 사업에도 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 편의성: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 국도를 통해 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변 편의시설: (제공된 정보만으로는 상세한 편의시설 정보 파악이 어렵습니다. 주변 시세 및 개발 계획 등 추가 조사가 필요합니다.)

* 혐오시설 여부: (제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악할 수 없습니다. 상세한 현장 조사가 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 불분명: 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 건물 공부상 지번 불일치: 목록7,8 건물이 공부상 지번(용천리 554-3 외 6)과 현황 지번('용천리 552, 553' 양 지상)이 상이하여, 이에 대한 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건 및 기계기구: 일부 제시외 건물 및 농업용 관정, 정원시설, 수목 등이 매각에 포함되지만, 일부 제시외 건물(㉨㉪㉫㉬)은 제외되며, 일부 기계기구는 소재 불명으로 매각 제외되어, 현황 파악 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립승인지역 등 다수의 도시계획 및 법규적 제한 사항이 존재하여, 건축 또는 용도 변경 시 인허가 절차에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 총 채권 금액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 수준이므로, 경매 절차 진행 중 취하 가능성은 낮으나, 채권자 간의 우선순위 및 배당 문제 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 살미면 국도변에 위치한 공장 용지의 부동산으로, 넓은 토지 면적과 다수의 건물, 그리고 차량 진출입이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 법정지상권 관련 불분명한 사항, 건물 공부상 지번 불일치, 복잡한 권리 관계, 다수의 도시계획 제한 사항 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3740.00㎡ (약 1131.85 평)의 넓은 토지를 활용한 다양한 사업 가능성이 있습니다.

* 공장 및 창고 시설: 현재 공장 및 창고 용도로 활용되고 있으며, 관련 사업을 운영하거나 임대 사업을 고려할 수 있습니다.

* 양호한 교통 접근성: 국도변에 위치하여 차량을 통한 물류 이동 및 접근이 용이합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획이나 향후 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,078,817,990원입니다. 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 본건은 법정지상권 관련 불분명 사항, 건물 공부상 지번 불일치, 다수의 도시계획 제한 사항 등 여러 복합적인 리스크 요인을 안고 있어, 입찰 시에는 이러한 위험 요인을 충분히 고려한 신중한 가격 산정이 필요합니다. 상세한 현장 조사와 권리 분석을 통해 낙찰 후 발생 가능한 추가 비용 및 위험을 감안하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.