나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1763 [3] 충청북도 음성군 대소면 성본리 577-2 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1763 [3] 충청북도 음성군 대소면 성본리 577-2 전 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경1763 | 소재지: 충청북도 음성군 대소면 성본리 577-2 | 감정가: 227,934,000원 | 최저가: 145,878,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 음성군 대소면 성본리 토지 (총 3필지)

1.1. 사건 및 대상 정보

본건은 충주지원 2024타경1763 (3)호 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 음성군 대소면 성본리 577-2 외 2필지이며, 용도는 '전' 및 '답'으로 구성된 토지 매각 건입니다.

채무자 및 소유자는 김OO이며, 채권자는 대OOOOOOO입니다.

총 토지면적은 1,809.00㎡ (약 547.22평)이며, 제시외 건물 및 수목은 매각에서 제외되는 조건부 매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

총 토지면적: 1,809.00㎡ (약 547.22평)

감정가: 227,934,000원

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 입지 조건

본건 토지는 충청북도 음성군 대소면 성본리 일원에 위치하며, 기호1 토지는 "성본2리마을(소탄마을) 내", 기호2 및 기호3 토지는 "성본1리마을(최성미마을) 인근"에 각각 위치하여 토지별 위치적 특성이 상이합니다.

주위 환경은 주택, 농경지, 성본산업단지, 창고시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

특히, 인근의 성본산업단지는 대규모 공동주택 입주가 예정되어 인구가 급증하는 지역이며, 공동주택 조성을 통한 인구 유입 전략이 추진되고 있습니다 .

교통 상황은 기호1, 2 토지는 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 인근 지방도로가 통과하여 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다. 기호3 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 이용하여 접근이 가능합니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

기호1 토지는 지목은 '전'이나, 현황은 일부 '전', 일부 '제시외건물(매각 제외)' 및 '도로'로 이용되고 있습니다.

기호2 토지는 지목은 '답'이나, 현황은 대부분 비닐하우스 2개동을 설치한 '전'이며, 북측 일부는 콘크리트 기초의 이동식 구조물(제시외건물) 및 농기계 보관 장소로 이용 중입니다.

기호3 토지는 지목은 '전'이며, 현재 휴경지 상태이고, 일부에 비닐하우스 창고 2개동 및 가식 상태의 수목이 식재되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

매각 대상은 토지 매각(토지 3필지 전체)이며, 건물 매각은 제외됩니다.

특이사항으로 을구 순위 6번의 지상권 설정등기(2009.3.27. 접수)가 존재하나, 지상권자인 채권자(대소농업협동조합)가 2025.7.23.자 말소동의서를 제출하여 낙찰 시 권리 소멸 가능성이 높습니다. 입찰 전 말소 여부 최종 확인이 필요합니다.

3.2. 제시외 물건 및 법정지상권

가장 중요한 특이사항은 *제시외 건물 및 수목 처리 문제*입니다.

- 기호3 토지 상의 제시외 건물(창고 2개동, ㉪, ㉫)은 감정평가 및 *매각에서 제외*됩니다. 이는 낙찰자가 해당 건물의 소유자(탐문 조사상 토지 소유자 소유)를 상대로 철거 및 부당이득 반환 청구를 진행해야 할 법정지상권 관련 리스크가 존재함을 의미합니다.

- 기호1, 2 토지 상의 일부 제시외 건물은 매각에서 제외되거나, 이동식 구조물로 평가에서 제외되었습니다. 이 역시 매각 후 권리 관계 및 철거 문제 발생 소지가 있습니다.

- 지상 일부 소유자 미상 가식 상태의 제시외 수목은 감정평가 및 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 수목 처리에 대한 소유권 분쟁 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건 토지들은 성본 산업단지 인근에 위치하며, 산업단지 주변은 주거시설(대규모 공동주택)과 산업시설(공장, 창고)이 혼재되어 있습니다.

생활 편의시설 측면에서 성본 산업단지 내에 공동주택 입주로 인해 유동 인구가 증가함에 따라 공원 내 '안심길' 조성 등 생활 안전 환경 조성이 이루어지고 있습니다 . 이는 향후 인구 증가 및 주거 환경 개선이 진행될 여지가 있음을 시사합니다.

다만, 토지의 현황이 농지 또는 휴경지인 점을 고려할 때, 현재는 주거 밀집 지역의 편리한 상권이라고 보기는 어려우며, 산업단지와의 연계성에 초점을 맞춘 투자가 적절해 보입니다.

5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명(농취증) 필수: 본건은 '전', '답'이 포함된 농지이므로, 낙찰 후 지정 기한 내 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수되므로, 입찰 전 소관 행정기관(대소면)을 통해 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 법정지상권 및 제시외 건물 철거 리스크: 매각 제외된 제시외 건물(특히 기호3의 창고 2개동)에 대해 법정지상권이 성립할 경우, 토지 사용에 제약이 생길 수 있습니다. 법정지상권이 성립하지 않더라도 건물 철거 소송 및 인도 청구 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3. 맹지 및 환경 리스크: 기호3 토지는 지적도상 맹지입니다. 또한, 인접한 성본산업단지 내에서 무허가 대기배출 시설 적발 사례가 보고된 바 있으며 , 과거 폐기물처리시설 관련 환경 문제가 제기되었던 점 은 잠재적인 환경 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 충북 음성군 내 성본산업단지 인근의 토지(총 3필지)를 대상으로 하는 경매 물건입니다. 여러 개의 필지가 포함되어 있으며, 필지별 용도지역(계획관리지역 및 농림지역) 및 현황(전, 답, 도로)이 상이하여 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

가장 큰 장점은 핵심 권리(지상권)에 대한 말소 동의서가 제출되어 권리 관계가 비교적 깔끔해질 가능성이 높다는 점입니다.

반면, 농지취득자격증명 발급의 필요성과 매각 제외된 제시외 건물(창고 등)에 대한 철거 및 법정지상권 문제가 잠재적인 난이도를 높이는 요인입니다. 철저한 임장 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

투자 포인트:

1. 산업단지 배후 투자: 성본 산업단지의 확장 및 인구 유입(공동주택 조성)에 따른 직간접적인 수혜가 기대되는 지역입니다 . 장기적으로 산업단지 연계 용도(창고, 물류, 근린생활시설 등)로의 토지 가치 상승 여지가 있습니다. (단, 용도지역 및 성장관리계획구역 확인 필수)

2. 저평가된 맹지 활용: 기호3 토지는 지적도상 맹지이지만 인접 토지 이용으로 접근이 가능하다고 평가되었으므로, 인접 토지 매입 또는 통행권 확보 시 가치 상승이 기대됩니다.

3. 법정지상권 리스크의 기회화: 제시외 건물로 인한 법정지상권 리스크가 존재하는 만큼, 입찰 경쟁률이 낮아져 저가 매입의 기회가 될 수 있습니다. 해당 건물 소유자와의 협상 또는 명도/철거 소송 전략 수립이 중요합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계