나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1763 [1] 충청북도 음성군 대소면 성본리 284 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1763 [1] 충청북도 음성군 대소면 성본리 284 전 경매

• 사건번호: 2024타경1763
• 주소: 충청북도 음성군 대소면 성본리 284
• 감정가: 70,005,000원
• 최저가: 44,803,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

충주지원 경매3계 2024타경1763 | 소재지: 충청북도 음성군 대소면 성본리 284 | 감정가: 70,005,000원 | 최저가: 44,803,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경1763 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 성본리 284 (기호1 토지)

용도: 전 (지목: 전)

매각대상: 토지매각 (건물 일체 제외)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 70,005,000원

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 359.00㎡ (약 108.60평)

토지 지분율: 35900 (전체 지분 매각으로 추정)

건물 제시외면적: 74.60㎡ (매각 제외)

1.3. 권리 관계 (소유자 및 채권/채무)

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 대OOOOOOO

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충북 음성군 대소면 성본리 소재 '성본2리마을(소탄마을)' 내에 위치하고 있는 토지(전)입니다.

주위는 주택, 농경지, 성본산업단지, 창고시설 등으로 혼재되어 형성된 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

지목은 '전'이나 현황은 일부 '전' 외에 제시외 건물(정자, 창고 등)이 소재하고 있으며, 일부는 '도로'로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

마을 내에 위치하고 있으며 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통입니다.

세로(가) 도로와 접하고 있어 토지 진입에는 문제가 없으나, 현황 일부가 도로로 이용되고 있다는 점은 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역이며, 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형)에 속합니다.

가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있어, 계획관리지역 내에서 주거형 개발 가능성이 있으나 일부 제한사항이 존재합니다.

3. 권리 분석

3.1. 핵심 특이사항

법정지상권: 토지 매각이며 지상 제시외 건물(기와지붕 정자, 건조기보관소, 창고, 이동식 컨테이너박스 등)은 모두 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 낙찰자는 지상 건물 소유자를 상대로 법정지상권 성립 여부에 따른 명도/철거 소송 또는 지료 청구를 진행해야 합니다. 특히, 타인 소유 정자로 인하여 토지에 영향이 있을 경우 평가액이 64,620,000원으로 하락하는 것으로 판단되었으므로, 이 부분을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

농지취득자격증명(농취증): 본건은 지목이 '전'이므로 농취증 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 관할 행정기관(대소면)에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 권리 관계 (제시외 건물)

제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 건물 소유권을 취득하지 못합니다. 해당 건물들은 법정지상권의 성립 여부에 따라 토지 이용에 영구적인 제약을 가할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 성본2리마을은 주택과 농경지가 혼재된 지역이며, 인근에 성본산업단지가 있으나 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업적 목적보다는 주거, 영농, 또는 산업단지 배후 지원 시설 부지 확보 등의 관점에서 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보

마을 내 위치하여 주거 환경이 형성되어 있으며 차량 접근성이 양호하여 일상적인 교통은 보통입니다. 대규모 생활 편의시설은 인근 대소면 소재지 또는 외부로 이동해야 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 및 건물 점유 리스크

매각 제외된 제시외 건물(총 74.60㎡)이 토지를 점유하고 있어, 법정지상권이 성립된다면 토지 이용의 제약이 크고 토지 가치 하락분을 감수해야 합니다. 법정지상권 불성립 시에도 건물 철거를 위한 시간과 비용이 소요됩니다.

5.2. 농지취득자격증명 리스크

농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 상황이 발생합니다. 반드시 입찰 전 농업 경영 계획 및 발급 가능성을 명확히 확인해야 합니다.

5.3. 현황 불일치 및 도로 이용 리스크

지목은 '전'이나 현황상 일부가 '도로'로 이용되고 있어, 실제로 건축이나 영농에 활용 가능한 면적이 공부상 면적보다 적을 수 있습니다. 현황 도로로 이용되는 부분에 대해서는 지적도와 현황 측량을 통해 정확한 위치 및 면적 확인이 필요합니다.

5.4. 혐오 시설 및 환경 요소

물건지 주변은 성본산업단지와 중소규모 공장 및 창고시설이 혼재된 지역입니다. 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 산업단지 인접에 따른 소음, 분진, 대형 차량 통행 등의 간접적인 환경 요소에 대해서는 현장 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물이 존재하고 농지취득자격증명 제출이 필요한 '난이도 상'의 경매 물건입니다. 감정평가서상에도 법정지상권 리스크를 반영한 가치 하락분(64,620,000원)을 명시하고 있어, 이에 대한 법률적 지식과 명도/철거 소송 수행 능력이 있는 전문 투자자에게 적합합니다. 농지취득자격증명 발급 여부 확인과 현황 도로 이용에 대한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 계획관리지역: '주거형' 성장관리계획구역 내 토지로서, 향후 성본산업단지 관련 주거/지원시설 수요가 발생할 경우 개발 잠재력이 있습니다.

2. 유찰 가능성: 법정지상권 및 농취증 리스크로 인해 일반 투자자의 참여가 저조할 수 있어, 수 차례 유찰 시 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 취득할 기회가 생길 수 있습니다.

3. 토지 면적: 약 108.60평으로 소규모 개발 또는 영농 목적으로 접근이 용이한 면적입니다.

법원 정보

충주지원 경매3계