나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1763 [2] 충청북도 음성군 대소면 성본리 483 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1763 [2] 충청북도 음성군 대소면 성본리 483 답 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경1763 | 소재지: 충청북도 음성군 대소면 성본리 483 | 감정가: 136,544,000원 | 최저가: 87,388,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 충주지원 2024타경1763 (2)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 성본리 483 외 (총 3개 필지로 추정)

용도/현황: 답 (현황은 전, 일부 도로, 일부 제시외 건물 소재)

매각대상: 토지매각 (농업용 지하수 관정 매각 포함)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 2008.00㎡ (약 607.42평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 136,544,000원

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 충북 음성군 대소면 성본리 소재 '성본2리마을(소탄마을)' 내 또는 '성본1리마을(최성미마을)' 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 성본산업단지, 중소규모 공장, 창고시설 등으로 형성되어 있습니다. 성본산업단지 조성에 따른 개발 기대감이 높은 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 및 농기계 접근이 가능하며, 인근으로 지방도로가 통과하고 있어 교통 상황은 보통입니다. (기호3 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 이용하여 접근 가능합니다.) 또한, 성본산업단지 조성을 지원하는 연계도로 확포장공사 계획이 있어 향후 교통 환경 개선이 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

기호1 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)으로 주거 관련 개발 가능성이 있습니다. 기호3 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)으로 공장 및 창고 등의 산업 관련 개발 가능성이 높습니다. 기호2 토지는 농림지역, 농업진흥구역에 속해 농지로서의 이용 및 보존이 주된 목적입니다.

2.4. 혐오시설 및 환경 요인

주변에 성본산업단지가 위치하고 있어, 산업단지에서 발생하는 소음이나 환경 문제는 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다. 다만, 산업단지는 주거, 상업, 교육 등의 시설이 체계적으로 조성되는 미니신도시급 개발 계획(약 200만㎡)을 포함하고 있어, 지역 경제 활성화와 인구 유입이 예상됩니다.

3. 권리 분석 (Risk Analysis)

3.1. 말소기준권리 및 임차 관계

말소기준권리는 별도로 확인해야 하나, 채권자(대소농업협동조합)가 을구 순위 4번 지상권 설정등기(2009.3.27.)에 대해 말소동의서(2025.7.23.자)를 제출하였습니다. 이는 낙찰 시 지상권이 말소될 가능성이 높아 권리 관계가 단순해질 수 있음을 의미합니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

1) 농지취득자격증명 제출 필요: 본건은 농지(답, 전)이므로, 낙찰자는 **농지취득자격증명원**을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 반드시 소관 행정기관(대소면)에 발급 여부를 확인해야 합니다. (별지 첨부된 사실조회 회신서 참조 요망)

2) 법정지상권 성립 가능성: 특이사항에 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물(비닐하우스 2개동, 견사, 쉼터, 컨테이너구조 농막 및 창고 등)이 토지 소유자 소유로 탐문 조사되었으며, 이로 인해 **법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.** 법정지상권 성립 시 토지 가치에 중대한 영향을 미치므로 면밀한 검토와 대비(지료 청구 소송 등)가 필요합니다.

3) 제시외 건물 매각 제외: **제시외 건물(비닐하우스 2개동, 견사, 쉼터, 농막 및 창고, 건조기 등 ㉣~㉩)은 매각 대상에서 제외됩니다.** 이 건물들의 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 청구, 또는 지료 청구 등의 추가적인 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

4) 지목과 현황의 차이: 지목은 '답', '전'이나 현황은 '전' 또는 '전 기타', 일부 '도로'로 이용 중입니다. 특히 기호2 토지는 지목이 답이나 현황은 대부분 전으로 이용 중입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농지이나, 주변에 대규모 '성본산업단지'가 조성 중이며, 이와 연계하여 5,000여 가구의 아파트와 근린상업지구가 계획되어 있습니다. 현재는 농경지 중심의 상권이지만, 산업단지 내 신규 상권이 초기 형성 단계에 있어 향후 산업단지 종사자 및 신규 주거단지 인구를 바탕으로 한 **배후 상권**이 성장할 잠재력이 높습니다.

4.2. 생활 정보

성본산업단지 내에 미니신도시급 주거단지(음성 우미 린 풀하우스 등) 및 공동주택이 계획/조성 중이므로, 향후 학교, 근린생활시설 등의 편의시설이 확충될 예정입니다. 현재는 마을 단위의 주거 환경으로 기본적인 생활 편의시설은 인근 대소면 소재지나 충북혁신도시를 이용해야 할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1) 권리상의 리스크: **법정지상권 성립 여부 및 매각 제외된 제시외 건물 처리 문제**가 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 별도의 명도 및 철거(또는 지료협상) 비용 및 시간이 소요됩니다.

2) 이용상의 리스크: 농지이므로 **농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수** 위험이 있습니다. 지목과 현황의 차이(답→전)도 이용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

3) 개발상의 리스크: 토지별로 계획관리지역(기호1, 3)과 농림지역(기호2)이 혼재되어 있어, 통합적인 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 성본산업단지 인근에 위치하며 토지별로 계획관리지역(주거형/산업형)이 포함되어 있어, **산업단지 개발에 따른 지가 상승 및 용도 변경의 잠재적 가치**가 높은 물건입니다. 다만, 농지취득자격증명 제출과 법정지상권 성립 및 제시외 건물 처리라는 **중요한 법적 리스크**가 수반되므로, 이러한 위험 요소를 철저히 분석하고 예상 비용을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 투자 포인트

**최고의 입지:** 성본산업단지 인근의 대규모 개발 호재를 직접적으로 누릴 수 있는 위치입니다. 특히 계획관리지역(기호1, 3) 토지는 주거 및 산업 시설 개발의 잠재력이 높습니다.

**성장 잠재력:** 200만㎡ 규모의 산업단지 조성과 5,000여 세대 공동주택 개발로 인한 지역 인구 유입 및 상권 활성화가 확실시되어, 중장기적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

**용도 다양성:** 농림지역(기호2)을 제외한 기호1, 기호3 토지는 각각 주거형 및 산업형 성장관리계획구역에 포함되어 있어, 향후 용도 변경 또는 개발 행위가 상대적으로 용이할 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계