나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3349 [10] 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 나동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3349 [10] 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 나동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경3349 | 소재지: 충청북도 충주시 칠지2길 7-2, 나동 3층302호 (칠금동,자연과함께빌) | 감정가: 263,000,000원 | 최저가: 168,320,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매컨설팅)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 충주지원 2024타경3349 (10)이며, 소재지는 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 나동 3층 302호입니다.

본 물건의 용도는 다세대주택이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태입니다. 감정가는 263,000,000원으로 평가되었습니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자는 윤OO, 채무자는 임OO, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 현황 (전용 기준)

토지면적은 64.00㎡ (약 19.36평)이며, 토지 지분율은 6400입니다.

건물 전용면적은 81.21㎡ (약 24.57평)이며, 건물 지분율은 8120.999999999999입니다.

제시외면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡로, 공부상 면적과 일치합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 충청북도 충주시 칠금동 소재 ‘탄금축구장’ 남동쪽 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로(탄금대로 등)와 노선버스정류장이 소재하여 충주 시내외로의 이동이 비교적 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 주위 환경

주변에 ‘탄금축구장’ 및 탄금대 공원과 같은 대규모 체육/휴식 시설이 인접하여 주거 쾌적성이 높습니다.

탄금대축구장 인근은 지역 주민들의 여가선용 공간으로 활용도가 높으며, 기본적인 근린생활시설은 갖추고 있어 생활 편의도 양호합니다.

2.3. 건물 및 설비 내역

본 건물은 철근콘크리트구조 기타(징크)지붕 5층 건물 중 3층 302호입니다.

외벽은 페인트 및 징크 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 프레임 창으로 마감되었습니다.

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비(엘리베이터) 등 주거에 필요한 기본적인 설비가 양호하게 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석 및 법적 제한 사항

3.1. 권리 관계 (부동산임의경매)

본 물건은 부동산임의경매로 진행 중이며, 소유자, 채무자, 채권자가 명확히 확인됩니다.

임대관계는 미상이나, 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 권리(대항력 있는 임차인)가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 토지 이용 제한 및 특이 사항

토지에 '별도등기 있음'이라는 주의사항이 존재합니다.

이는 토지 등기부등본에 건물 등기부등본에는 없는 별도의 권리 관계(근저당, 가압류, 가등기 등)가 설정되어 있음을 의미하며, 이 권리의 성격과 매각으로 소멸 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 만일 매수인이 인수해야 하는 권리라면 큰 리스크가 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 등기부 조사가 필수적입니다.

3.3. 공법상 제한 사항

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 주거용 건물 건축에 유리한 용도지역에 해당합니다.

다만, ‘역사문화환경보존지역’ 및 ‘비행안전제6구역(전술)’으로 지정되어 있어, 향후 건물의 증축, 개축, 용도변경, 고도 제한 등에 공법적 제약이 따를 수 있음을 인지해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '토지의 별도등기'입니다. 입찰 참여 전, 별도등기의 내용을 확인하여 매각 후 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다. 인수되는 권리가 있다면 투자 가치가 크게 하락하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

공법상 제한(역사문화환경보존지역, 비행안전제6구역)으로 인해 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 특히 고도 제한으로 인한 재건축 또는 리모델링 시 불이익을 받을 가능성이 있습니다.

인근에 특별한 대형 혐오시설은 검색되지 않으며, 오히려 공원 및 체육 시설이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

4.2. 투자 포인트

비교적 최근에 지어진 다세대주택으로 보이며, 승강기 및 도시가스 등 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 가치가 높습니다.

탄금축구장 및 탄금대로 등 주요 시설 및 도로 접근성이 양호하여, 환금성도 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

제1종일반주거지역이라는 점은 주택으로서의 용도 가치가 안정적임을 시사합니다.

4.3. 종합 의견 (필수 확인 사항)

본 물건은 뛰어난 주거 환경과 양호한 건물 상태를 갖추고 있으나, '토지의 별도등기'라는 결정적인 권리상 하자가 존재하는 것으로 보입니다.

따라서, 입찰자는 별도등기 내용을 확인하여 인수할 권리가 없는 경우에만 입찰하는 것을 추천합니다. 권리 분석이 완료되고 안전하다고 판단되면, 감정가 대비 시세차익을 고려하여 적극적인 입찰을 검토할 수 있습니다.

(최종 입찰 여부는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 시세 조사를 통해 결정해야 합니다.)

법원 정보

충주지원 경매3계