나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3349 [5] 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 가동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3349 [5] 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경3349 | 소재지: 충청북도 충주시 칠지2길 7-2, 가동 4층401호 (칠금동,자연과함께빌) | 감정가: 267,000,000원 | 최저가: 170,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 개요 및 기본 정보

사건번호는 충주지원 2024타경3349 (5)이며, 물건의 용도는 다세대주택으로 현재 부동산임의경매가 진행 중입니다.

소재지는 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 가동 4층401호이며, 감정가는 267,000,000원으로 평가되었습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 건의 전용면적은 $84.06\text{m}^2$ (약 $25.43\text{Pyeong}$)이며, 토지 면적은 $66.24\text{m}^2$ (약 $20.04\text{Pyeong}$)입니다.

건물은 철근콘크리트구조, 기타(징크)지붕의 5층 건물 중 4층 401호에 해당하며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 설비 내역으로는 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 분석

2.1. 입지조건

본건은 충주시 칠금동 '탄금축구장' 남동쪽에 인접하여 위치합니다. 인근은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로(탄금대로 등) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 시내외 이동은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건 남동쪽으로 노폭 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성은 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 건 소재지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 주거 안정성이 확보된 환경입니다. 탄금축구장과 가까워 운동 및 여가생활에 유리합니다.

주변에는 소규모 근린생활시설들이 입점해 있어 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 대형 상권은 인근 간선도로를 따라 이동해야 할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 현황

도시지역, 제1종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용을 받습니다. 역사문화환경보존지역 및 비행안전구역 등 기타 법규에 의한 제한이 있으나, 주거용도 건물 이용에는 직접적인 문제가 없는 것으로 보입니다.

3. 권리분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 관계

본 건은 채권자 서OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건이며, 소유자는 윤OO, 채무자는 임OO입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각 건으로, 낙찰 시 건물과 토지 모두를 취득하게 됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '토지에 별도등기 있음'입니다.

별도등기는 토지등기부에 소유권 이외의 권리(저당권, 지상권, 가압류 등)가 설정되어 있음을 의미하며, 이 권리가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 경우 토지 사용에 제한을 받거나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있는 치명적인 리스크입니다. 반드시 해당 별도등기의 내용을 등기부등본을 통해 상세히 분석하여 인수 여부를 확인해야 합니다.

임대차 관계는 '미상'으로 조사되었으므로, 현장 조사를 통해 실제 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력이 있는지 여부를 확인하여 명도 리스크를 사전에 파악해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 충주 칠금동 내에서 일반적인 주거 환경과 교통 접근성을 갖춘 다세대주택입니다. $84.06\text{m}^2$의 전용면적은 실거주하기에 충분한 규모입니다.

다만, '토지에 별도등기 있음'이라는 치명적인 권리상의 하자가 예고되어 있으므로, 입찰 참여 전 해당 별도등기 내용에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다. 이 권리 분석 결과가 본 물건의 투자 가치를 최종적으로 결정할 것입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지:

탄금축구장 인근의 정비된 주거환경과 간선도로(탄금대로) 접근성이 양호하여 실거주 목적의 수요가 꾸준할 수 있습니다.

면적의 실용성:

약 25평대의 전용면적으로 3~4인 가구가 거주하기에 적합한 공간을 제공합니다.

가치 상승 잠재력:

별도등기 리스크를 해결하거나, 해당 권리가 낙찰로 인해 소멸되는 권리임이 명확할 경우, 감정가 대비 저가로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

4.3. 투자 제언 (컨설팅)

별도등기가 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리(예: 법정지상권 여지, 일부 지분에 대한 권리 등)라면 해당 물건은 투자에 부적합할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 전문가와 함께 토지 등기부등본을 확인하여, 별도등기된 권리의 성격과 낙찰 후 처리 방안을 명확히 확보한 후 입찰에 참여해야 합니다. 권리 분석이 가능한 투자자에게만 유효한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

충주지원 경매3계