나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3349 [9] 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 나동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3349 [9] 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 나동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경3349 | 소재지: 충청북도 충주시 칠지2길 7-2, 나동 3층301호 (칠금동,자연과함께빌) | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 173,440,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경3349 (9)

소재지: 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 나동 3층301호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 271,000,000원

1.2. 면적 정보

건물면적(전용): 83.88 제곱미터 (약 25.37평)

토지면적(대지권): 66.10 제곱미터 (약 20.00평)

참고: 다세대주택의 경우, 아파트의 분양면적 개념이 아닌 전용면적 기준으로 거래되며 본 물건은 전용면적 약 25평형대로 파악됩니다.

1.3. 주의사항 및 특이사항

주의사항: 토지에 별도등기 있음. (권리분석 시 필수 확인 사항)

소유자/채무자/채권자: 소유자 윤OO, 채무자 임OO, 채권자 서OOOOOOOO

임대차 관계: 미상 (현장 조사 및 임차인 권리 신고 여부 확인 필수)

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충주시 칠금동 소재 ‘탄금축구장’ 남동쪽 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 일반 주거지역으로 형성되어 있습니다. 비교적 평탄한 지형에 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 탄금대로 등 주요 간선도로와 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 자가용 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남동쪽으로 노폭 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 통행 여건은 양호합니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택이므로 광역적인 상권분석보다는 인근 근린생활시설 이용 편의성에 중점을 둡니다. 주변에 이미 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다. 다만, 상업시설의 밀집도는 높지 않을 수 있습니다.

2.4. 건물 현황 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 기타(징크)지붕 5층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 페인트 및 징크 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다. 위생설비, 급·배수설비, 개별난방(도시가스), 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 분석

말소기준권리 및 임차인 분석을 통해 낙찰 후 인수할 권리 유무를 명확히 해야 합니다.

가장 중요한 주의사항은 ‘토지에 별도등기 있음’ 입니다. 이는 건물과 토지의 권리 관계가 불일치하거나, 토지에만 별도의 복잡한 권리(저당권, 지상권, 가압류 등)가 설정되어 있을 가능성을 시사합니다. 낙찰 시 토지 소유권 취득에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 별도등기의 내용을 등기부등본을 통해 반드시 확인하고 말소 가능성을 검토해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 미상입니다. 현황조사 시 실제 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력 여부 및 배당요구 여부를 확인하여 인수할 보증금이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 별도등기 관련 리스크

‘토지에 별도등기 있음’은 명백한 권리상의 중대 리스크입니다. 별도등기가 만약 말소되지 않는 권리(예: 선순위 지상권)라면, 낙찰자가 토지 사용에 제한을 받거나 추가적인 비용을 지출해야 할 수 있습니다. 입찰 전 토지 등기부등본을 면밀히 분석하고, 법원에 문의하여 상세 내용을 확인하는 것이 필수적입니다.

4.2. 지역 규제 및 소음 리스크

토지이용계획상 ‘비행안전제6구역(전술)’에 해당되어 군사시설 보호법에 따른 규제를 받을 수 있으며, 항공기 소음의 잠재적 리스크가 존재할 수 있습니다. 또한, ‘역사문화환경보존지역’으로 분류되어 있어 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

4.3. 현장 리스크

인근에 혐오시설이 직접적으로 검색되지는 않았으나, 간선도로(탄금대로) 인근이므로 차량 통행에 따른 소음 발생 가능성이 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 주거 환경의 쾌적도, 주차 여건, 실제 소음 수준을 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 약 25평형대의 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있으며 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 감정가 271,000,000원은 해당 지역의 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 합니다.

가장 핵심적인 사안은 ‘토지에 별도등기 있음’이라는 권리상의 중대 리스크입니다. 이 리스크를 명확히 해결(말소)할 수 있다면 안정적인 투자 물건이 될 수 있으나, 해결이 불가능한 경우 토지 지분에 대한 권리 행사에 제약이 발생하므로 입찰은 신중해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

A. 실거주 목적 투자: 충주 시내권 내에서 전용면적 약 25평형대의 다세대주택을 시세 대비 저렴하게 취득할 기회입니다.

B. 높은 대지권 비율: 건물 면적 대비 토지 지분(대지권 66.10 제곱미터, 약 20평)이 비교적 높아, 향후 토지 가치 상승에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

C. 권리 분석 성공 시 고수익: ‘별도등기’ 리스크를 해결할 수 있다면, 경쟁률이 낮아질 수 있는 특수물건의 성격을 띠어 일반 물건 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (※ 반드시 별도등기 분석 후 입찰해야 함)

법원 정보

충주지원 경매3계