나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3349 [2] 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 가동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3349 [2] 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경3349 | 소재지: 충청북도 충주시 칠지2길 7-2, 가동 2층202호 (칠금동,자연과함께빌) | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 155,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 보고서는 충주지원에서 진행하는 2024타경3349 (2) 사건의 다세대주택 물건에 대한 분석 자료입니다. 소재지는 충청북도 충주시 칠금동 343-1 자연과함께빌 가동 2층202호이며, 감정가는 243,000,000원으로 평가되었습니다. 해당 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본 건물의 전용면적은 75.26제곱미터(약 22.77평)이며, 대지권 면적은 59.32제곱미터(약 17.95평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 기타(징크)지붕 5층 건물 중 제2층에 위치하며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본 설비로는 위생설비, 급배수설비, 개별난방(도시가스), 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 소유자는 윤OO, 채무자는 임OO이며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본 물건은 충주 칠금동 소재 ‘탄금축구장’ 남동쪽 인근에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역에 속합니다. 인근에 간선도로인 탄금대로가 소재하고 노선버스 정류장도 있어 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남동쪽으로 노폭 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 용이한 조건입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주거지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다. 대규모 상권은 아니지만, 탄금체육구장이 인접해 있고, 주변에 중앙탑공원, 탄금호 피크닉공원, 충주 호암지 등 휴식 및 여가 시설 접근성이 양호하여 생활 환경은 쾌적할 것으로 예상됩니다. 해당 지역은 제1종일반주거지역으로 주거 안정성이 높습니다.

(참고: 본 보고서 작성 시점에 지도 검색 서비스에서 확인되는 직접적인 대형 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 공동묘지 등)은 발견되지 않았으나, 현장 조사를 통한 추가 확인이 필수적입니다.)

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 및 이용에 적합합니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 제한구역이 지정되어 있으므로, 향후 증축이나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 유형

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각 건으로, 낙찰 후 소유권 이전에 문제가 없습니다. 경매 구분은 부동산임의경매로, 채권자의 담보권 실행으로 인한 경매입니다.

3.2. 권리 관계 특이/주의 사항

가장 중요한 주의사항은 '토지에 별도등기 있음'입니다. 이는 해당 토지(대지권)에 건물 등기부와 별개로 소유권 또는 근저당권 등의 권리 관계가 설정되어 있을 가능성을 의미합니다. 별도등기는 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리가 있을 수 있으므로, **입찰 전 반드시 등기부등본을 열람하여 해당 별도등기의 내용을 철저하게 분석하고 인수 여부와 그에 따른 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.**

임대차 관계는 미상으로 보고되었으므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 문제에 대비하여 현장 조사와 주민센터를 통한 전입세대 열람이 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

1. 토지의 별도등기: 권리분석상 최우선적으로 해결해야 할 고위험 요소입니다. (상세 분석 필수)

2. 임대관계 미상: 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 임차인이라면 대항력이 있는지 여부에 따라 명도 난이도가 달라집니다.

3. 현장 조사 미비: 감정평가서상의 내부 구조 및 이용 상태와 실제 현황의 일치 여부, 누수 등 건물의 물리적 하자 유무를 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 충주시 칠금동의 주거지역에 위치한 비교적 신축에 가까운 다세대주택으로, 인근 편의시설 및 교통 환경은 보통 이상입니다. 건물 자체의 이용 상태나 설비는 양호한 것으로 보입니다. 그러나 '토지 별도등기'라는 결정적인 권리상 리스크가 존재하므로, 이 리스크를 정확하게 파악하고 손실을 피할 수 있는 경우에 한하여 입찰을 고려해야 합니다. 별도등기 문제가 해결 가능하거나 인수해도 무방한 수준이라면, 감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우 충분한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

1. 입지: 탄금축구장 인근의 정비된 주거 환경 및 간선도로 접근성 양호.

2. 건물 상태: 2017년 경 건축된 것으로 추정되는 비교적 신축 건물이며, 승강기 등 편의시설 구비.

3. 면적: 전용 75.26제곱미터로 다세대주택 치고는 넓은 면적(약 22.77평)을 갖추어 실거주 가치가 높음.

4. 낮은 경쟁률 가능성: '토지 별도등기'라는 주의사항 때문에 일반 투자자들의 입찰 참여가 저조할 수 있으며, 권리분석 전문가에게는 오히려 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계