나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3448 [1] 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 OOOOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2024.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 소재 "삼성면행정복지센터" 남서쪽 근거리에 위치하며, 인근은 소규모공장, 근린생활시설, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도(513호선) 및 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용은 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동쪽으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2024-08-16) (중(집)2-5)(저촉), 가축사육제한구역(2024-06-07)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 물건 ㉠ ~ ㉩이 소재하여, 그 면적 등을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 2) 중 시멘블록조 스레트지붕 단층 창고 49.50㎡는 멸실되었는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 2) 사무실, 공장 및 기계실 : 철근콘크리트조 스레트 및 슬래브지붕 2층 건물로 외벽: 페인트, 샌드위치판넬 마감 등. 내벽: 페인트, 샌드위치판넬, 타일 마감 등. 창호: 알루미늄/플라스틱 프레임의 창임. 본건 일련번호 2) 보일러실 : 조적조 스레트지붕 단층 건물로 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 페인트, 타일 마감 등.

이용상태

본건 일련번호 2) : 공장, 사무실, 기계실, 숙소, 화장실 등으로 이용 중임.

설비내역

본건 일련번호 2) : 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 물건 ㉠ ~ ㉩이 소재하여, 그 면적 등을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 2) 중 시멘블록조 스레트지붕 단층 창고 49.50㎡는 멸실되었는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 수변전설비, 집진시설, 후드설비, 에어샤워기, 폐수처리시설, 지하저수조 탱크(감정평가서상 ㉠~㉩) 매각에 포함
- 목록2 건물 중 시멘블록조 스레트지붕 단층 창고 49.5㎡는 멸실되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경3448 (1)

소재지: 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 816-5 (신주소: 충청북도 음성군 대성로547번길 30)

용도: 공장

감정가: 1,438,784,830원

토지면적: 2610.00㎡ (약 789.48평)

건물면적: 1501.07㎡ (약 453.72평)

건물 제시외면적: 359.90㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상록신용협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항:

- 본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 및 수변전설비, 집진시설, 후드설비, 에어샤워기, 폐수처리시설, 지하저수조 탱크(감정평가서상 ㉠~㉩)가 매각에 포함됩니다.

- 목록2 건물 중 시멘블록조 스레트지붕 단층 창고 49.5㎡는 멸실되었습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 음성군 삼성면 덕정리에 위치하며, "삼성면행정복지센터" 남서쪽 근거리에 있습니다. 주변으로는 소규모 공장, 근린생활시설, 농촌 마을, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 지방도(513호선)가 있어 교통망이 갖추어져 있습니다. 또한, 노선버스정류장이 소재하나, 배차 간격 및 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

인접 도로상태:

본건 토지는 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역에 속해 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 하수처리구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을25, 2022-08-31, 근저당권 (넘버스자산대부주식회사, 6,000,000,000원).

인수되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 주식회사우광하이텍: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-06-12. 대항력 없음.

* 특이사항: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없는 상태이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

등기부 채권 총액:

토지 등기부 채권 총액: 8,621,200,000원

건물 등기부 채권 총액: 8,685,502,790원

총평:

다수의 채무가 설정되어 있으나, 말소기준권리에 의해 낙찰 후 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 음성군 삼성면 덕정리는 주변에 소규모 공장 및 농경지가 분포하는 지역입니다. 최근 음성군은 대규모 산업단지 조성 및 도시개발사업을 적극적으로 추진하고 있습니다. 특히, 신평그린컴플렉스 산업단지, 음성테크노폴리스산업단지, 상우산업단지 등이 조성 또는 개발 중이며, 이는 지역 산업 발전과 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 이러한 개발 사업은 향후 지역 상권 활성화 및 산업 시설에 대한 수요 증가로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: "삼성면행정복지센터"가 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 교통시설: 지방도 513호선 이용이 가능하며, 이는 음성군 내 및 인근 지역으로의 이동을 지원합니다.

* 지역 개발: 음성군은 인구 증가와 도시 승격을 목표로 다양한 도시개발사업을 추진 중이며, 이는 주거 환경 및 생활 인프라 개선으로 이어질 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 멸실: 목록2 건물 중 일부(시멘블록조 스레트지붕 단층 창고 49.5㎡)가 멸실된 상태로, 실제 이용 가능한 건물 면적 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 설비: 감정평가서에 포함된 제시외 건물 및 각종 설비(수변전설비, 집진시설 등)는 현 상태를 면밀히 확인해야 하며, 추가적인 철거 또는 정비 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 일반공업지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 법적 제한 사항이 있어 향후 건축 또는 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 지역 환경 이슈: 음성군 지역에서는 폐기물 소각시설, 매립장 등 환경 관련 시설 설치를 두고 주민 반대 및 갈등 사례가 다수 있었습니다. 이는 향후 지역 내 개발 사업 추진 시 환경 문제에 대한 민감성이 높을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 삼성면 소재 공장으로, 넓은 토지 면적과 일괄 매각되는 건물을 갖추고 있습니다. 등기부 상 채무 총액은 상당하나, 말소기준권리에 의해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다. 멸실된 건물 일부와 다수의 제시외 건물 및 설비는 현장 확인이 필수적입니다. 음성군은 적극적인 산업단지 조성 및 도시개발사업을 통해 지역 발전을 도모하고 있으며, 이는 본 물건의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 토지 이용 계획상의 제한과 지역 내 환경 이슈에 대한 충분한 사전 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 전략적 산업 입지: 음성군은 다수의 신규 및 기존 산업단지를 중심으로 산업 인프라를 확충하고 있으며, 본 물건은 이러한 산업 클러스터와 인접하여 물류 및 생산 활동에 유리한 입지를 제공합니다.

* 성장 잠재력: 음성군의 적극적인 도시 개발 정책과 시 승격 추진은 지역 경제 성장 및 인구 유입을 통한 부동산 가치 상승 잠재력을 높이고 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 등기부상 채무가 소멸되므로, 낙찰자는 복잡한 권리 관계에 대한 부담 없이 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 1,438,784,830원입니다. 본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점, 지역 내 산업 시설의 수요 및 공급 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 건물 및 토지의 실질적 활용 가치, 명도 가능성, 그리고 제시외 건물 및 설비의 활용 여부 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 그리고 향후 개발 가능성에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.