나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [22] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-66 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [22] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-66 대지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-66 | 감정가: 193,200,000원 | 최저가: 123,648,000원 | 용도: 대지

1. 물건 분석 보고서 (충주지원 2024타경33029 (22))

1.1. 사건 개요

사건번호는 '충주지원 2024타경33029 (22)'이며, 매각 대상은 '토지매각'으로 진행되는 부동산임의경매 건입니다.

소재지는 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-66이며, 감정가는 193,200,000원으로 책정되었습니다.

본 건은 대OOOOOO 소유의 토지에 대해 충OOOOOOOOO가 채권자로 경매를 신청한 사건입니다.

채무자는 김OO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지

충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-66

용도 (지목/현황)

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 건축신고를 얻은 후 토목공사를 진행한 '주거나지'입니다.

토지면적

644. 00㎡ (약 194.81평)

매각대상 및 구분

토지매각, 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 형태

본 건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 '감곡IC' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택지대입니다.

본 건 토지는 사다리형 및 세로장방형의 형태로, 인접 토지와 완경사를 이루고 있으며, 건축신고를 득하고 토목공사가 완료된 나지 상태입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태는 폭 약 6미터의 단지 내 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 해당하여 건축 및 개발에 비교적 유리합니다.

다만, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등의 제한사항이 존재하므로, 상세 개발 계획 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 경매구분

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 전부(644.00㎡)입니다.

건물은 매각 대상에서 제외되었으며, 지상에는 별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(경량철골조 판넬지붕, 주택, 약 111.5㎡)이 기호 (9) 지상에 소재하는 것으로 확인됩니다.

*참고: 본 건 토지(산28-66)는 기호 (1, 5-34) 그룹에 속하는 것으로 판단되며, 제시외건물은 다른 기호(9)에 위치하고 있으므로, 본 건 토지의 매수인이 제시외 건물로 인한 법적 리스크를 직접적으로 지는지는 추가적인 개별 호수 분석이 필요합니다. 만약 본 건 토지 위에 건물이 있다면 법정지상권 성립 가능성이 리스크가 됩니다.

3.2. 공부와의 차이 및 특이사항

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 이미 건축신고를 득하고 토목공사를 진행한 '주거나지' 상태입니다.

이는 사실상 대지로 조성되어 있는 상태이므로, 추후 지목 변경 절차가 필요할 수 있습니다.

또한, 인근 기호 (2,4)는 지목이 '답, 임야'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있어, 단지 내 도로로서의 기능은 확보된 것으로 보입니다.

3.3. 임대 관계

임대 관계는 미상입니다. 현황 상 주거나지 나지 상태이므로 임차인은 없을 가능성이 높으나, 주택 건부지로 이용 중인 기호 (9) 등과의 복합적인 연관성이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 건은 상업지역이라기보다는 소규모 전원주택지대에 위치하고 있으며, 주위에 물류창고, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

생활 편의시설 이용은 차량을 이용하여 감곡면 소재지 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 정보

교통 면에서 '감곡IC' 인근에 위치하여 고속도로를 이용한 광역 이동은 편리합니다.

주거형 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 주거 목적으로의 개발에 적합한 환경입니다.

4.3. 혐오시설

제공된 감정평가서 정보 내에서는 인근에 혐오시설 유무를 파악할 수 없습니다.

주위가 물류창고, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경 및 혐오시설 유무를 직접 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 관련 리스크

감정평가서상 기호 (9) 지상에 미등기 제시외 건물(주택, 약 111.5㎡)이 존재합니다.

본 건 토지(산28-66)가 기호 (9)와 별개의 필지일지라도, 단지 내 전체 개발 상황과 연관하여 해당 건물의 법정지상권 성립 여부 및 매각 제외 건물의 처리 문제는 전체 단지의 토지 매입자에게 잠재적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 지목 현황 불일치 및 토지 제한

공부상 지목 '임야'와 현황 '주거나지'의 불일치를 해소하기 위해 지목 변경 절차가 필요합니다.

계획관리지역이지만, 준보전산지 규제도 받고 있어 토지 개발 시 산지관리법 및 기타 제한사항을 확인해야 합니다.

5.3. 토지 지분율 (특이사항)

토지 지분율이 '64400'으로 기재되어 있어, 이는 전체 지분 중 644/100의 의미를 가지는 것으로 해석될 수 있으나, 일반적으로 '1/1' 또는 '100/100'으로 표시되는 점을 고려할 때, 면적을 지분율로 오기했을 가능성 등 확인이 필요합니다. (전부 매각으로 추정함)

6. 종합 의견

본 건은 감곡IC 인근 소규모 전원주택지대에 위치한 토지로, 건축신고를 득하고 토목공사를 완료하여 주거나지 상태로 개발이 완료된 계획관리지역 토지입니다.

감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면, 즉시 주택 건축이 가능한 부지를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 인근 필지에 위치한 제시외 건물 문제, 지목 변경 문제, 그리고 토지이용계획 상의 제약 사항을 사전에 철저히 검토하고 입찰에 참여해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 개발 완료된 토지

지목은 임야이나, 현황은 이미 토목공사를 완료하여 건축이 가능한 주거나지 상태입니다. 이는 토지 매입 후 추가적인 토목 비용 및 기간을 절약할 수 있는 큰 장점입니다.

7.2. 계획관리지역 및 IC 접근성

계획관리지역(주거형 성장관리계획구역)으로 주택 신축 용이성이 높고, 감곡IC 북측 인근에 위치하여 수도권 등 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

7.3. 전원주택 수요 적합

주위 환경이 전원주택지대로 형성되어 있어, 주거 및 휴양 목적의 주택 건축 수요에 적합합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계