나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [18] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-62 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [18] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-62 대지 경매

• 사건번호: 2024타경33029
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-62
• 감정가: 98,000,000원
• 최저가: 62,720,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-62 | 감정가: 98,000,000원 | 최저가: 62,720,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 충주지원 2024타경33029 (18)이며, 소재지는 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-62입니다.

본 물건의 용도는 '대지'로 기재되었으나, 현황은 토목공사가 완료된 '주거나지'입니다.

감정가는 98,000,000원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 350.00제곱미터(㎡)이며, 이는 약 105.88평에 해당합니다.

1.2. 주요 특징 및 주의사항

경매는 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 단독 매각입니다. 건물 면적은 0.00㎡입니다.

소유자는 대OOOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 충OOOOOOOOO입니다.

가장 큰 특징은 지목이 '임야'이나, 건축신고를 득하고 토목공사가 완료되어 현황은 '주거나지'로 이용 중인 점입니다.

본건은 여러 필지 중 하나로, 전체 필지와 함께 일괄매각 조건에 해당하며, 특히 목록31 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외되는 점을 유의해야 합니다.

본건(산28-62)의 형태 및 이용상태는 사다리형 및 세로장방형의 토지로 인접 토지와 완경사를 이루며, 건축신고 후 토목공사를 진행한 나지(裸地) 상태입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 접근성

본건은 '감곡IC' 북측 인근에 산재하여 위치하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 내 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 교통 사정은 양호합니다.

대중교통 사정은 전원주택지대임을 고려할 때 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경 및 형태

주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택지대입니다.

본건 토지는 '2필 일단'으로 건축신고를 얻은 후 토목공사를 진행한 상태로, 사실상 주택 건축을 위한 기반 공사가 완료된 상태입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역은 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 적용에 있어 타 용도지역 대비 상대적으로 유리합니다.

성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한구역) 및 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 범위

본 경매 물건은 토지(350.00㎡, 105.88평) 단독 매각입니다.

본건은 임의경매 사건으로 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

3.2. 제시외 물건 및 주의사항

특이사항에 명시된 대로, 전체 매각 필지 중 목록31 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

또한, 다른 목록(기호 9)에는 제시외 주택(경량철골조)이 소재하나, 본건(기호 18)의 감정가에 포함된 건물 면적은 0.00㎡로, 본 필지에는 제시외 건물이 포함되어 있지 않습니다.

다만, 해당 필지가 전체 단지 내 '일괄매각' 대상인 점을 고려하여, 입찰자는 반드시 현장 확인을 통해 매각에서 제외되는 목록과 현황을 정확히 파악해야 합니다.

공부상 지목과 현황이 '임야'에서 '주거나지'로 불일치하므로, 향후 소유권 이전 및 건축 관련 행정 절차에 필요한 사항(예: 지목 변경 등)을 사전에 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본건은 전원주택지대 내에 위치하므로, 대규모 상권 형성은 미약합니다.

주요 생활 편의시설은 감곡면 소재지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 감곡IC가 인접해 있어 타 지역으로의 이동 및 물류 이동에는 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 컨테이너 제외 및 일괄매각 리스크

매각 대상에서 제외되는 '컨테이너'의 처리 문제 및 소유권 관계에 대한 법적 분쟁 가능성이 존재할 수 있습니다.

또한 본건이 다수 필지 중 하나로 일괄매각되는 경우, 다른 필지의 권리관계나 현황 변동 사항이 본건에 영향을 미칠 수 있으므로 전체 목록에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5.2. 현황과 공부의 불일치

지목이 '임야'이나 현황은 '주거나지'인 점은 토목공사 비용이 절감된 장점도 있으나, 최종적으로 지목을 대지로 변경하는 절차가 필요하며, 이와 관련된 비용과 시간을 고려해야 합니다.

5.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설)

주위에 물류창고가 산재하고 있어, 창고 운영으로 인한 소음이나 대형 차량 통행에 따른 생활 환경적 불편함이 발생할 가능성이 있습니다.

네이버 지도 및 인근 시설 검색 결과, 인근에 대규모의 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)은 검색되지 않았으나, 전원주택지 특성상 주변 임야 지역에 소규모 축사나 기타 시설이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로 현장 조사가 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

계획관리지역 내에 위치하여 건폐율 등의 건축 규제가 비교적 완화되어 있어 활용도가 높습니다.

이미 건축신고와 토목공사가 완료된 '주거나지' 상태로, 낙찰 후 주택 건축 시 시간과 비용을 절감할 수 있는 '몸값 높은 나지'입니다.

감곡IC 인근에 위치하여 수도권 등 타 지역으로의 접근성이 우수합니다.

6.2. 종합 의견

본건은 주거용 건물을 신축하고자 하는 실수요자 또는 전원주택 단지 조성에 관심 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

토목공사 완료 상태로 시간 및 비용 절감 효과가 명확하나, 매각 제외 물건(컨테이너) 및 현황 불일치 사항에 대한 정확한 권리분석과 현장 확인 후 입찰하는 것이 중요합니다.

감정가가 토목공사 완료 상태를 반영하여 적정하게 책정되었는지 면밀히 검토하고, 예상 건축 비용과 총 투자 비용을 산출하여 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계