나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [19] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-63 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [19] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-63 대지 경매

• 사건번호: 2024타경33029
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-63
• 감정가: 97,440,000원
• 최저가: 62,362,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-63 | 감정가: 97,440,000원 | 최저가: 62,362,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 충주지원 2024타경33029 (19)호이며, 매각 대상은 토지 매각(일괄 매각)으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건의 소재지는 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-63이며, 토지 면적은 348.00㎡ (약 105.27평)입니다.

감정가는 97,440,000원으로 산정되었습니다. 토지의 지목은 '임야'이나, 현황은 2필지가 일단으로 건축신고를 얻은 후 토목공사를 진행한 '주거나지' 상태입니다. 건물 면적은 0.00㎡이나, 감정평가서에 따르면 기호 9 지상에 제시외건물(경량철골조 판넬지붕, 주택, 약 111.5㎡)이 소재하는 것으로 파악되어 매각 대상에 포함될 경우 법정지상권 및 철거 문제가 발생할 수 있으며, 본건(산28-63)은 토지 매각으로 기재되어 있어 정확한 매각 대상 범위를 재확인해야 합니다. (단, 기호 (1)은 산28-63으로, 기호 (9)는 다른 번지일 가능성이 높으므로, 목록 확인이 필요합니다. 본 보고서는 제공된 정보에 한하여 작성되었습니다.)

소유자는 대OOOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 충OOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

최고의 입지:

본 물건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 ‘감곡IC’ 북측 인근에 위치하고 있어 고속도로 접근성이 매우 우수합니다. 주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택지대이며, 건축신고를 득한 후 토목공사를 진행하여 주거나지로의 활용성이 높습니다. 제 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다. 인접 도로상태는 폭 약 6미터 단지 내 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 불편함이 없습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

매각대상은 토지매각(일괄매각)으로 진행되지만, 감정평가서상 '제시목록 외의 물건'으로 기호 (9) 지상에 제시외건물(주택, 약 111.5㎡)이 존재한다고 명시되어 있습니다. 이 제시외건물이 매각 대상 토지(산28-63) 위에 있는지, 또는 일괄 매각되는 여러 필지 중 다른 필지 위에 있는지를 면밀히 확인해야 합니다. 만약 매각대상 토지 위에 존재하고, 건물이 미등기 상태라면, 매수인은 매각 후 제시외건물에 대한 법정지상권 성립 여부나 소유권 확보 및 철거 문제를 해결해야 하는 권리적 부담이 있습니다.

토지 지분율이 34800으로 표시되어 있으나, 이는 분모/분자 형식의 지분율 표기가 아닌 전체 지분(100%)을 나타내는 오류 또는 특수한 표기일 가능성이 높으므로, 단독 소유로 가정하고 진행합니다. (토지 지분율: 34800/34800으로 해석).

현재까지 제공된 정보만으로는 깨끗한 등기부상의 권리 관계 파악이 제한되나, 임의경매의 특성상 대부분 근저당권 등이 말소기준권리가 되어 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각물건명세서를 통한 최종적인 권리 분석이 필수적입니다.

1.4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

- 일괄매각: 본건은 여러 필지를 일괄 매각하는 건일 가능성이 높으며, '기호 (1,5-34)' 등 여러 기호로 평가되어 있는 점을 고려하여 전체 목록과 면적을 재확인해야 합니다.

- 지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 토목공사까지 완료된 '주거나지'입니다. 이는 향후 대지로의 지목 변경이 비교적 용이할 수 있다는 장점과 동시에, 지목 변경에 따른 취득세 등 세금 문제가 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

- 제시외건물 문제: 감정평가서상 제시외건물(주택)이 존재합니다. 이 건물의 매각 포함 여부 및 법정지상권 성립 여부에 따라 명도 및 철거 비용이 발생할 수 있는 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 정확한 현장 조사와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

- 혐오시설 및 환경 리스크: 본건은 감곡IC 인근에 위치하며, 주위가 물류창고 등으로 형성된 지역입니다. 음성군 감곡면 상우리 일대에는 대규모 물류센터 개발이 집중적으로 추진되거나 계획되고 있어, 향후 물류 차량 통행 증가로 인한 소음, 먼지, 교통 체증 및 전원주택지로서의 가치 하락 등 환경적 리스크가 잠재되어 있습니다.

1.5. 생활 정보 및 상권 분석

본건이 위치한 감곡면 상우리는 소규모 전원주택지대이며, 상권은 감곡면 소재지를 중심으로 형성되어 있습니다. 감곡면은 교육기관으로 감곡초등학교, 감곡중학교, 매괴고등학교 등이 있으며, 극동대학교, 강동대학교 등 고등교육기관도 근거리에 위치합니다.

주요 시설로는 음성군보건소 감곡보건지소가 있으며, 문화시설로는 감곡성당 매괴박물관, 철 박물관, 최근 준공된 감곡행복이음센터 등이 있어 기초적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 상권은 도보권이 아닌 차량을 이용해야 하는 거리이므로, 생활 편의성이 우수하다고 보기는 어렵지만, 전원생활을 위한 최소한의 인프라는 갖추고 있습니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

1. 고속도로 접근성 우수: 감곡IC가 인접하여 광역 교통망 접근성이 뛰어납니다.

2. 실질적인 주거나지: 지목은 임야이나, 건축신고 및 토목공사가 완료되어 주택 건축을 위한 준비가 완료된 상태입니다.

3. 계획관리지역: 용도지역상 건축 행위의 자유도가 높은 계획관리지역이며, 주거형 성장관리계획구역에 해당하여 개발 잠재력이 있습니다.

종합 의견:

본 물건은 감곡IC 인근의 '주거나지' 상태 토지(348.00㎡, 약 105.27평)로, 전원주택 부지나 소규모 개발 용도로 활용하기에 적합합니다. 감정가 97,440,000원은 토목공사 완료 가치가 반영된 것으로 보입니다. 다만, 제시외건물의 존재 여부 및 처리 방안이 가장 중요한 변수로 작용하며, 입찰 전 현장 확인과 권리 분석을 통해 제시외건물의 법적 리스크를 해소할 수 있는지 여부를 반드시 판단해야 합니다. 또한, 인근 물류창고의 밀집 및 대규모 개발 계획은 주거 환경의 질을 저해할 수 있는 중대한 리스크이므로, 장기적인 투자를 위해서는 이 부분에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 실수요 목적으로는 장단점을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 하며, 개발 사업자에게는 토목공사가 완료된 상태의 토지라는 점에서 시간과 비용을 절약할 수 있는 이점이 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계