나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [13] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-55 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [13] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-55 대지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-55 | 감정가: 190,962,000원 | 최저가: 122,216,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 충주지원 2024타경33029 (13)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-55

용도: 대지 (현황 주거나지)

감정가: 190,962,000원

토지면적: 618.00㎡ (약 187.09평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자/채권자: 대OOOOOO / 김OO / 충OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 '감곡IC' 북측 인근에 위치하며, 주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택지대입니다.

교통 상황은 제 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됩니다.

토지 자체는 사다리형 및 세로장방형의 완경사 토지이며, 건축신고를 얻어 토목공사를 완료한 '주거나지' 상태입니다.

단지 내 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2. 물건의 권리분석 및 리스크

2.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

토지(산28-55)는 매각대상이나, 그 지상에 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕, 주택, 약 111.5㎡, 약 33.73평)이 소재하고 있습니다.

매각대상에서 제외된 제시외 건물(주택)은 낙찰자가 별도로 철거하거나 소유권을 확보해야 하므로, 해당 주택의 법정지상권 성립 여부가 가장 중요한 권리 분석 쟁점이 될 수 있습니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 소규모 전원주택지대에 위치하여 주거 환경이 비교적 조용하고 쾌적할 것으로 예상됩니다.

주위에 물류창고가 산재되어 있어 완벽한 전원생활보다는 편리성과 전원생활이 혼재된 지역의 특성을 가집니다.

인근(산 28-53번지)에서 제2종 근린생활시설 건설 현장이 확인되어, 향후 소규모 편의시설 등이 들어설 가능성도 있습니다.

다만, 해당 지역은 전형적인 상권이라기보다는 주거 및 생산 시설이 혼합된 지역입니다.

현재 검색된 바로는 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인근 물류창고 등과의 조화는 현장 조사가 필요합니다.

2.3. 잠재적 리스크

토지 지목과 현황의 불일치:

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 건축신고를 득한 후 토목공사를 진행한 '주거나지'입니다.

이는 개발이 완료된 상태라는 장점과 동시에, 향후 지목 변경 절차 진행 시 발생할 수 있는 추가 비용 및 행정 절차 리스크가 존재합니다.

제시외 건물 처리 문제:

약 33.73평 규모의 주택이 소재하나, 매각 대상은 '토지매각'입니다.

제시외 건물의 법정지상권 성립 여부, 소유자(채무자)와의 협의를 통한 철거 또는 매수 비용이 추가될 수 있으며, 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

토지이용계획상의 제한사항:

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)으로 개발에 유리한 편이나, 가축사육제한구역(일부제한구역) 및 준보전산지 규제를 받으므로 건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 감정가 190,962,000원으로 토지 618.00㎡ (약 187.09평)를 매수할 수 있는 기회입니다.

가장 큰 장점은 지목은 임야이나 현황은 건축신고를 완료한 '주거나지'로서, 시간과 비용이 소요되는 토목 공사가 이미 완료된 상태라는 점입니다.

단, 제시외 건물에 대한 권리관계 및 처리 방안이 명확하게 수립되지 않으면 명도 및 법정지상권 관련 소송 위험이 발생할 수 있습니다.

따라서 매각 금액 결정 시 제시외 건물의 처리 비용을 충분히 감안해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지:

계획관리지역 내 위치하며, 건축신고 및 토목공사가 완료된 '주거나지' 상태의 토지를 저렴하게 확보할 기회입니다.

성장관리계획구역(주거형) 지정으로 향후 개발 잠재력이 있습니다.

교통 접근성:

'감곡IC' 북측 인근에 위치하여 고속도로 접근성이 양호합니다.

실수요자 관점:

전원생활과 도시 근접성을 동시에 추구하는 실수요자에게 적합한 입지이며, 주택(제시외 건물)을 저렴하게 인수할 수 있다면 실거주 목적으로도 매력이 높습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계