나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [20] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-64 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [20] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-64 대지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-64 | 감정가: 123,480,000원 | 최저가: 79,027,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33029 (20)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-64

용도: 대지 (현황 주거나지)

감정가: 123,480,000원

매각대상: 토지매각 (부동산임의경매)

토지면적: 441.00㎡ (약 133.40평)

1.2. 주요 특징 및 현황

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 ‘감곡IC’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택지대입니다.

제시된 물건은 사다리형 및 세로장방형의 토지이며, 인접 토지와 완경사를 이루고 있습니다.

지목은 ‘임야’이나, 현황은 건축신고를 득한 후 토목공사를 진행한 ‘주거나지’로 실제 이용 상태와 공부상의 차이가 있습니다.

기호 (1-34) 공히 폭 약 6미터의 단지 내 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

특이사항으로, 일괄매각 진행 건이며, 목록26 지상에 소재하는 소나무 등 수목은 토지 가액에 포함하여 평가되었습니다.

또한, 전체 매각 목록 중 기호 (9) 지상에는 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 주택, 약 111.5㎡)이 소재하는 점을 고려해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 감곡IC에서 멀지 않은 북측 인근에 산재하여 위치하고 있어 고속도로 접근성이 양호합니다.

주변이 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 소규모 전원주택지대인 만큼, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 찾는 수요에 적합합니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가되어, 자가용을 이용한 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

단지 내 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 진출입이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획 및 이용상태

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 속해 있어 건폐율 및 용적률 등에서 상대적으로 자유로워 건축 행위가 용이합니다.

현재 토목공사를 완료하여 나지 상태인 '주거나지'로 이용 중이며, 건축을 위한 준비가 상당 부분 완료된 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 진행상황

경매구분은 채권자가 경매를 신청한 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지매각 건입니다.

일괄매각(여러 필지를 한꺼번에 매각)으로 진행되므로, 개별 필지의 가치뿐만 아니라 전체 토지의 효용성을 종합적으로 판단해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

일괄매각 건이므로, 전체 목록에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

공부상 지목은 임야이지만, 현황은 건축신고를 득한 후 토목공사를 진행한 ‘주거나지’이므로, 향후 지목 변경 절차의 용이성을 기대할 수 있습니다.

제시외 물건으로 목록 중 기호 (9) 지상에 주택이 소재하나, 본 물건(목록20)은 토지매각이므로 이 주택의 소유권 관계 및 처리 방안은 전체 일괄매각의 다른 목록에 영향을 미칠 수 있습니다.

목록26 지상의 소나무 등 수목은 토지 가액에 포함되어 평가되었으므로, 별도의 가치로 산정되지 않습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

주위 환경이 물류창고, 농경지, 임야 등과 혼재된 소규모 전원주택지대이므로, 대규모 상업시설이나 도심형 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주거 및 전원생활에 필요한 기본적인 인프라 외에는 차량을 이용해 인근 읍내 등의 상권을 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 생활정보

감곡IC 인근에 위치하여 광역 교통망 접근성이 좋으나, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

주변에 물류창고가 산재하여 있어 소규모 물류 이동은 있을 수 있으나, 전원주택지대로 형성된 만큼 비교적 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설

제공된 감정평가서 요약 자료만으로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 정확히 파악하기는 어렵습니다.

다만, 주위에 물류창고가 있으므로, 이로 인한 소음, 먼지, 차량 통행량 증가 등의 간접적인 영향은 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 일괄매각에 따른 위험

본 건은 일괄매각이므로, 전체 목록에 대한 최적의 활용 방안을 모색해야 하며, 특정 필지(목록20)만을 위한 투자 전략 수립에 제한이 있을 수 있습니다.

다른 목록에 포함된 제시외 건물(주택)의 법적 문제 및 처리 방안이 전체 매각의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 지목과 현황의 불일치

공부상 지목은 임야이나 현황이 토목공사를 완료한 ‘주거나지’이므로, 지목 변경에 필요한 행정 절차와 비용이 발생할 수 있습니다. (다만, 이미 건축신고 및 토목공사가 완료된 상태인 점은 긍정적입니다.)

5.3. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상인 바, 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다. (다만, 나지 상태이므로 임차인의 존재 가능성은 낮습니다.)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감곡IC 인근의 계획관리지역 내에 위치한 토지로, 이미 건축신고를 득하고 토목공사를 완료하여 사실상 '대지'로 사용 가능한 상태입니다.

전원주택 수요가 있는 지역의 나지로서, 토지 이용 및 건축에 대한 제한이 적은 계획관리지역이라는 장점을 가지고 있습니다.

일괄매각 건이므로, 전체 필지를 활용한 소규모 전원주택단지 개발이나, 특정 필지를 활용한 개별 주택 건축 용도로 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 건축 및 개발 행위가 비교적 자유로워 용도 활용도가 높습니다.

토목공사 완료 나지: 이미 건축을 위한 기반 공사(토목공사)가 완료되어 시간 및 비용을 절감할 수 있으며, 지목 변경의 가능성이 높습니다.

뛰어난 교통 접근성: 감곡IC 북측 인근에 위치하여 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

전원주택 수요 충족: 소규모 전원주택지대로 형성된 지역에 위치하여 실수요자에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계