나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [21] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-65 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [21] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-65 대지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-65 | 감정가: 122,920,000원 | 최저가: 78,669,000원 | 용도: 대지

1. 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33029 (21)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-65 외

용도: 대지 (현황: 주거나지)

감정가: 122,920,000원

토지면적: 439.00㎡ (약 132.80평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 약 111.5㎡, 33.72평 별도)

매각대상: 토지매각

1.2. 핵심 특이사항

본 물건은 토지 일괄매각 건으로, 지목은 '임야'이나 건축신고를 득하고 토목공사가 진행된 '주거나지' 상태입니다.

또한, 매각대상 토지(기호 9) 지상에 약 111.5㎡(약 33.72평) 규모의 제시외 주택(경량철골조 판넬지붕)이 소재하고 있어, 낙찰 후 제시외 건물에 대한 처리(철거 또는 매수 협의)가 필요합니다. 제시외 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 '감곡IC' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 소규모 전원주택지대이며, 전원주택 부지로서의 입지를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

제 차량 접근이 용이하며, 단지 내 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 진출입이 편리합니다.

대중교통 사정은 전원주택지 특성상 대체로 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

본건 토지(기호 1, 5-34)는 사다리형 및 세로장방형의 토지로, 건축신고 후 토목공사를 완료한 '나지' 상태입니다.

토지이용계획상 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(주거형)'에 속하여 건축 행위에 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 권리 관계

경매구분은 '부동산임의경매'이며, 소유자, 채무자, 채권자가 명확히 확인됩니다.

본건은 토지 매각 건으로, 토지 외의 등기부상 특별한 권리 문제나 복잡한 임대차 관계는 확인되지 않으므로, 권리적 측면에서 단순한 물건으로 판단됩니다 (임대 관계 미상).

3.2. 제시외 건물 리스크

토지 지상에 소재하는 제시외 주택(약 33.72평)에 대한 법정지상권 성립 여부가 주요 권리 분석 대상입니다.

만약 법정지상권이 성립하지 않는다면 낙찰자가 건물을 철거해야 할 수 있으며, 성립하더라도 토지 사용료(지료)를 청구해야 합니다. 일반적으로 토지만 매각 시 제시외 건물로 인한 명도 및 철거 소송의 리스크가 존재합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건지는 소규모 전원주택지대 내에 위치하므로, 근거리 상업 시설은 미흡할 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설 이용은 차량을 이용하여 인근 감곡면 소재지나 이천시 등으로 이동해야 합니다.

4.2. 생활 정보

주위가 물류창고, 농경지, 임야 등으로 혼재되어 있어, 한적한 전원생활을 원하는 수요층에게 적합합니다.

4.3. 혐오 시설 정보

인근 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 보고서 작성 시점까지 해당 물건지 주변에 특정할 만한 대형 혐오 시설(예: 쓰레기 매립장, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 물류창고가 산재하여 해당 시설의 운영 소음 및 교통량 증가 여부는 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 처리 리스크

가장 큰 리스크는 제시외 주택(111.5㎡) 처리 문제로, 이로 인한 명도/철거 소송 비용 및 시간 소요 가능성이 높습니다.

5.2. 지목 및 현황 불일치

공부상 지목(임야)과 현황(주거나지, 도로)의 차이가 있습니다. 토지 취득 후 사용 목적에 따라 지목 변경을 위한 추가적인 행정 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 토지 개별성 및 용도 제한

다수 필지(일괄매각) 중 일부(기호 3)는 여전히 임야 상태이며, 일부(기호 2, 4)는 단지 내 도로로 이용 중인 점을 고려해야 합니다. 또한, 일부 필지는 '준보전산지'에 해당하여 개발 행위에 제한을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감곡IC 인근에 위치하며 토목공사가 완료되어 주택 건축 준비가 완료된 '주거나지'로서의 가치를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 면적(약 132.80평)이 적정 수준으로 평가되나, 제시외 건물 처리 비용과 시간이 변수로 작용할 수 있습니다. 제시외 건물 소유자와의 협의를 통한 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 속해 있어 향후 건축 행위의 용이성이 높습니다.

토목공사가 이미 완료된 상태라 신규 토목 공사 비용이 절감되는 효과가 있습니다.

고속도로IC 인근의 접근성이 좋은 소규모 전원주택 부지를 비교적 저렴하게 확보할 기회입니다.

법원 정보

충주지원 경매3계