나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [14] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-57 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [14] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-57 대지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-57 | 감정가: 194,670,000원 | 최저가: 124,589,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33029 (14)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-57

용도: 대지 (현황은 건축신고를 득한 주거나지)

감정가: 194,670,000 원

매각대상: 토지매각 (건물매각 제외)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

본건은 음성군 감곡면 상우리 소재 전원주택단지 내에 위치한 토지입니다.

총 면적은 630.00제곱미터 (약 190.58평) 이며, 토지 전체(지분율 63000)가 매각 대상입니다.

공부상 지목은 임야이나, 현황은 이미 건축신고를 얻고 토목공사를 진행하여 조성된 '주거나지(나지)' 상태입니다.

토지 형태는 사다리형 및 세로장방형으로, 인접 토지 대비 완경사를 이루고 있으며, 단지 내 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 '감곡IC' 북측 인근에 산재하여 위치하며, 주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 전원주택지대입니다.

제 차량 접근이 가능하며, 고속도로 IC가 가까워 광역 접근성이 우수합니다. 대중교통 사정은 전원주택지 특성상 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용계획

본건 토지는 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(주거형)'으로 지정되어 있습니다.

계획관리지역은 보전관리가 필요한 지역 또는 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역이므로, 건폐율 및 용적률 등에서 유리하여 향후 주택 건축 및 투자 가치가 높습니다.

성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있어 주거시설 건축에 유리한 환경을 제공합니다.

또한, '가축사육제한구역(일부제한구역)' 및 '배출시설설치제한지역'에 해당하며, '준보전산지'입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 '토지'에 한정됩니다. 건물면적은 0.00제곱미터로 건물 자체는 매각에서 제외됩니다.

3.2. 제시외 건물 리스크

감정평가서에 따르면, 전체 물건 중 기호 (9) 지상에는 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕, 주택, 약 111.5제곱미터)이 소재하는 것으로 확인되었습니다.

본건 물건번호 (14)는 해당 건물이 소재하지 않은 '나지'로 판단되나, 단지 내 일부 토지에 미등기(제시외) 건물이 존재하므로, 낙찰 후 전체 단지 관리 또는 향후 법정지상권 등의 문제가 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 공부와 현황의 차이 및 주의사항

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 이미 건축신고 및 토목공사가 완료된 '주거나지'입니다.

경매 진행 시 현황을 기준으로 평가가 이루어졌으므로, 지목 변경에 대한 절차를 낙찰자가 진행해야 할 수 있습니다.

4. 시장 및 생활 환경

4.1. 상권 및 주위환경

주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 전원주택지대입니다. 따라서 상업 시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의 시설은 인근 감곡면 소재지로 이동해야 합니다.

전원생활을 위한 쾌적하고 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 생활정보 및 주변 시설

주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변이 농경지 및 임야와 인접해 있으며, 가축사육제한구역(일부제한구역)인 점을 고려할 때 주변에 소규모 축사 등이 있을 가능성이 있습니다.

감곡IC를 통해 인근 도시 및 수도권으로의 접근이 편리하여 전원생활과 도시 생활의 균형을 추구하는 수요에 적합합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 잠재적 리스크

1) 제시외 건물 문제: 비록 본건 토지(14)와는 다른 토지(9)에 있으나, 동일 사건 내 제시외 건물이 존재하므로 전체 단지의 법률적 관계 및 소유권 정리 과정을 면밀히 파악해야 합니다.

2) 현황 지목 불일치: 임야에서 대지로 지목 변경 과정이 필요하며, 관련 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

3) 인접 지역의 농업 시설: 전원주택 단지 조성에도 불구하고 주변에 농업 시설(물류창고, 농경지)이 혼재되어 있어, 이웃과의 마찰이나 환경 문제가 발생할 소지가 있는지 확인이 필요합니다.

5.2. 종합 의견

본건 토지는 '계획관리지역' 내에 위치하며 이미 토목공사가 완료되어 주택 건축을 위한 기반이 마련된 '주거나지' 상태입니다.

인근 감곡IC를 통한 우수한 접근성과 전원주택지로서의 쾌적성을 갖추고 있어 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

다만, 동일 단지 내 법정지상권 여지가 있는 제시외 건물 및 지목 불일치에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 고속도로 IC 인근의 우수한 접근성 및 주거형 성장관리계획구역으로 향후 개발 잠재력이 높음.

준비된 토지: 지목은 임야이나, 현황은 토목공사를 완료한 나지(주거나지) 상태로, 건축 기간 및 비용을 절감할 수 있음.

용도 지역의 이점: 계획관리지역으로 건폐율 등의 용도 규제가 비교적 완화되어 주택 건축에 유리함.

법원 정보

충주지원 경매3계