나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [17] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-61 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [17] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-61 대지 경매

• 사건번호: 2024타경33029
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-61
• 감정가: 92,400,000원
• 최저가: 59,136,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-61 | 감정가: 92,400,000원 | 최저가: 59,136,000원 | 용도: 대지

1. 경매물건 보고서 (충주지원 2024타경33029 (17) 토지 매각)

1.1. 물건 개요

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-61 소재 토지 매각 건으로, 계획관리지역 내에 위치한 소규모 전원주택단지 조성 토지 중 하나입니다. 지목은 임야이나 현황은 건축신고 후 토목공사를 완료한 '주거나지' 상태입니다. 감정가는 92,400,000원이며, 토지 면적은 330.00㎡ (약 100평)입니다. 해당 물건은 전체 필지 중 (17)번 필지에 해당하며, 건물은 존재하지 않는 순수 나대지입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경

본건은 충북 음성군 감곡면 상우리 ‘감곡IC’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 소규모 전원주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 감곡IC가 인접해 있어 영동고속도로 이용이 편리한 광역 교통망을 갖추고 있습니다.

토지의 형태는 사다리형 및 세로장방형의 토지로 인접 토지와 완경사를 이루고 있으며, 건축신고를 득한 후 토목공사를 진행하여 주택 건축이 가능한 나지 상태입니다. 단지 내 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 건축 인허가 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

음성군 감곡면은 경기도 여주, 이천 장호원읍, 충주시와 인접한 지리적 특징을 가지고 있으며, 극동대학교, 강동대학교 등의 교육기관이 있어 생활권 자체의 기반시설을 갖추고 있습니다. 본건의 주위 환경은 감정평가서상 물류창고와 주택이 혼재되어 있다는 점 외에는 주변 혐오시설이 구체적으로 파악되지 않으므로, 현장 방문을 통한 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 권리 분석

본건의 경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자 충OOOOOOOOO의 청구에 의해 진행 중인 사건입니다.

등기부상 소유자 대OOOOOO, 채무자 김OO로 명시되어 있으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각대상은 토지(330.00㎡)만이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

특이사항으로, 별첨 '지적 및 건물 개황도'상 기호 (9) 지상에 제시외건물(경량철골조 판넬지붕, 주택, 약 111.5㎡)이 소재하나, 이는 본건 (17)번 필지와는 다른 필지(기호 9)에 위치하므로, 본건 (17)번 필지의 매각에는 직접적인 법정지상권 또는 매각제외 조건은 발생하지 않습니다. 다만, 해당 경매가 일괄매각으로 진행되므로 전체 경매의 진행 상황과 타 필지(기호 9)의 법적 리스크를 함께 고려해야 합니다.

1.4. 상권 및 생활 정보

본건이 위치한 지역은 소규모 전원주택지대를 이루고 있어 기본적인 상권보다는 주거 기능을 위주로 합니다. 감정평가서상 주위에 물류창고가 산재하여 있어 향후 택지 개발보다는 물류 또는 소규모 산업 용도로의 활용 가능성도 잠재하고 있습니다.

생활 편의시설은 감곡면 소재지 중심으로 형성되어 있으며, 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 농경지 및 임야가 주위를 형성하고 있어 전원생활 및 귀농/귀촌 수요에게 적합한 정주 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 공부와 현황의 불일치 리스크 (유의 사항): 지목은 '임야'이나 현황은 '주거나지'로 변경되어 있습니다. 이는 건축신고를 득하고 토목공사가 완료된 상태로, 매수 이후 '대지'로의 지목 변경이 비교적 용이하여 유리할 수 있으나, 매수자는 지목 변경 절차 및 비용을 감안해야 합니다.

2. 제시외 건물 관련 리스크 (간접 리스크): 기호 (9)에 위치한 제시외건물은 매각 대상이 아니며, 법정지상권 성립 여지가 있으나, 본건 (17) 필지와는 별개입니다. 다만, 일괄매각의 경우 전체 매각 물건에 대한 이해가 필요합니다.

3. 토지이용계획상의 제한: 기호 (17)은 '계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)'으로 용도상 주택 건축에 매우 유리하나, 가축사육제한구역(일부제한구역) 등의 규제를 받고 있어 향후 활용 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

1. 우수한 개발 잠재력: '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(주거형)' 내에 위치하여 주택 건축 등 개발 행위에 대한 규제가 상대적으로 완화되어 있습니다. 이미 토목공사를 완료하고 '주거나지' 현황을 갖추고 있어 신규 개발에 따른 시간과 비용을 절감할 수 있습니다.

2. 뛰어난 교통 여건: 감곡IC 북측 인근에 위치하여 고속도로 접근성이 탁월하므로, 수도권과의 이동이 잦은 실수요자나 물류 연계 수요에게도 매력적입니다.

3. 합리적인 규모: 약 100평 규모의 토지 면적으로, 전원주택 부지로서 적합한 면적이며, 단독 주택 신축 시 과도한 자본 투입 없이 건축이 가능합니다.

1.7. 종합 의견

본건 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-61 토지는 이미 토목공사가 완료되어 주택 건축이 즉시 가능한 '준비된 나대지'로서 가치가 높습니다. 지목상 임야이나 현황은 주거나지인 점, 그리고 계획관리지역이라는 용도지역 특성상 전원주택 부지, 세컨드 하우스 또는 소규모 투자용 토지로 매우 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

일괄매각 건이므로, 전체 단지의 가치와 함께 판단해야 하며, 법적 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 감정가 대비 적정 수준에서 낙찰된다면, 우량한 전원주택 부지를 확보할 좋은 기회가 될 것으로 사료됩니다.

법원 정보

충주지원 경매3계