나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [15] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-58 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [15] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-58 대지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-58 | 감정가: 190,344,000원 | 최저가: 121,820,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-58

용도: 대지 (현황 주거나지)

토지면적: 616.00㎡ (약 186.34평)

감정가: 190,344,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 경매 및 현황 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33029 (15)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 대OOOOOO / 김OO / 충OOOOOOOOO

특이사항: 본건은 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 건축신고 후 토목공사를 완료한 '주거나지'이며, 소규모 전원주택단지 내 나지(裸地) 상태임.

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 입지조건 분석

본건은 중부내륙고속도로 '감곡IC' 북측 인근에 위치한 소규모 전원주택 개발지 내 토지입니다.

주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 감곡IC와 인접하여 광역 교통 접근성은 양호합니다. 제 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다. 본건이 속한 단지는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 단지 내 진출입은 용이합니다.

토지 형태는 사다리형 또는 세로장방형의 완경사 나지 상태이며, 건축을 위한 토목공사(절토/성토 등)가 이미 진행되어 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주거형 전원주택 개발지로서 도심 생활 인프라가 갖춰진 상권으로 보기 어려우며, 인근의 농경지 및 임야와 더불어 전원 생활을 위한 입지입니다. 감곡IC가 가까워 수도권 및 중부권으로의 차량 이동이 편리하다는 장점이 있습니다. 주변에는 감곡 컨트리클럽과 같은 레저 시설이 위치하고 있습니다.

본건이 위치한 감곡IC 인근은 대규모 물류센터 및 창고시설이 조성되고 있거나 이미 운영 중인 지역으로, 물류산업의 중심지 중 하나로 볼 수 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본 건은 토지매각 건으로, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다. 권리관계는 복잡하지 않은 부동산임의경매 사건으로 판단됩니다.

지목은 '임야'이나, 용도지역은 주거형 개발에 유리한 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(주거형)'으로 지정되어 있습니다. 현황은 토목공사가 완료된 '주거나지'이므로, 향후 주택 건축 시 지목변경 등 행정절차에 대한 면밀한 확인과 이행이 필요합니다.

임대 관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도 과정에서 토지 인도 시 점유자가 있을 경우 이에 대한 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

첫째, **현황과 공부상의 차이**에 따른 리스크입니다. 지목 '임야'를 현황 '주거나지'로 이용하고 있으므로, 건축허가 및 준공 시 지목변경을 위한 추가 비용과 행정적 절차를 수반할 수 있습니다.

둘째, **주변 환경에 대한 리스크**입니다. 감정평가서 및 검색 결과에 따르면, 주위는 물류창고 시설이 산재하거나 대규모 물류센터가 신축 중인 지역이므로, 대형 화물차 통행으로 인한 소음, 비산먼지, 교통체증 및 안전사고 발생 가능성이 상존합니다. 이는 전원주택의 쾌적성에 중대한 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 준하는 요인으로 분석됩니다.

셋째, **제시외 물건 및 개발행위 관련 리스크**입니다. 전체 개발지에 제시외건물(주택 111.5㎡)이 소재한다는 사실이 확인되었으나, 본건(산28-58)에는 건물이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 단지 전체의 개발행위 완료 여부 및 개별 필지의 건축 가능 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 감곡IC 인근의 계획관리지역 내 주거형 토지로, 토목공사가 완료되어 즉시 건축이 가능한 나지라는 장점을 가집니다. 감정가가 약 1.9억 원으로 비교적 소규모 투자가 가능하며, 지목변경 가능성이 높다는 점은 긍정적입니다. 다만, 주변에 대형 물류창고 및 물류센터가 산재하고 있어 주거 환경의 쾌적성이 낮을 수 있다는 점과, 공부상 지목 변경을 위한 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있다는 점이 주요 단점입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 중부내륙고속도로 감곡IC와 인접하여 수도권 접근성이 우수합니다.

개발 완료 상태: 주거형 토목공사(완경사 평탄화, 도로)가 완료되어 건축에 필요한 초기 비용과 시간을 절약할 수 있습니다.

용도지역의 우위: 계획관리지역 및 주거형 성장관리계획구역으로 지정되어, 주택 건축 등 토지 활용에 유리합니다.

가격 메리트: 현재 감정가 기준으로 평당 약 102만 원 수준이며, 인근 개발 토지 시세 대비 투자 메리트를 확보할 수 있는 기회가 있습니다. (최저가 확인 필요)

법원 정보

충주지원 경매3계