나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [9] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-43 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [9] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-43 대지 경매

• 사건번호: 2024타경33029
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-43
• 감정가: 150,900,000원
• 최저가: 96,576,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-43 | 감정가: 150,900,000원 | 최저가: 96,576,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

본 보고서는 충주지원 2024타경33029 (9) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 자료입니다.

소재지는 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-43이며, 지목은 임야이나 현황은 건축신고를 득한 후 토목공사를 완료한 '주거나지' 상태입니다.

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

용도지역은 계획관리지역(성장관리계획구역, 주거형)으로, 향후 주택 건축에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 150,900,000원

토지면적: 503.00㎡ (약 152.16평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 약 111.5㎡는 매각 제외)

매각대상: 토지매각

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 환경

본 물건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 '감곡IC' 북측 인근에 위치하며, 차량 접근성이 용이합니다.

주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 전원주택지대로 형성되어 있습니다.

대중교통 사정은 대체로 보통 수준이나, 자가용을 통한 접근성이 뛰어나 교통 환경은 양호한 편입니다.

토지는 인접 토지와 완경사를 이루는 사다리형 및 세로장방형의 형태로, 건축신고 및 토목공사가 완료되어 주택 부지로 이용 가능합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

상우리는 면 소재지 중심과는 다소 거리가 있는 전원주택 및 농경지 혼재 지역입니다.

상권은 감곡면 소재지인 왕장리 등으로 이동해야 이용 가능하며, 해당 지역에는 치과의원, 편의점 등의 생활 편의시설이 분포되어 있습니다.

감곡면 중심부에는 감곡행복이음센터가 개관하여 교육, 문화, 복지시설 등 주민들의 생활 편익을 높이는 기반 시설이 확충되었습니다.

교육 시설로는 감곡초등학교, 감곡중학교, 매괴고등학교, 극동대학교, 강동대학교 등이 면 내에 소재하고 있어 교육 인프라는 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

2.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 대OOOOOO, 채무자 김OO, 채권자 충OOOOOOOOO에 의해 진행 중입니다.

매각 대상은 '토지매각'으로 한정되어 있습니다.

제시목록 외의 물건으로 기호 (9) 지상에 제시외건물(경량철골조 판넬지붕, 주택, 약 111.5㎡)이 존재하나, 이는 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

토지의 대부분은 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있어, 주거 용도의 개발 행위에 대한 규제가 완화되어 있고 향후 개발 가능성이 높습니다.

토지는 이미 건축신고를 득한 후 토목공사가 완료되어 현황상 '주거나지'로 이용 중입니다.

2.5. 혐오시설 검토 (주변 시설 검색 결과)

검색 결과, 물건지 주변 반경 내에 특이할 만한 대규모의 혐오시설(예: 화장장, 대형 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 주위가 물류창고, 농경지 등과 혼재된 소규모 전원주택지대이므로, 주거 환경에 미치는 영향은 현장 조사가 필수적입니다.

3. 투자 검토

3.1. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여지: 본 물건의 가장 큰 리스크는 '제시외건물'입니다. 토지 위에 주택(약 111.5㎡)이 존재하며, 이는 매각 대상에서 제외되었습니다. 만약 이 건물의 소유자가 토지 경매 이전에 건물에 대한 소유권을 가지고 있었다면, 낙찰자가 토지를 소유하게 된 이후에도 건물의 철거를 요구하기 어려울 수 있으며, 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이 경우 건물 소유자와의 협상(지료 청구 또는 건물 매입/철거 협의)이 필수적이며, 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

공부상 지목과 현황의 불일치: 지목은 '임야'이나 현황은 '주거나지'입니다. 토목공사 완료 후 형질 변경 작업이 진행된 것으로 보이나, 향후 지목 변경 완료 여부 및 절차에 대한 확인이 필요합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 감곡IC 인근의 계획관리지역 내에 위치한 토목공사 완료된 '주거나지'로, 전원주택 부지로서의 입지와 개발 잠재력은 우수합니다.

감정가 또한 적정 수준으로 판단되나, 경매 진행에 따른 가격 하락 시 투자 매력이 더욱 높아질 수 있습니다.

특히, 용도지역이 계획관리지역(주거형)이라는 점은 높은 개발 이점을 제공합니다.

3.3. 투자 포인트

개발 완료된 주택 부지: 이미 토목공사가 완료되어 즉시 건축이 가능한 상태라는 점은 별도의 개발 비용 및 시간을 절약할 수 있는 큰 장점입니다.

양호한 접근성: 감곡IC와 인접하여 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

계획관리지역 내 주거형: 용도지역의 특성상 주택 건축 등 개발 행위에 유리하며, 주변 전원주택 단지 형성에 따른 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3.4. 컨설팅 결론 (투자 방향)

해당 물건은 제시외건물에 대한 법정지상권 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 건물의 점유 관계 및 철거 가능성, 또는 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

제시외건물 소유자와의 협상을 통해 문제를 해결할 수 있는 능력이 있다면, 낮은 가격으로 토지를 매입하여 계획관리지역 내 주택 부지를 확보하는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계