나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [11] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-52 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [11] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-52 대지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-52 | 감정가: 86,520,000원 | 최저가: 55,373,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 충주지원 2024타경33029 (11)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

매각 대상은 토지매각(일괄매각)으로, 소재지는 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-52번지입니다.

본건 토지의 등기부상 지목은 임야이나, 현황은 토목공사를 진행한 '주거나지'이며, 주변 토지와 함께 2필 일단으로 건축신고를 얻어 개발된 소규모 전원주택단지의 일부입니다.

소유자는 대OOOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 충OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지면적은 309.00㎡로, 이는 약 93.47평에 해당합니다.

감정가는 86,520,000원으로 산정되었습니다.

건물면적은 0.00㎡이나, 일괄매각 대상에 포함된 인접 토지(기호 9) 지상에는 미등기 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 주택, 약 111.5㎡)이 소재하고 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 '감곡IC' 북측 인근에 산재하여 위치하고 있습니다.

주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 전원주택지대로 형성되어 있습니다.

제 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태는 폭 약 6미터의 단지 내 포장도로와 접하고 있어 주택지로서의 진출입에는 문제가 없습니다.

2.2. 권리 분석

본 사건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 임의경매 신청에 의해 진행됩니다.

매각 대상은 '토지매각'으로 명시되었으나, 감정평가서에 따르면 본건 토지를 포함한 다수의 토지가 '일괄매각'으로 진행됩니다.

가장 중요한 권리적 특이사항은 '제시외 건물'의 존재입니다. 감정평가서상 기호 (9) 지상에 약 111.5㎡ 규모의 미등기 주택이 소재하며, 이는 매각대상에 포함되지 않는 제시외 물건일 가능성이 높습니다. 그러나 감정평가서상 '제시목록 외의 물건' 항목에 제시되어 있으므로, 낙찰자는 이 제시외 건물의 철거 또는 지료 청구 등의 법정 문제를 해결해야 할 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

본건은 도시 상권이 아닌 '소규모 전원주택지대' 내에 위치하고 있어, 상업적인 분석보다는 주거 환경 및 개발 잠재력에 초점을 맞추어야 합니다.

용도지역은 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(주거형)'으로, 향후 주거지로서의 개발 및 관리 계획에 따라 안정적인 주거지 조성이 기대되는 지역입니다.

2.4. 생활 정보

본건이 속한 음성군 감곡면에는 감곡초등학교, 감곡중학교, 매괴고등학교 등의 교육기관과 극동대학교, 강동대학교 등의 대학교가 위치하고 있어 교육 환경은 일정 수준 확보되어 있습니다.

또한, 감곡면은 기초생활거점 조성사업을 통해 감곡행복이음센터와 감곡쉼터 등 교육, 문화, 복지시설과 같은 생활 SOC를 확충하는 사업을 추진하여 2024년 12월에 준공한 바 있어, 생활 편의성이 개선될 것으로 보입니다.

혐오시설과 관련하여, 감곡면 원당2리 일대에 '가축분뇨 및 음식폐기물 공공 처리시설'의 입지가 확정된 바 있으나, 이는 본건 소재지(상우리 산28-52)와는 다소 거리가 있는 지역입니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '일괄매각' 대상 내 다른 필지에 존재하는 '제시외 건물(미등기 주택, 111.5㎡)'입니다. 이 건물이 매각 대상에 포함되는지 여부(건물매각제외) 및 법정지상권 성립 여부를 철저히 검토해야 합니다. 낙찰 후 건물 소유자와의 법적 분쟁(명도, 지료 청구, 철거 소송 등) 발생 가능성이 높습니다.

두 번째 리스크는 '공부와의 차이'입니다. 지목은 '임야'이나 현황은 '주거나지'이며, 일부 필지는 '도로'로 이용 중입니다. 지목 변경 및 건축 인허가 절차의 진행 상황을 확인하고, 현황 도로 부분에 대한 사법상의 권리 관계(배타적 사용수익권 포기 등)를 확인해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 감곡IC와 인접한 교통의 이점을 갖춘 소규모 전원주택단지 개발지 내 토지입니다. 계획관리지역(성장관리계획구역)에 위치하여 주거용 개발 잠재력이 우수하며, 이미 토목공사가 완료되어 현황상 '주거나지'로 이용 가능하다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 그러나 일괄매각의 복잡성, 제시외 건물의 법률적 리스크, 지목과 현황의 차이 등 해결해야 할 과제가 명확합니다.

3.2. 투자 포인트

감곡IC 인접성: 고속도로 접근성이 뛰어나 타 지역과의 연계성이 우수합니다.

개발 완료된 '주거나지': 지목은 임야이나, 건축신고를 득한 후 토목공사가 완료되어 주택 건축이 용이한 상태입니다.

계획관리지역 및 주거형 성장관리계획구역: 안정적인 주거용지로서의 가치를 확보하고 있습니다.

적절한 규모: 309.00㎡ (약 93.47평)의 면적은 단독주택 건축을 위한 적정 규모이며, 주변 개발 상황을 고려할 때 향후 매매 시에도 비교적 용이할 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계