나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [12] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-54 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [12] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-54 대지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-54 | 감정가: 146,400,000원 | 최저가: 93,696,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33029 (12)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-54

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (건물 제외)

1.2. 물건 현황 및 감정가

용도(현황): 대지 (주거나지)

지목(공부): 임야

토지면적: 488.00㎡ (약 147.42평)

감정가: 146,400,000원

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 '감곡IC' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 소규모 전원주택지대입니다.

감정평가서상 '건축신고를 득한 후 토목공사를 진행한 나지' 상태로, 주거 용도로의 개발이 완료된 상태입니다.

2.2. 교통 및 인접 도로상태

제 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 폭 약 6미터의 단지 내 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 토지이용계획

본건은 토지(488.00㎡)만을 매각대상으로 하는 경매입니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 해당하여 비교적 건축 규제가 덜한 편이며, 주거 용도로의 활용에 적합합니다.

3.2. 제시외 건물 및 지목 현황

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 건축신고를 득하고 토목공사가 완료된 '주거나지' 상태입니다.

가장 큰 권리분석상 특징은 기호 (9) 지상에 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕, 주택, 약 111.5㎡)이 존재하나, 이는 매각 대상에서 제외되었다는 점입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 여건

소규모 전원주택지대로 주거 환경은 비교적 쾌적할 것으로 예상됩니다.

대규모 상권은 형성되어 있지 않으나, '감곡IC' 인근에 위치하여 광역 교통망을 이용하기에 편리한 입지입니다.

주위가 주택, 창고, 농경지가 혼재된 지역이므로, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으나 전원생활을 선호하는 수요층에게는 적합합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 내용은 감정평가서상에 명시되어 있지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 관련 법적 리스크

토지만 매각하며 제시외 건물(주택)은 매각에 포함되지 않습니다. 이는 매수인이 토지 소유권을 취득한 후 건물 소유자(소유자: 대OOOOOO, 채무자: 김OO)를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 진행해야 할 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

경매 진행 과정에 따라 '법정지상권' 성립 여부가 주요 쟁점이 될 수 있으며, 법정지상권이 성립된다면 매수인은 건물을 철거할 수 없고 임료를 받는 형태로만 토지를 이용해야 하는 중대한 리스크를 안게 됩니다.

5.2. 지목과 현황의 차이

지목(임야)과 현황(주거나지)의 차이는 건축신고 및 토목공사가 완료된 상태로 이미 가치가 상승한 요인으로 작용하나, 매수 후 최종적으로 '대지'로 지목변경을 위한 절차 및 비용을 확인해야 할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 충북 음성군 지역의 개발된 전원주택용 나지로서, 토지 자체의 입지 조건(계획관리지역, 주거형 성장관리계획구역, 6m 도로 접합)은 우수합니다.

이미 건축신고 및 토목공사가 완료되어 건축 행위가 용이하다는 큰 장점이 있습니다.

다만, 매각 대상에서 제외된 제시외 건물(주택)과 관련된 법적 리스크(법정지상권 성립 가능성 및 건물 철거 소송의 필요성)를 면밀히 분석하고 예상되는 시간 및 비용을 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 개발이 완료된 '주거나지' 상태이며, 계획관리지역(주거형)에 속해 추후 건축 용도로의 활용 가치가 높습니다.

접근성: 감곡IC 인근에 위치하여 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

토지 효율성: 488.00㎡ (약 147.42평)로 단독주택 건축에 적절한 면적입니다.

법원 정보

충주지원 경매3계