나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [10] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-51 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [10] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-51 대지 경매

• 사건번호: 2024타경33029
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-51
• 감정가: 210,663,000원
• 최저가: 134,824,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-51 | 감정가: 210,663,000원 | 최저가: 134,824,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33029 (10)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-51

용도: 대지 (현황 주거나지)

감정가: 210,663,000원

토지면적: 789.00㎡ (약 238.68평)

매각대상: 토지매각 (건물 제외)

1.2. 핵심 요약 및 특이사항

본건은 계획관리지역 내에 위치하며, 공부상 지목은 임야이나 건축신고 및 토목공사가 완료되어 현황은 '주거나지' 상태인 토지입니다. 감곡IC 북측 인근에 위치한 소규모 전원주택지대에 속하며, 폭 약 6m의 단지 내 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 가장 큰 특이사항은 토지 매각 건으로, 지상에는 약 111.5㎡ 규모의 제시외 주택이 소재하며 이는 매각대상에서 제외될 가능성이 높다는 점입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 중부내륙고속도로 감곡IC 북측 인근에 산재하여 위치하고 있습니다. 제 차량 접근이 용이하고, IC를 통한 수도권 및 중부권으로의 광역 교통망 접근성이 매우 우수합니다. 감정평가서상 주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 상태

중부내륙고속도로 감곡IC가 가까워 광역 교통이 편리하며, 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지(기호 1)는 폭 약 6미터의 단지 내 포장도로(기호 2, 4 포함)와 접하고 있어 주택 또는 소규모 창고 부지로의 활용에 적합한 도로 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

공부상 지목은 '임야'이나, 건축신고를 득한 후 토목공사를 완료하여 현황은 '주거나지'(나지) 상태입니다. 이는 지목 변경 및 건축 허가 절차의 상당 부분이 진행되었음을 의미하여, 주거용도 활용 시 시간과 비용을 절약할 수 있는 장점입니다. 용도지역은 '계획관리지역'이며, '성장관리계획구역(주거형)'에 포함되어 있어 향후 주거지 개발 및 관리에 유리합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 인프라 접근성

인근에 강동대학교, 극동대학교 등 교육 시설과 감곡시외버스터미널, 그리고 중부내륙선 감곡장호원역이 위치하고 있어 광역적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다. 차량을 이용한 인근 면 소재지 또는 장호원읍 생활권 이용이 예상됩니다.

3.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 전원주택과 농경지 등이 혼재된 지역이나, 감곡IC 인근 특성상 물류창고 및 물류센터 개발 계획이 활발하게 진행되고 있는 지역입니다. 특히, 본건 인근(상우리 일원)에 대규모 물류센터 조성 사업이 고시된 사례가 있어 향후 이로 인한 교통량 증가, 소음 및 환경 변화 가능성은 잠재적 리스크로 검토되어야 합니다. 직접적인 폐기물 처리시설 등의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 관계

경매구분은 부동산 임의경매로, 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 보이나, 매각대상은 '토지 매각'이며 건물은 매각에서 제외되었습니다.

4.2. 제시외 건물 및 법정지상권 리스크

본건 토지(기호 1) 지상에는 제시외 건물(주택, 111.5㎡)이 소재하며 이는 매각대상에서 제외됩니다. 만약 이 제시외 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일인(또는 동일 소유에서 변경)이라면, 매수인은 경매 이후 건물 소유주를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 '법정지상권' 성립 여부가 주요 쟁점이 됩니다. 법정지상권이 성립된다면 토지 활용에 큰 제약을 받게 되며, 성립되지 않는다면 철거를 통해 완전한 토지 활용이 가능합니다. 이 리스크에 대한 면밀한 검토와 예측이 필수적입니다.

4.3. 공부와 현황의 차이

지목은 '임야'이나 현황은 '주거나지'입니다. 이미 토목공사가 완료된 상태이나, 매각 후 잔금 납부 전에 현황 지목에 맞게 '대지'로의 지목 변경이 완료되었는지 확인이 필요합니다. 지목 변경을 위해서는 농지전용부담금 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

계획관리지역 내 토목공사 완료된 주거나지라는 점은 가장 큰 장점입니다. 감정가 기준 약 238평 규모로 전원주택 부지 또는 소규모 창고(물류 연계 시설) 부지로 활용하기에 충분한 면적입니다. 감곡IC를 통한 우수한 접근성과 향후 수도권/중부 내륙권 연계가 편리한 지리적 이점을 갖추고 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 토지 현황이 주거나지로 이미 정비되어 있어 즉시 건축(주택 등)을 고려하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다. 다만, 제시외 건물의 법정지상권 문제 해결 및 철거 비용 발생 가능성, 그리고 주변 물류센터 개발로 인한 환경 변화 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 법정지상권 리스크를 적절하게 해결할 경우, 감정가 대비 높은 시세차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

충주지원 경매3계