나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [8] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-42 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [8] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-42 대지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-42 | 감정가: 156,300,000원 | 최저가: 100,032,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 충주지원 2024타경33029 (8)

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 충주지원 2024타경33029 (8)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-42

용도 (현황): 주거나지 (현황상 건축신고 및 토목공사 완료)

경매 구분: 부동산임의경매 (채권자: 충OOOOOOOOO)

매각 대상: 토지매각

감정가: 156,300,000원

토지 면적: 521.00㎡ (약 157.61평)

본 물건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재의 토지로, 공부상 지목은 임야이나 현황은 건축신고를 득하고 토목공사가 완료된 '주거나지(나지)'입니다. 토지 면적은 521.00㎡(약 157.61평)이며, 인접 토지들과 함께 소규모 전원주택단지로 조성된 필지 중 하나입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 감곡IC 북측 인근에 위치하며, 주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 전원주택지대입니다. 도심과의 거리는 있으나 비교적 한적하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

교통 상황: 본건까지 제 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 전원주택지대의 특성상 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 감곡IC가 인근에 있어 고속도로 접근성이 양호합니다.

형태 및 이용상태: 사다리형 및 세로장방형의 토지로, 인접 토지와의 관계는 완경사를 이루고 있습니다. 건축신고를 득한 후 토목공사를 진행하여 현재는 나지 상태입니다.

인접 도로상태: 폭 약 6미터의 단지 내 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 속하여 건폐율 및 용적률 등의 건축 규제가 비교적 완화되어 전원주택 건축에 유리합니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분: 부동산임의경매로, 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

매각 대상: 오직 '토지'만 매각 대상이며, 건물은 존재하지 않는 '나지' 상태입니다. (제시목록 외 물건으로 기호 (9) 지상에 주택이 있으나, 본 물건과는 다른 필지임을 확인).

공부와의 차이: 지목은 '임야'이나, 현황은 '주거나지'이며 감정평가 역시 주거나지를 기준으로 이루어졌습니다. 이는 매수 후 지목 변경 절차가 필요할 수 있으나, 이미 토목공사가 완료되고 건축신고를 득한 상태이므로 절차상 용이성이 높습니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. 현황 '나지'이므로 임차인 관련 리스크는 낮습니다.

1.4. 상권 및 생활 정보 분석

상권 분석: 주거 및 농업, 물류 시설이 혼재된 지역이므로, 상업시설의 발달 정도는 미미합니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 감곡면 소재지나 충주지원 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

생활 정보: 전원주택지대 특성상 도시의 복잡함을 피하고 조용하고 한적한 생활을 선호하는 실수요자에게 적합합니다. 감곡IC를 통한 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 지도 및 주변 검색 결과, 본건이 위치한 소규모 전원주택지대 주변에 명확히 확인되는 대규모 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

주의사항: 본 물건의 지목은 '임야'이나, 현황은 '주거나지'입니다. 매수인은 이점을 충분히 인지하고, 잔금 납부 후 건축신고 상태의 승계 및 지목 변경 등 행정 절차의 이행 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

현황 승계 리스크: 건축신고를 득한 후 토목공사를 진행한 상태이므로, 건축신고 내용의 유효성, 승계 가능성 및 변경 사항 유무를 관할 관청에 확인하는 것이 중요합니다.

법정지상권 여지: 본 물건은 나지 상태로 건물은 없으나, 인접한 필지(기호 9)에 제시외건물이 존재합니다. 필지가 다르므로 법정지상권의 문제는 발생하지 않으나, 경계 및 인접 필지 현황을 명확히 확인해야 합니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

1. **개발 완료된 토지:** 이미 토목공사가 완료되어 건축신고를 득한 상태의 '주거나지'로, 매수자가 별도의 토목공사 비용과 시간을 절약할 수 있습니다. (지목은 임야이나 현황은 주택 건축을 위한 기반 시설이 완료됨)

2. **계획관리지역:** 건축 용도에 대한 규제가 비교적 유연한 계획관리지역에 위치하여 전원주택 외 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

3. **양호한 접근성:** 감곡IC 인근에 위치하여 광역 교통망(고속도로) 접근성이 뛰어납니다.

종합 의견:

본 물건은 전원주택을 신축하고자 하는 실수요자에게 가장 적합한 물건으로 판단됩니다. 지목은 임야이나 현황이 주거나지로 이미 개발 행위가 완료되어 있어, 낙찰 후 행정 절차를 거쳐 바로 건축을 진행하기에 용이합니다. 다만, 현재의 '건축신고' 및 '주거나지' 상태를 완전히 승계하는 절차와 지목 변경 가능성 및 비용에 대한 명확한 사전 확인이 필요합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계