나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [7] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-41 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [7] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-41 대지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-41 | 감정가: 192,816,000원 | 최저가: 123,402,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 충주지원 2024타경33029 (7)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-41

1.2. 기본 정보

감정가: 192,816,000원

토지면적: 624.00㎡ (약 188.76평)

용도/현황: 대지 (공부상 임야, 현황 주거나지)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 대OOOOOO / 김OO / 충OOOOOOOOO

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 충북 음성군 감곡면 상우리 소재 '감곡IC' 북측 인근에 위치하며, 주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택지대입니다.

제 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 대체로 보통시되는 지역입니다. 단지 내 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 통행이 편리합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

해당 물건지는 전원주택지대에 속하여 상권은 미약한 편입니다. 기본적인 생활 편의시설은 감곡면 소재지를 이용해야 하나, '감곡IC' 인근에 위치하여 차량을 이용한 광역 이동은 용이합니다.

3. 물건 현황 및 토지 이용 분석

3.1. 물건 현황

본 토지는 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 건축신고를 득하고 토목공사를 진행한 '주거나지' 상태입니다. 인접 토지와 완경사를 이루는 사다리형 및 세로장방형의 토지로 이용 상태는 건축신고를 득한 나지 상태입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 '계획관리지역', '성장관리계획구역(주거형)'에 속하여 건축 및 개발 행위가 비교적 자유롭습니다. 또한 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석 및 위험 요소

4.1. 권리분석

본 사건은 채권자가 신청한 '부동산임의경매' 사건입니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 입찰 전 말소기준권리를 확인하여 인수되는 권리(특히 선순위 임차인, 유치권 등)가 없는지 면밀히 검토해야 합니다. 현재 임대 관계는 미상입니다.

4.2. 잠재적 리스크

1) 일괄매각: 본건은 여러 필지(기호 1~34)가 묶여 '일괄매각'으로 진행되므로, 해당 물건뿐만 아니라 전체 물건의 권리 관계와 가치, 그리고 타 필지와의 관계를 종합적으로 분석해야 합니다.

2) 제시외 건물 문제: 감정평가서상 일괄매각 대상 물건 중 '기호 (9)' 지상에 미등기 제시외 건물(주택, 약 111.5㎡)이 소재합니다. 본건 토지(산28-41) 자체에는 제시외 건물이 없더라도, 일괄매각 낙찰 시 타 필지의 미등기 건물 처리(철거 또는 매입 및 양성화) 문제가 낙찰자에게 발생할 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

3) 지목 불일치: 공부상 '임야'이나 현황은 '주거나지'입니다. 토목공사는 완료되었으나, 최종적으로 지목을 '대지'로 변경하기 위한 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 검색 및 감정평가서 내용에 따르면, 물건지 주위는 단독주택과 물류창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 소규모 전원주택지대로 명백한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 물류창고가 산재되어 있다는 점을 감안하여 소음 및 환경적인 측면을 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

충주지원 2024타경33029 (7) 물건은 감곡IC 인근의 '계획관리지역' 내에 위치한 토목공사 완료 상태의 전원주택지입니다. 지목은 임야이나 현황이 주거나지로 변경되어 즉시 건축이 가능하다는 장점이 큽니다. 그러나 여러 필지와의 '일괄매각'이며, 다른 필지에 미등기 건물이 존재하는 리스크가 있으므로, 전체 물건에 대한 철저한 현황 파악과 명확한 출구 전략(Exit Plan)을 세운 후 입찰하는 것이 안전합니다.

5.2. 투자 포인트

1) 높은 투자 가치: 계획관리지역 및 성장관리계획구역 내 토지로서, 주택 건축을 위한 개발 행위가 용이하며 향후 전원주택 부지로서의 가치 상승 잠재력이 높습니다.

2) 건축 용이성: 토목공사가 이미 완료되어 별도의 성토 및 토목 비용과 시간을 절약할 수 있어, 투자금 회수 시점을 앞당길 수 있습니다.

3) 우수한 교통 접근성: 고속도로 감곡IC가 인접하여 수도권 및 광역 교통망 이용이 편리합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계