나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [3] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-14 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [3] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-14 대지 경매

• 사건번호: 2024타경33029
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-14
• 감정가: 224,495,000원
• 최저가: 143,677,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-14 | 감정가: 224,495,000원 | 최저가: 143,677,000원 | 용도: 대지

1. 물건 기본 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 충주지원 2024타경33029 (3)이며, 소재지는 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-14입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각대상은 토지이며, 토지 면적은 761.00㎡ (약 230.37평)입니다. 감정가는 224,495,000원으로 산정되었습니다. 건물 면적은 0.00㎡로, 토지만 매각되는 건입니다.

1.3. 매각 및 채권 정보

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자는 대OOOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 충OOOOOOOOO입니다.

2. 물건 현황 분석

2.1. 토지의 이용상태 및 특성

본건 토지는 사다리형 및 세로장방형의 형태로 인접 토지와 완경사를 이루고 있습니다. 지목은 '임야'이나, 현황은 건축신고를 얻은 후 토목공사를 진행한 '주거나지' 상태의 나지입니다. 주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택지대 내에 위치합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(기호 3 제외)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지에 해당하여, 주거 목적의 개발이 용이한 용도지역에 해당합니다.

2.3. 주의사항 및 기타

주의사항으로는 지상에 소재하는 소나무 등 수목은 토지 가액에 포함하여 평가되었다는 점을 인지해야 합니다. 또한, 지목은 임야이나 현황은 건축신고를 득한 후 토목공사를 진행한 주거나지(나지)라는 점은 개발의 용이성을 시사합니다. 임대 관계는 미상입니다.

3. 입지조건 및 환경 분석

3.1. 최고의 입지:

본건은 충북 음성군 감곡면 상우리 소재 '감곡IC' 북측 인근에 산재하여 위치하고 있습니다. 소규모 전원주택지대로 형성되어 있어 전원생활을 계획하는 수요자에게 적합하며, 인근에는 물류창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통 및 접근성:

제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 대체로 보통시되는 지역입니다. 특히, 감곡IC가 인접해 있어 중부내륙고속도로 등 광역 도로망 접근성이 우수합니다. 본건이 속한 단지는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 불편함이 없습니다.

4. 권리분석

본건은 토지매각 건으로, 등기부상 권리 분석 외에 **제시외 건물**의 존재를 반드시 확인해야 합니다.

가. 등기부 권리: 부동산임의경매 사건으로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 권리상 하자는 없을 것으로 예상됩니다.

나. 제시외 건물 리스크: 별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호 (9) 지상에 제시외건물(경량철골조 판넬지붕, 주택, 약 111.5㎡)이 소재하고 있음이 확인됩니다. **매각 대상은 '토지'뿐**이므로, 낙찰자는 토지 위의 이 제시외 건물에 대한 권리는 취득하지 못합니다. 해당 건물이 법정지상권을 취득하는지에 따라 리스크가 극명하게 갈리며, 건물이 철거 대상일 경우에도 소송 및 명도 비용이 발생할 수 있으므로, 해당 건물의 소유권 및 법정지상권 성립 여부에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권분석:

본건은 소규모 전원주택지대 내에 위치하므로, 주거용 목적 외의 상업 시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 인근에 물류창고가 산재하여 있어 주거 환경에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 생활정보:

감곡IC 인근에 CU 감곡IC점 등의 편의시설이 있으며, 감곡컨트리클럽 등 레저시설도 인근에 위치하고 있습니다. 주거 환경은 농경지, 임야 등과 어우러져 조용하고 쾌적한 전원생활이 가능한 환경으로 판단됩니다. 주변 시설을 검색한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가. 제시외 건물 법정지상권 문제: **본건의 최대 리스크입니다.** 토지 매각이므로, 지상에 존재하는 제시외 건물(주택)에 대한 처리 방안을 마련해야 합니다. 만약 법정지상권이 성립한다면, 토지 이용 및 매매에 제약이 생기며 지료 청구만 가능합니다. 미성립 시에는 철거 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 크게 소모될 수 있습니다.

나. 지목과 현황의 차이: 지목은 '임야'이나 현황은 '주거나지'입니다. 이는 개발이 완료되었다는 긍정적인 신호이지만, 향후 지목 변경 절차 및 관할 관청에서 요구하는 원상복구 명령 등 추가 행정 사항이 발생할 가능성이 있는지 확인이 필요합니다.

다. 물류창고 인접성: 주위 환경에 물류창고가 산재해 있어, 주택 건축 시 소음이나 대형 차량 통행으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견:

본건은 계획관리지역 내에 위치하며, 건축 신고를 득하고 토목공사가 완료된 사실상 '대지'로 이용 가능한 나지(761.00㎡, 약 230.37평)입니다. 고속도로(감곡IC) 접근성이 우수하여 전원주택 부지로의 매력은 충분합니다. 다만, **제시외 건물이 토지 위에 존재하며 토지만 매각되는 중대한 권리상 하자(법정지상권 리스크)가 내재되어 있습니다.** 따라서 일반 실수요자보다는 권리분석에 능숙하고 복잡한 명도(철거) 과정을 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합하며, 리스크를 감안하여 감정가 대비 보수적인 입찰가를 산정해야 할 필요가 있습니다.

7.2. 투자 포인트:

1) 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형) 내 토지로서, 주택 건축 등 개발 잠재력이 높음.

2) 지목은 임야이나, 현황은 이미 토목공사가 완료된 '주거나지'로 즉시 건축이 용이함.

3) 감곡IC가 인접하여 광역 교통망 접근성이 매우 우수함.

법원 정보

충주지원 경매3계