나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [4] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-15 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [4] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-15 대지 경매

• 사건번호: 2024타경33029
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-15
• 감정가: 194,700,000원
• 최저가: 124,608,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-15 | 감정가: 194,700,000원 | 최저가: 124,608,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33029 (4)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-15

용도: 대지

감정가: 194,700,000 원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65 평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 주요 특징 및 현황

본건은 지목상 '임야'였으나, 현재는 건축신고 후 토목공사를 완료한 '주거나지' 조성을 위한 소규모 전원주택단지 내에 위치하는 토지입니다.

다만, 감정평가서상 본건(기호 4)의 현황은 '도로'로 이용 중인 상태로, 인근 필지(기호 1, 5-34)의 접근을 위한 '단지 내 포장도로'의 일부인 것으로 파악됩니다.

특이사항으로, 토지 지상에 소재하는 소나무 등 수목은 토지 가액에 포함하여 평가되었습니다. 건물은 존재하지 않는 순수 토지 매각 물건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 중부내륙고속도로 '감곡IC' 북측 인근에 위치하여 차량 접근성이 매우 우수하며, 이는 광역 교통망을 이용한 접근성 측면에서 뛰어난 장점입니다. 제 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 본건을 포함한 인근 필지는 폭 약 6미터의 단지 내 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 소규모 전원주택지대로, 전원생활과 교통의 편리성을 동시에 추구하는 수요층에게 적합한 입지입니다. 감곡면은 경기도 이천시 장호원읍 및 여주시와 인접해 있으며, 감곡 매괴 성모순례지, 감곡 컨트리클럽(골프장), 극동대학교, 강동대학교 등의 교육기관 및 문화 시설이 비교적 인근에 산재해 있어 생활 편의시설 및 문화 인프라를 이용할 수 있습니다.

다만, 주거지 주변에 물류창고 및 농가, 공장 등이 혼재되어 있어, 순수한 전원환경만을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 혐오시설은 확인되지 않았으나, 감곡IC 주변은 공업 및 물류 기능도 수행하는 복합 지역의 성격을 가집니다.

3. 투자 위험 및 권리 분석

3.1. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다. 등기부상 채권, 채무 관계는 매각으로 소멸되는 것을 전제로 하나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다. 현재 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '현황 도로' 문제에 있습니다. 본건은 공부상 '대지'(또는 '임야'에서 전환 중)로 기재될 수 있으나, 감정평가서상 현황은 '단지 내 도로'로 이용되고 있습니다.

만약 본건이 단지 내 다른 필지들을 위한 유일한 통행로로 사용되는 경우, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 심각한 제약이 발생하거나, 도로 폐쇄 등의 분쟁 발생 소지가 있습니다. 개발 완료된 주거나지 내에서 '도로'로 사용되는 토지는 사실상 건축이 불가능하며, 토지 가치가 현저히 낮아질 수 있음을 유의해야 합니다. 입찰 전, 반드시 현황 도로의 법적 성격(사도 또는 공용도로, 타인 소유 도로의 점유 여부)을 면밀히 조사해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 감곡IC 인근의 계획관리지역 내 주거형 성장관리계획구역에 위치한 토지로, 입지 자체는 양호합니다. 그러나 개별 필지(기호 4)가 현황 '도로'로 이용되고 있다는 결정적인 리스크를 안고 있습니다. 따라서 이 토지는 개별 주택 부지로서의 가치보다는 단지 전체의 공용 공간 또는 인근 필지의 도로 지분으로서의 가치를 가질 가능성이 높습니다.

4.2. 투자 포인트

도로 현황 리스크에도 불구하고, 다음과 같은 투자 포인트를 고려할 수 있습니다.

1. **우수한 접근성:** 중부내륙고속도로 감곡IC가 인접하여 수도권 및 광역 접근성이 뛰어납니다.

2. **계획관리지역:** 향후 개발 및 건축의 제약이 상대적으로 적은 계획관리지역이라는 이점이 있습니다.

3. **지분 매입 전략 (고위험):** 인근 토지 소유자(특히 '주거나지' 필지 매수자)에게 도로 지분 매도를 목적으로 하는 고위험 투자 전략을 고려할 수 있으나, 이는 매수 후 협상 능력에 전적으로 의존합니다.

결론적으로, 본 물건은 현황 '도로' 리스크를 충분히 반영한 낮은 가격에 입찰해야 하며, 도로의 법적 성격을 정확히 파악하는 것이 투자의 성패를 가를 핵심 요소입니다.

법원 정보

충주지원 경매3계