나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [2] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-8 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [2] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-8 대지 경매

• 사건번호: 2024타경33029
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-8
• 감정가: 146,179,000원
• 최저가: 93,554,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-8 | 감정가: 146,179,000원 | 최저가: 93,554,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 충주지원 2024타경33029 (2)

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33029 (2)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 산28-8

용도(공부상/현황): 대지(임야/주거나지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각 조건)

소유자/채무자/채권자: 대OOOOOO / 김OO / 충OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 146,179,000원

토지면적: 396.00㎡ (약 119.80 평)

건물 제시외면적: 90.10㎡ (약 27.26 평, 콘크리트조 단독주택 골조)

1.3. 매각 조건 및 현황

- 일괄매각 조건으로, 토지 외에 제시외 건물(콘크리트조 단독주택 골조)도 매각에 포함됨.

- 지목은 '임야'이나, 현황은 이미 건축신고 후 토목공사를 완료하여 주거나지로 이용 중임 (현황 주거나지).

- 목록8 지상에 있는 소나무 등 수목은 토지 가액에 포함하여 평가되었음.

2. 입지조건 분석

- 위치 및 환경: 본건은 감곡IC 북측 인근에 위치하며, 주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 혼재된 소규모 전원주택지대를 형성하고 있습니다. 전원생활을 위한 정주여건은 갖추고 있으나, 상권 이용은 다소 제한적입니다.

- 교통 상황: 차량 접근은 용이하며, 감곡IC와 인접하여 광역 교통망 접근성이 양호합니다. 대중교통 사정은 전원주택지대로서 대체로 보통 수준입니다.

- 형태 및 도로: 사다리형 및 세로장방형의 토지로 인접 토지와는 완경사를 이루며, 폭 약 6미터의 단지 내 포장도로와 접하고 있어 개발 및 이용에 용이합니다.

- 토지이용계획: 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)에 속하여 주택 신축 및 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

- 매각 형태: 본 건은 토지매각이나, 일괄매각 조건으로 토지 위에 위치한 제시외 건물(미완성 주택 골조) 및 수목까지 모두 매각 대상에 포함됩니다. 따라서 낙찰자는 토지뿐 아니라 제시외 건물의 소유권까지 함께 취득하게 됩니다.

- 지목 현황 불일치: 공부상 '임야'이나, 현황은 이미 '주거나지'로 토목공사가 완료된 상태입니다. 이는 토지 이용의 측면에서 유리하게 작용하며, 향후 지목 변경 절차 진행 시 유리한 증거로 활용될 수 있습니다.

- 임대 관계: 임대 관계는 미상으로 확인되나, 현황이 나지 및 미완성 주택 골조 상태이므로, 주거를 목적으로 하는 임차인 발생 가능성은 낮습니다. (현장 확인 필수)

- 채권 관계: 부동산 임의경매 사건으로 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

- 상권 분석: 주위가 농경지 및 소규모 전원주택지대로 형성되어 있어 상권이 발달된 곳은 아닙니다. 기본적인 생활 편의 시설(소매점, 병원 등)은 감곡면 소재지 또는 감곡IC를 통해 인접 도시(장호원 등)를 이용해야 합니다.

- 생활 정보: 인근 감곡IC를 통해 중부내륙고속도로 진입이 용이하여 차량을 통한 이동 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 소규모 전원주택 단지로 형성되어 조용하고 쾌적한 전원생활을 희망하는 수요층에게 적합합니다.

- 혐오 시설: 주변 환경을 감정평가서와 검색 결과로 보았을 때, 단지 내부에 직접적으로 악영향을 미칠 만한 대형 혐오 시설(공장, 고압선, 쓰레기처리시설 등)은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 주위에 물류창고가 일부 혼재되어 있어, 현장 방문 시 소음 및 환경 영향을 면밀히 체크해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

- 제시외 건물의 처리: 매각에 포함된 제시외 건물(미완성 주택 골조)은 건축물 대장이 없는 상태입니다. 낙찰 후 건축 행위의 완료 및 사용 승인 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 발생하는 추가 비용과 완공 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

- 규제 사항: 계획관리지역이나, 가축사육제한구역(일부제한구역) 및 준보전산지 규제를 동시에 받고 있어, 향후 개발 시 관련 법규를 철저히 준수해야 합니다.

- 토지 지목 변경: 현황이 주거나지임에도 공부상 지목이 '임야'이므로, 향후 매매 및 담보 대출 등을 위해 지목 변경을 추진해야 할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

- 종합 의견: 본 물건은 감곡IC 인근의 계획관리지역 내에 위치하며, 이미 토목공사가 완료되고 주택 골조까지 올라가 있어 건축 기간과 비용을 절감할 수 있는 '준비된 주거나지'입니다. 지목은 임야이나 현황이 주거나지인 점은 투자의 장점이며, 소규모 전원주택 단지 조성 목적으로 적합합니다.

- 투자 포인트:

1. 계획관리지역 내 주거형 성장관리계획구역: 건폐율 40% 적용 가능성이 높아 투자 가치가 높습니다.

2. 건축 신고 및 토목공사 완료: 시간과 비용이 많이 소요되는 기초 공사가 완료되어 즉시 건축 마무리 작업이 가능합니다.

3. 제시외 건물 일괄 매각: 미완성 건물을 저렴한 가격에 승계하여 마무리 공사 시 건축비를 절감할 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계