나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [1] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-10 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33029 [1] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-10 도로 경매

• 사건번호: 2024타경33029
• 주소: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-10
• 감정가: 260,930,000원
• 최저가: 166,995,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 도로

충주지원 경매3계 2024타경33029 | 소재지: 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-10 | 감정가: 260,930,000원 | 최저가: 166,995,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 분석 보고서 (충주지원 2024타경33029 (1) 사건)

1.1. 경매 물건의 기본 정보 및 특징

* **사건번호:** 충주지원 2024타경33029 (1)

* **소재지:** 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-10 외 다수 (일괄매각)

* **용도(현황):** 도로 (지목: 답 및 임야)

* **경매구분:** 부동산임의경매

* **매각대상:** 토지매각

* **감정가:** 260,930,000원

* **토지면적:** 1,117.00㎡ (약 338.04평)

* **특이사항:** 농지취득자격증명 제출 필요 (목록2)

1.2. 최고의 입지: 교통 및 개발 환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 '감곡IC' 북측 인근에 위치하며, 주위는 물류창고, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 감곡IC를 통한 중부내륙고속도로 이용이 편리하여 물류 및 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

감곡IC 인근에는 최근 개장한 감곡CC 및 식당, 카페 등의 근린 상권이 형성되어 있어, 비교적 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

음성군에서 추진한 '감곡면 기초생활거점 조성사업'이 2024년 12월에 '감곡행복이음센터' 준공으로 마무리되어, 면 소재지를 중심으로 교육·문화·복지 시설 등 생활 SOC가 확충되어 주민들의 정주 여건이 개선되고 있다는 점은 긍정적인 요소입니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각대상 및 주의사항 검토

* **일괄매각 조건:** 본건은 목록 1부터 다수의 필지를 묶어 일괄매각하는 건으로, 전체 토지 면적은 1,117.00㎡ (약 338.04평)입니다.

* **토지 현황과 지목 차이:**

* 목록 1 외 다수: 지목은 '임야'이나, 현황은 건축신고를 득한 후 토목공사를 진행한 '주거나지' (개발 진행된 상태의 나대지)입니다.

* **본건 (목록 2, 4) 등:** 지목은 '답' 및 '임야'이나, **현황은 '도로'로 이용 중입니다.** 즉, 해당 물건은 주택이나 건물을 지을 수 있는 부지 자체가 아닌, 개발된 단지 내 **공용 도로**의 일부(지분)입니다.

* **농지취득자격증명(농취증):** 목록 2의 지목이 '답'으로 농지법상 농지에 해당하므로, 낙찰자는 **농지취득자격증명을 제출해야 합니다.** 미제출 시 보증금은 몰수됩니다. 현황이 도로로 이용 중이라도 공부상 지목이 농지(답)인 경우이므로, 사전에 소관 행정기관(감곡면)에 농취증 발급 여부를 반드시 확인해야 합니다. (별지 첨부된 2025.7.25.자 감곡면 사실조회 회신서 참고 요망)

* **제시외 물건:** 목록 1 지상에 소나무 등 수목은 토지 가액에 포함되어 평가되었으며, 기호 9 지상에 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕, 주택, 약 111.5㎡)이 소재합니다. 본건이 토지매각이므로 제시외 건물 관련 사항은 별도 검토가 필요합니다. 다만, 본건 189-10은 도로이므로 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.

2.2. 법률적 위험 요소 (권리관계)

* 본건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리분석은 별도로 진행되어야 하나, 매각물건명세서상 인수되는 권리가 없는 경우 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 가장 큰 위험은 **'농취증 미제출로 인한 보증금 몰수'**와 **'매각 물건이 단지 내 도로 지분이라는 점'**입니다. 후자의 경우, 토지 본연의 가치(건축 행위 등)가 아닌, 단지 내 이해관계(도로 사용권)에 종속된 가치로 판단해야 합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건은 소규모 전원주택지대에 위치하며, 도심의 일반적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인접한 감곡IC 주변으로 간이 상권(골프장 이용객 및 고속도로 이용객 대상 식당, 카페, 편의점)이 발달되어 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 감곡면 소재지까지 이동해야 이용 가능합니다. 본건의 용도가 도로인 점을 감안할 때, 상업적 개발 가능성은 전혀 없으며, 인근 주거 단지의 가치에 영향을 미치는 간접적인 요소로만 작용합니다.

3.2. 생활 정보 및 인프라

* **교통:** 감곡IC 인접으로 고속도로 접근성이 매우 우수합니다.

* **주거 환경:** 물류창고와 농경지가 혼재되어 있으나, 소규모 전원주택단지로 개발 중이거나 개발 완료된 지역이 인접하여 전원생활을 위한 환경은 조성되어 있습니다.

* **지역 개발:** 감곡면 기초생활거점 조성사업 완료로 공공 편의시설(감곡행복이음센터 등) 확충은 긍정적입니다.

3.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 등)

* **환경 문제 (잠재적):** 주변에 물류창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어, 창고의 소음/물류 차량 통행과 농경지 및 인근 축산 관련 시설(과거 감곡면 타 지역에서 가축분뇨 처리시설 이슈 등)로 인한 냄새 등의 환경적 요인이 발생할 가능성이 있습니다. 현장 방문 시 주변 환경 상태(특히 악취나 소음)를 필히 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 충주지원 2024타경33029 사건의 일괄매각 물건 중 하나이며, 가장 중요한 핵심은 **지목상 '답/임야'이나 '현황 도로'로 이용 중인 토지**라는 점입니다. 따라서 일반적인 토지 투자의 관점(건축 개발 등)보다는, 해당 도로를 기반으로 조성된 **전원주택 단지의 사용 가치**와 관련된 특수 물건으로 접근해야 합니다. 매각 물건 전체가 개발 완료된 나지 및 도로로 이루어져 있어, 개발 행위가 수반된 초기 투자보다는 **기반 시설이 갖춰진 토지를 확보**한다는 측면에서 유리할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

* **감곡IC 초근접 위치:** 고속도로 접근성 및 광역 교통망이 매우 우수하여 귀촌 또는 주말 주택 수요에 부합합니다.

* **개발 완료된 기반 시설:** 토목공사 및 도로 포장까지 완료된 단지 내의 토지(나지 및 도로)이므로, 즉시 건축이 가능한 상태이거나 (다른 목록 포함 시) 이미 기반 시설 비용이 투입된 상태입니다.

* **투자 목적 명확화 필수:** 이 토지(189-10)는 단독으로 건축용으로 활용할 수 없으며, 단지 전체에 대한 도로 지분 확보 또는 단지 내 잔여 부지(목록 1, 5-34 등) 개발을 위한 **필수적인 기반 시설 용지**로 해석해야 합니다.

* **농취증 리스크 관리:** 목록 2에 대한 농취증 제출 의무가 있으므로, **입찰 전** 관할 기관에 농취증 발급 가능 여부를 최종 확인하는 것이 최대의 투자 포인트이자 위험 관리 요소입니다. 도로로 이용 중인 현황을 고려하여 발급 여부를 신중히 타진해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계