나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33814 [1] 충청북도 충주시 대소원면 문주리 725-6 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33814 [1] 충청북도 충주시 대소원면 문주리 725-6 임야 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경33814 | 소재지: 충청북도 충주시 대소원면 문주리 725-6 | 감정가: 146,691,000원 | 최저가: 93,882,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33814 (1)

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 문주리 725-6

용도: 임야 (토지 목록은 묘지 1필지, 임야 2필지로 구성)

매각대상: 기타 (공유물분할을 위한 전체 매각으로 추정됨)

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 면적 및 금액 정보

토지면적: 32609.00㎡ (약 9864.72평)

감정가: 146,691,000원 (평당 약 14,870원)

1.3. 특이사항 요약

공유물분할 경매 진행 건임.

일괄매각 조건이며, 목록1 지상에 분묘가 소재하고 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 매수인의 주의가 요구됨.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충북 충주시 대소원면 문주리 소재 "수주마을" 북서측 근거리에 위치하고 있다.

"중부내륙고속도로"에 접하고 있으며, 주위는 고속도로, 지방도로변 임야, 농경지, 과수원 등으로 형성된 일반적인 농촌 환경이다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 토지 중 기호2, 3 토지는 남측으로 왕복 2차선 지방도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 가능하여 교통 상황은 보통이다.

2.3. 형태 및 이용 상태

기호1 토지는 정방형이며 분묘가 소재하는 "묘지"로 이용 중이다.

기호2, 3 토지는 부정형이며 소나무, 참나무 등 수목이 자생하는 자연림(임야)이다.

3. 권리분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매의 종류 및 관계자

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 일반적인 강제경매(채무 변제)보다 권리 관계가 비교적 단순할 수 있다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO이다.

3.2. 특수 권리 분석 (분묘기지권)

주의사항으로 목록1 지상에 분묘가 소재하며 이에 대한 분묘기지권 성립여부가 불분명하다고 명시되어 있다.

분묘기지권이 성립하는 경우, 낙찰자가 분묘 소유자에게 지료를 청구하거나 이장 협의를 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있는 가장 큰 잠재적 리스크이다.

3.3. 기타 권리 분석

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상이다.

4. 상권분석, 생활정보 및 혐오시설

4.1. 상권 및 생활정보

본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 외곽 지역에 위치하여 상권은 사실상 형성되어 있지 않다.

생활 편의 시설은 인근의 "수주마을" 또는 충주시내 쪽으로 이동해야 이용 가능하다.

4.2. 혐오시설 검토

공부상 중부내륙고속도로에 접하고 있어 소음 및 진동의 영향이 있을 수 있다.

외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 추가적인 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 공동묘지 등)은 현재까지 확인된 바 없다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 제한 리스크

토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 보전산지(임업용산지 포함), 가축사육제한구역 등이 중첩되어 있어, 임야 본래의 용도 외에 개발 행위는 매우 제한적이다.

공장설립승인지역(수도법) 및 비행안전제3구역(군사기지법)에 해당되어 개발 및 활용 시 관계 기관의 면밀한 사전 검토가 필수적이다.

5.2. 도로 저촉 리스크

기호2, 3 토지는 대로3류(폭 25m-30m)에 저촉되며, 고속국도법상의 접도구역(2015-06-11)에 포함되어 향후 도로 확장 및 유지보수와 관련하여 토지 사용에 일부 제약이 있을 수 있다.

5.3. 분묘기지권 리스크

앞서 언급된 분묘기지권 성립 여부에 대한 불분명함은 명도 및 토지 활용에 중대한 변수로 작용할 수 있으며, 소송이나 협의를 위한 추가 비용을 고려해야 한다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 약 9,800평에 달하는 대규모 임야 물건으로, 감정가가 평당 약 1.5만원 내외로 저렴한 편이다.

그러나 공유물분할 경매의 특성에도 불구하고, 다중의 토지 이용 제한과 분묘기지권이라는 중대 리스크를 동시에 안고 있는 "고난이도" 물건으로 평가된다.

단순히 저렴한 가격만 보고 접근하기보다는, 장기간 토지 보유 및 보전산지 해제 등 정책적 변화를 기대하거나, 분묘기지권 해결 및 복잡한 규제에 대한 전문적인 지식을 가진 투자자에게 적합하다.

6.2. 투자 포인트

절대 면적의 우위: 약 9864평이라는 대규모 임야를 비교적 낮은 감정가 수준에서 취득할 수 있는 기회이다.

도로 접근성: 지방도로(왕복 2차선)에 직접 접하고 있어 대형 임야치고는 접근성이 양호하다.

장기적 가치: 광범위한 규제로 인해 현시점 개발은 어렵지만, 장기적 관점에서 임야 가격의 상승 또는 추후 토지 이용 규제 완화에 따른 개발 기대 가치를 보고 접근할 수 있다.

법원 정보

충주지원 경매3계