나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33814 [2] 충청북도 충주시 대소원면 문주리 산25-9 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33814 [2] 충청북도 충주시 대소원면 문주리 산25-9 임야 경매

• 사건번호: 2024타경33814
• 주소: 충청북도 충주시 대소원면 문주리 산25-9
• 감정가: 89,921,600원
• 최저가: 57,550,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

충주지원 경매3계 2024타경33814 | 소재지: 충청북도 충주시 대소원면 문주리 산25-9 | 감정가: 89,921,600원 | 최저가: 57,550,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33814 (2)

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 문주리 산25-9 외

용도: 임야

감정가: 89,921,600원

토지면적: 15,678.00㎡ (약 4,742.6 평)

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 특이사항 요약

본 경매는 공유물분할을 목적으로 하는 경매이며, 경매개시결정 이후 토지가 분할(산25-13, 산25-14, 산25-15)되어 진행됩니다.

특히 분할 후 목록 2-2, 2-3, 2-4 토지에 대하여 충주시에서 협의 취득 절차를 진행할 예정이므로, 입찰 전 해당 행정관청에 협의 취득 진행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 충청북도 충주시 대소원면 문주리 소재 '수주마을' 북서측 근거리에 위치하며, '중부내륙고속도로'에 직접 접해 있습니다. 지방도로변 임야, 농경지, 과수원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 토지(기호2, 3)는 남측으로 왕복 2차선 지방도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 대중교통 노선이 운행되고 있어 교통상황은 보통입니다. 다만, 고속도로에 인접해 있어 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호1 토지: 정방형이며 분묘가 소재하는 '묘지'로 이용 중입니다.

기호2, 3 토지: 부정형이며 소나무, 참나무 등 수목이 자생하는 자연림(임야) 상태입니다. 토지의 대부분이 자연림 상태로, 현 상태를 기준으로 한 개발 잠재력은 토지이용계획상의 제한을 크게 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태

본건은 '공유물분할을 위한 경매'로, 지분 경매와 달리 물건 전체(100%)를 매각하는 것이 원칙입니다. 따라서 낙찰자는 온전한 소유권을 취득하며, 권리관계는 단순합니다. 소유자, 채무자, 채권자가 명확하므로 매각 후 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이사항에 따른 권리 변동 및 Risk

경매개시결정 이후 토지 분할(산25-13, 산25-14, 산25-15) 및 충주시의 협의 취득 예정 고지(목록 2-2, 2-3, 2-4)는 매각 대상과 매각 후 소유권 행사에 중대한 영향을 미칩니다. 충주시의 협의 취득이 예정대로 진행될 경우, 낙찰자는 해당 부분에 대해 소유권 이전 후 수용 보상 절차를 밟아야 합니다. 입찰 전 충주시 공문을 확인하고 취득 예정 부분을 정확히 인지해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 고속도로와 지방도에 인접한 임야(자연림 및 묘지)로, 상업시설이나 기반 시설이 형성된 상권은 존재하지 않습니다. 잠재적인 개발 용도(도로변 광고물, 휴게시설, 또는 장기적인 산림 경영 등)에 따라 가치가 평가되어야 합니다.

4.2. 생활정보

인근에 '수주마을'이 있으나, 기본적인 편의시설 및 생활 인프라는 충주시 대소원면 소재지 또는 충주 시내를 이용해야 하는 입지입니다. 임야 특성상 일상생활과는 거리가 멀고, 투기 또는 개발 용도의 관점에서 접근해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제한사항 (최대 리스크)

토지이용계획상 다음과 같은 중첩된 제한사항이 존재하여 개발에 상당한 어려움이 예상됩니다.

농림지역, 보전관리지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 산지관리법 및 국토계획법에 따른 엄격한 제한을 받습니다.

대로3류(폭 25m-30m)에 저촉되며, 고속국도법상의 접도구역, 비행안전제3구역 등의 규제가 추가됩니다. 이는 사실상 현 상태 유지를 전제로 하거나, 극도로 제한된 범위 내에서만 개발이 가능함을 의미합니다.

5.2. 물건 자체 리스크

기호1 토지에 분묘(묘지)가 존재합니다. 분묘기지권 성립 여부를 확인해야 하며, 성립 시 철거 및 이장이 불가능하거나 복잡한 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

고속도로와 접하여 소음 및 진동의 영향이 있을 수 있으며, 이는 개발 또는 임업 경영에 있어 부정적 요소로 작용할 수 있습니다.

5.3. 행정기관의 협의 취득 리스크

충주시가 특정 목록(2-2, 2-3, 2-4)에 대해 협의 취득을 진행할 예정이라는 점이 가장 큰 변수입니다. 매각 후 곧바로 수용될 가능성이 높으므로, 이 경우 낙찰자는 토지 보상금액에 대한 이익/손해를 분석해야 합니다. 입찰 전 충주시 관련 부서와 반드시 협의 취득의 진행 상태 및 예상 보상가 수준을 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 위치상 중부내륙고속도로 및 지방도로에 접하여 접근성은 양호하나, 토지의 용도가 대부분 농림지역/보전산지에 해당하는 자연림이며, 중첩된 법적 규제(접도구역, 군사시설, 산지 제한 등)로 인해 개발 가치는 매우 낮습니다. 특히 일부 토지에 대한 충주시의 협의 취득 예정과 분묘 존재는 복잡성을 더합니다. 단순 시세 차익을 위한 투자보다는 특수한 목적(수용 보상 노림 또는 장기적 산림 경영)을 가진 투자자에게 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

도로 접근성: 고속도로 및 왕복 2차선 지방도로에 접하여 입지 자체는 우수합니다.

협의 취득: 목록 2-2, 2-3, 2-4에 대한 충주시의 협의 취득 절차가 투자 포인트가 될 수 있습니다. 이는 매매 후 보상을 통한 빠른 자금 회수 기회를 제공할 수 있으나, 보상가 수준에 따라 수익성이 결정됩니다.

6.3. 투자 권고

광범위한 규제와 충주시의 수용 계획으로 인해 일반적인 임야 투자와는 성격이 다릅니다. 입찰 전 관할 행정관청에 협의 취득 진행 상황, 예상 보상액, 그리고 나머지 토지에 대한 개발 행위 가능 여부를 면밀히 확인하는 사전 조사(임장 및 행정 확인)가 필수적입니다. 규제 및 리스크를 충분히 이해하고 보상가 분석을 완료한 후 입찰해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매3계