나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34404 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 404-15 철도용지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34404 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 404-15 철도용지 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2024타경34404 | 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 404-15 | 감정가: 4,972,050,000원 | 최저가: 3,182,112,000원 | 용도: 철도용지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 충주지원 2024타경34404 (1)이며, 소재지는 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 404-15 외 3필지입니다.

본건은 토지 면적 3,429.00 제곱미터 (약 1,037.39 평) 규모의 부동산임의경매 물건입니다.

용도는 목록상 철도용지로 기재되어 있으나, 현재는 도시지역, 일반상업지역 내 신축이 진행 중인 토지입니다.

감정가는 총 4,972,050,000 원으로 평가되었습니다.

1.2. 경매 정보 및 특징

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물 면적은 0.00 제곱미터입니다.

소유자는 연OO, 채무자는 디OOOOOO이며, 채권자는 파OOOOOOOO입니다.

특이사항으로 유치권 및 법정지상권의 문제가 제기된 상태이며, 일괄매각 조건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 음성군청 소재지인 음성읍 읍내리에 위치하며, '음성군보건소' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 상업시설 건축 및 개발에 매우 유리한 입지입니다.

2.2. 주변 환경 및 형태

주위는 근린생활시설, 아파트 단지 및 농경지(전, 답)가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

4필지 일단의 대체로 가장형 평지의 토지이며, 현재 신축이 진행 중인 상태입니다.

2.3. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

서측으로 노폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로(대로3류)에 접하고, 북측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로(소로1류)에 접하여 우수한 도로 접근성을 갖추고 있습니다.

3. 상권 분석 및 개발 잠재력

3.1. 상권 분석

본건은 음성읍 내에서도 핵심적인 도시지역 및 일반상업지역에 위치하고 있습니다.

약 1,000평 이상의 대규모 상업용지이므로, 주변 아파트 및 근린생활시설 이용자를 흡수하는 대형 복합 상업시설 개발에 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

3.2. 개발 잠재력

현재 4필지 일단으로 건축 허가를 득한 후 공사가 진행 중인 상태이므로, 기존의 건축 계획을 승계하거나 이를 바탕으로 신속한 개발을 재추진할 수 있는 잠재력이 높습니다.

대로변에 접하고 있어 가시성과 접근성이 뛰어나, 개발 후의 가치 상승 여력이 충분합니다.

4. 권리 분석

4.1. 유치권의 문제

동북건영 주식회사가 12억 1,000만원의 공사대금에 대한 유치권 신고를 하였습니다.

다만, 신청 채권자가 유치권 배제신청서를 제출하였으며, 감정평가서에도 그 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있어, 유치권 관련 법적 분쟁 가능성이 존재합니다.

4.2. 법정지상권 및 기타 제시외 물건

토지 지상에는 건축이 중단된 타인 소유의 제시외 건물(㉡)이 소재하며 이는 매각에서 제외됩니다.

이 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 만약 법정지상권이 성립하여 토지 소유권 행사에 제한을 받는 경우 토지 가액은 3,480,435,000 원으로 평가액이 하락할 수 있음을 유의해야 합니다.

4.3. 행정 및 물리적 위험

목록 1~4는 일단의 건축 허가를 받은 토지이나, 건축 허가의 유효성 여부는 입찰 전 반드시 소관 행정기관에 확인해야 하는 중대한 주의사항입니다.

제시외 이동식 컨테이너(㉠)도 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 명도 및 철거에 대한 고려가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

가장 큰 리스크는 유치권의 진위 여부와 법정지상권의 성립 여부입니다. 법정지상권이 인정될 경우 토지 사용에 제한이 따르며, 유치권이 인정될 경우 추가적인 공사대금 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 행정적 리스크

기존 건축 허가가 취소되거나 효력을 잃을 경우, 개발 계획을 처음부터 다시 수립해야 할 행정적, 시간적 리스크가 존재합니다.

5.3. 혐오 시설 정보

감정평가서상의 정보만으로는 인근에 특정한 혐오시설이 존재한다고 판단할 근거는 없습니다. 다만, 인근에 전, 답이 혼재하는 지역적 특성을 고려하여 현장 답사를 통해 주변 환경의 청결도 및 소음 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 음성읍 일반상업지역 내에서 대규모 개발이 가능한 희소성 높은 토지입니다. 우수한 도로 접근성(대로변 접합)과 기 진행된 건축 허가 이력이 매우 긍정적입니다. 그러나 유치권 및 법정지상권의 법률적 문제, 그리고 건축 허가 유효성이라는 세 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있는 "고위험 고수익" 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역, 20M 대로변에 접한 약 1,037평의 대규모 상업 용지입니다.

개발의 연속성: 이미 일단의 건축 허가를 득하고 공사가 진행되었던 토지로, 개발 계획을 신속하게 재개할 가능성이 높습니다.

권리 분석의 중요성: 복잡한 권리 문제를 명확히 해결할 수 있는 법적 능력을 갖춘 투자자에게는 감정가 대비 높은 수익을 기대할 수 있는 잠재적 기회입니다.

법원 정보

충주지원 경매3계